의정부지방법원 2025타경63721. 고양시 덕양구 원흥동 클래시아더퍼스트 5층 510호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황상 업무시설로 이용 중입니다. 감정가는 127,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 30,493,000원까지 내려왔습니다. 소유자 함혜용이 2023.04.28 소유권을 이전받았고 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 100,800,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.07.31 접수된 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 간단하지만, 실제 점유관계는 단순하지 않습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 현 임차인이 목적물 510호와 511호·512호를 모두 임차해 통합 사용 중이고, 관리사무소 승인 후 호실별로 분리하는 원상회복공사를 한 뒤 사용할 수 있다는 답변이 있습니다. 임대관계는 감정평가에서도 미상으로 기재돼 있어, 보증금·전입일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않는 현재 상태에서 임차인의 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63721 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 632-1 클래시아더퍼스트 5층 510호 · 권율대로 656 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설로 이용 중 · 지하6층/지상19층 건물 내 제5층 제510호 |
| 소유자 | 함혜용 · 거래가액 136,408,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 30,493,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 88,078,648원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 별도 확인
2023.01.13 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.04.28 함혜용 명의로 소유권이전이 접수됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당 100,800,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.31 접수된 농협은행주식회사 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부에 나타난 권리만 기준으로는 매수인에게 남는 권리가 확인되지 않습니다.
② 현 임차인 — 3개 호실 통합사용 확인
| 점유자 | 사용 현황 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현 임차인 | 510호·511호·512호 모두 임차하여 통합 사용 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
관리사무소 문의 결과 현 임차인이 510호뿐 아니라 제시외 511호와 512호까지 모두 임차해 통합 사용하고 있습니다. 관리사무소 승인을 받은 뒤 각 호실을 분리하는 원상회복공사를 해야 사용할 수 있다는 답변도 확인됩니다. 따라서 명도만의 문제가 아니라 호실 분리·원상회복 가능 여부와 비용 부담까지 현장 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 948,874원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 100,800,000원 | 29,544,126원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 30,493,000원 가정 시 근저당 채권최고액 100,800,000원 중 29,544,126원이 배당되고 71,255,874원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현 임차인의 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 30,493,000원 | 29,544,126원 | 71,255,874원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 21,345,100원 | 20,560,888원 | 80,239,112원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 14,941,569원 | 14,272,621원 | 86,527,379원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 농협은행주식회사의 청구액은 88,078,648원이고 예상배당은 29,544,126원으로 전액 충족되지 않습니다. 5회·6회 유찰로 매각가가 더 내려가면 근저당 배당액은 각각 20,560,888원, 14,272,621원으로 줄고 채권최고액 기준 미배당은 80,239,112원, 86,527,379원으로 증가합니다. 이 미배당액 자체는 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원흥초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용. 사건상 근린시설이며 감정평가 현황에서는 업무시설로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 45미터, 남측 약 30미터, 동측 약 18미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)·과밀억제권역·택지개발지구에 해당합니다.
- 건물. 일반철골구조·철근콘크리트구조, 지하6층/지상19층 건물이며 위생·급배수·냉난방·주차장·승강기·소화전·화재탐지설비 등이 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 권리 확인. 현 임차인의 보증금·전입일·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 통합사용 범위 확인. 510호·511호·512호가 어떤 방식으로 연결돼 있는지 현장에서 확인하고, 각 호실 경계와 출입구·설비 상태를 점검해야 합니다.
- 원상회복 조건 확인. 관리사무소 승인 절차와 호실별 분리공사 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 근린시설의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 점유·통합사용·환금성 문제까지 반영한 결과인지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 24%라는 숫자보다 ‘현 임차인’이 먼저다
이 물건은 감정가 127,000,000원에서 4회 유찰돼 30,493,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2023.04.28 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고 이후 권리가 매각으로 소멸하므로 구조가 단순합니다. 하지만 실제 투자 판단의 핵심은 등기 밖에 있습니다. 현 임차인이 510호·511호·512호를 통합 사용하고 있고 임대관계가 미상이며, 호실별 사용을 위해 관리사무소 승인 후 원상회복공사가 필요하다는 내용까지 확인됩니다. 실거래 시세 자료도 없어 30,493,000원이 시장 대비 싼 가격인지 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리등기 자체는 단순하지만, 임차인 권리·통합사용·원상회복을 해결하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
