부산지방법원 2024타경5111. 부산 사하구 괴정동 신동양아파트 제3동 제10층 제1006호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콩크리트구조 슬래브지붕 13층 건물의 10층입니다. 권리의 출발점은 2017.04.14 설정된 주식회사신한은행 근저당권 204,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 2021.11.24 설정된 신한은행 근저당권 360,000,000원과 2024.12.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 이미 감정가 288,000,000원에서 3회 유찰돼 98,784,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 아파트의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 금액만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”라고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실과 현재 시장가 대비 저평가 여부는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5111 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 낙동대로 265, 3동 10층1006호 (괴정동,신동양아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 제3동 제10층 제1006호 · 철근콩크리트구조 슬래브지붕 13층 |
| 소유자 | 김현진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 98,784,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 464,525,881원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 2017년 신한은행 근저당이 기준
현재 경매에서 핵심은 2017.04.14 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 204,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 그보다 뒤인 2021.11.24 신한은행 근저당권 360,000,000원과 2024.12.13 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 관계 확인은 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최준지 | 2022.11.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
최준지의 전입일은 2022.11.08로, 말소기준권리인 2017.04.14 신한은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 확인된 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 범위는 판단하기 어렵지만, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 대비 크게 내려왔지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 98,784,000원입니다. 감정가 288,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 회차는 감정가 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 69,148,800원, 5회 유찰 시 48,404,160원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 98,784,000원 | 96,605,888원 | 467,394,112원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 69,148,800원 | 67,504,122원 | 496,495,878원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 48,404,160원 | 47,132,885원 | 516,867,115원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 98,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,178,112원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 204,000,000원 | 96,605,888원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 564,000,000원 가운데 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 96,605,888원이고 미배당은 467,394,112원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 괴정동 사하초등학교 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 괴정역·사하역이 있어 전반적인 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 주출입구가 광대로에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 정비구역(괴정2 재건축사업 정비구역)에 포함됩니다. 상대보호구역과 도로·대로·중로·소로 관련 지정도 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 10,851.0㎡, 지목 대, 공시지가 1,713,000원/㎡이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·옥내소화전·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최준지 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 원인을 매각물건명세서 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 최준지는 등기부상 과거 소유자·채무자와 동일인이므로 일반 임차인과 동일하게 단정하지 말고 관계를 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 어려워 외부관찰과 유사물건 상태를 상정해 평가됐습니다.
- 시세 대조. 감정가 대비 낙폭이 크더라도 실제 응찰 전 동일 단지·유사층 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 정비구역 확인. 괴정2 재건축사업 정비구역 지정에 따른 사업 진행상황과 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 현재 배당표는 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 한 계산이므로 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 3회 유찰은 검증 신호”
이 사건은 권리구조만 놓고 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 2017.04.14 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 최준지 역시 2022.11.08 전입으로 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 288,000,000원에서 3회 유찰돼 98,784,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 현재 시세보다 저렴하다고 확정할 수 없습니다. 게다가 임차인으로 조사된 최준지가 과거 등기 관계인과 동일하고, 내부도 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 명확하지만, 가격과 점유·내부상태는 재확인 후 접근”입니다.
