부산지방법원 2024타경4705. 부산 사상구 괘법동 르네시떼 4층 4314호로, 집합건축물대장상 판매시설입니다. 소유자는 김필순이며, 말소기준권리는 1999.12.15. 설정된 주식회사한빛은행의 채권최고액 30,600,000원 근저당권입니다. 이후 2024.11.05. 주식회사우리은행의 임의경매개시결정과 2025.08.29. 사상구(부산광역시)의 압류가 등기됐고, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
권리보다 더 눈에 띄는 것은 유찰 횟수와 이용 상태입니다. 감정가 17,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,400,000원입니다. 그러나 같은 건물의 4313호와 4314호를 종전에 하나의 상가로 운영하다 폐업했고, 두 호실 사이 가벽이 철거된 상태입니다. 따라서 현재 가격이 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기보다 4314호 단독 이용 가능성·현장 구획 상태·재매각성을 직접 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4705 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로 7, 4층4314호 (괘법동,르네시떼) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 집합건축물대장상 판매시설 |
| 소유자 | 김필순 |
| 감정가 / 최저가 | 17,000,000원 / 1,400,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 4,081,907원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 등기상 말소기준은 1999.12.15. 설정된 주식회사한빛은행 근저당권입니다. 2024.11.05. 주식회사우리은행의 임의경매개시결정, 2025.08.29. 사상구(부산광역시)의 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 등기된 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 7회 유찰 — 싸다는 결론보다 ‘왜 안 팔렸나’를 볼 구간
현재 최저매각가는 1,400,000원으로 감정가 17,000,000원의 8.24% 수준입니다. 현재 회차가 7회 유찰 상태이고, 다음 시나리오상 8회 유찰 시 979,999원, 9회 유찰 시 685,999원까지 내려갑니다. 별도의 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 1,400,000원 | 29,625,200원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 979,999원 | 30,037,641원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 685,999원 | 30,326,349원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 425,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한빛은행 | 30,600,000원 | 974,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1,400,000원 가정 시 집행비용 425,200원, 근저당권자 배당 974,800원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당권 기준 미배당액은 29,625,200원이나, 현재 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 이용상태·입지 — 판매시설의 환금성을 따로 봐야 한다
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매시설이며, 종전에 4313호와 4314호를 하나의 상가로 운영하다 현재 폐업한 상태입니다.
- 구획. 4313호와 4314호 사이 가벽이 철거된 상태입니다. 공부와의 차이는 없다고 평가돼 있으나 실제 독립 이용 형태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 창진초등학교 남측 인근으로, 시외버스터미널·마트·근린생활시설·아파트 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산김해경전철 괘법르네시떼역·부산도시철도 2호선 사상역·시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층·지상6층 건물 내 4층 4314호입니다. 승강기·에스컬레이터·중앙공급식 냉난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 시장(소매시장), 가축사육제한구역, 학교환경 보호구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.
- 토지 조건. 토지면적 23,702.2㎡, 공시지가 2,937,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 4314호 단독 경계 확인. 4313호와의 가벽이 철거된 상태이므로 현장에서 실제 경계·출입·점유 형태를 확인하세요.
- 폐업 상태 확인. 종전 하나의 상가로 운영하다 폐업한 상태이므로 현재 내부 상태와 사용 가능 상태를 직접 확인하세요.
- 판매시설 환금성. 7회 유찰됐다는 사실 자체를 매수수요의 약함을 점검해야 할 신호로 보고, 재매각 가능성을 보수적으로 판단하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당액이 29,625,200원 발생해도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 압류 확인. 2025.08.29. 사상구(부산광역시) 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 7회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 물건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 1999.12.15. 한빛은행 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 상품성입니다. 집합건축물대장상 판매시설이고, 4313호와 하나의 상가로 운영되다가 폐업했으며 두 호실 사이 가벽도 철거돼 있습니다. 여기에 7회 유찰이라는 시장 반응까지 겹쳤습니다.
따라서 감정가 17,000,000원에서 최저가 1,400,000원까지 내려왔다는 숫자만으로 싸다고 결론내리기보다, 4314호가 독립된 상품으로 실제 사용·처분 가능한 상태인지를 확인하는 것이 우선입니다. 권리상 인수는 0원, 판단의 승부처는 현장 상태와 환금성입니다.
