의정부지방법원 2025타경63711. 파주시 목동동 997-5 토지와 건물을 대상으로 한 연립·다세대 물건입니다. 소유권은 김보경과 리앤케이홀딩스주식회사가 각각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 매각조건에는 일괄매각·지분매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다. 여기에 건물 공유지분이 건물 정면 우측의 2호를 구분소유하기 위한 지분이라는 김보경의 주장까지 있어, 등기상 공유지분과 실제 이용구획의 일치 여부가 핵심입니다.
현재 경매는 김도윤이 리앤케이홀딩스주식회사 지분에 대해 신청한 강제경매입니다. 그런데 김도윤은 단순 채권자만이 아닙니다. 이 건물 일부에 전입하고 확정일자를 받은 뒤 임차권등기까지 마친 임차권자이기도 합니다. 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하며, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63711 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 997-5 · 경기도 파주시 산내로 46-26 |
| 물건종류 | 연립/다세대 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 지분매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 김보경 2분의 1 · 리앤케이홀딩스주식회사 2분의 1 |
| 토지 | 대 275.6㎡ · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 1,124,581,280원 / 551,050,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김도윤 / 300,175,300원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 말소 후 임차권 인수문언
등기 순서만 보면 2021.01.12 파주중앙새마을금고 근저당권이 가장 먼저 설정됐습니다. 김도윤의 전입일 2021.12.13과 확정일자 2021.12.16은 그보다 늦습니다. 그러나 을구 2번 근저당은 2023.01.04, 을구 1번 근저당은 2025.03.13 각각 말소됐습니다. 매각물건명세서는 이 말소 이력을 반영해 을구 5번 김도윤 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다.
2023.03.03 김보경 지분에 설정된 김영진의 근저당권 250,000,000원과 이후 가압류·압류·경매개시 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류가 6건 존재하므로 당해세가 확인되면 배당표의 최우선 차감액과 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
② 점유·임차관계 — 2명의 성격이 서로 다르다
| 관계인 | 점유·임차 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보경 공유자 동일인 | 1호 | 2022.05.17 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김도윤 임차권자·경매채권자 | 지하 1층 53.29㎡ · 1층 38.3㎡ · 2층 46.46㎡ 단독주택 2호 약 138.05㎡ | 2021.12.13 / 2021.12.16 임차권등기 2024.01.09 | 300,000,000원 500,000,000원 중 미반환액 | 대항력 有 | 배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
김보경은 등기상 공유자이면서 1호 전입자로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 소유자 또는 관계인 점유 가능성까지 포함해 점유원인을 확인해야 합니다. 김도윤은 임차권자와 현재 경매 채권자가 동일하므로 임대차계약 원본, 보증금 지급 내역, 반환 내역을 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 실질 매입비용 49%는 아니다
현재 최저매각가는 551,050,000원으로 감정가 1,124,581,280원의 약 49%입니다. 하지만 명세서의 임차권 인수문언을 반영하면 계산은 달라집니다.
| 현재 최저매각가 | 551,050,000원 |
|---|---|
| 김도윤 미반환 보증금 | 300,000,000원 |
| 예상배당 후 임차권 배당 가능 잔액 | 0원 |
| 보수적 매수인 인수 | 300,000,000원 |
| 보수적 실질취득 | 851,050,000원 |
| 실질취득 ÷ 감정가 | 약 75.7% |
즉 최저가만 보면 감정가보다 573,531,280원 낮지만, 보수적 실질취득은 감정가보다 273,531,280원 낮은 수준입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최근 시세보다 싸다는 결론을 내릴 수 없으며, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 551,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,910,500원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 파주중앙새마을금고 | 268,440,000원 | 268,440,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 파주중앙새마을금고 | 715,000,000원 | 274,699,500원 |
| 4. 경매개시결정 · 안경주 | 300,175,300원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 김영진 | 250,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 김도윤 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 파주중앙새마을금고 | 300,175,300원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 김보경 | 300,175,300원 | 0원 |
| 9. 갑구 18번 가압류 · 이선영 | 85,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 19번 가압류 · 이서영 | 300,000,000원 | 0원 |
| 11. 경매개시결정 · 김도윤 | 300,175,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 2,869,141,200원 중 543,139,500원만 배당되고, 2,326,001,700원이 미배당되는 가정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·매각구조와 환금성
- 용도와 이용상황. 경매 용도는 연립/다세대이며, 토지이용상황은 단독으로 기재돼 있습니다. 토지면적은 275.6㎡이고 지목은 대입니다.
- 토지 형상. 평지·정방형 토지로 소로한면에 접하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 도시계획. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 포함되고, 공시지가는 1,317,000원/㎡입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 실제 취득 및 이용에 적용되는 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 지분과 구분소유. 형식은 공유지분 매각이지만 김보경은 해당 건물 지분이 정면 우측 2호를 구분소유하기 위한 지분이라고 주장합니다. 현황 경계·출입구·계량기·점유구획을 직접 대조해야 합니다.
- 환금성. 지분매각, 제시외 건물, 임차권 인수 가능액, 실제 구분점유 범위가 동시에 얽혀 일반적인 단독 소유 연립·다세대보다 재매각 상대방이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 입찰가에 김도윤 보증금 미배당 잔액을 더해 총 취득비용을 계산하세요. 현재 최저가에 전액 인수를 적용한 보수적 기준은 851,050,000원입니다.
- 명세서 원문 확인. 김도윤 임차권의 대항력, 배당요구, 인수문언과 임차권등기 말소조건을 최신 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 배당순위 재검산. 근저당 말소 이력과 예상배당 순위가 일치하는지 법원 채권계산서와 배당표로 재검증해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 김도윤은 임차권자이자 경매 채권자이며, 김보경은 공유자이자 1호 전입자입니다. 계약서·이체내역·보증금 반환내역을 확인하세요.
- 점유구획 확인. 김도윤의 임차범위 약 138.05㎡, 김보경의 1호 점유, 매각대상 지분과 2호 구분소유 주장의 경계가 실제 현황과 맞는지 현장조사하세요.
- 세금과 비용. 국세·지방세 압류 6건의 당해세 여부, 제시외 건물 평가·철거 가능성, 체납 공과금과 명도비용을 확인하세요.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 저가라고 판단하지 말고, 토지·건물·지분가치를 각각 조사하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “3억원 인수”가 먼저다
이 물건의 표면적인 매력은 감정가 1,124,581,280원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 551,050,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 명세서상 김도윤 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수하므로, 현재 배당가정을 적용한 보수적 실질취득은 851,050,000원입니다.
여기에 공유지분 매각, 제시외 건물, 2호 구분소유 주장, 김보경·김도윤의 관계인 가능성, 국세·지방세 압류, 근저당 말소 이력과 예상배당 순위의 불일치가 겹칩니다. 최근 시세와 비교할 실거래 근거도 없어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 최저가가 아니라 인수액을 포함한 총비용, 등기지분이 아니라 실제 점유구획, 자동 배당액이 아니라 법원 원본 배당순위를 확인한 뒤 접근해야 하는 고위험 권리분석 물건입니다.