의정부지방법원 2025타경63721. 고양시 덕양구 원흥동 클래시아더퍼스트 5층 510호로, 물건 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 업무시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기 흐름은 2023년 함혜용 씨의 소유권 취득과 같은 날 설정된 농협은행 근저당이 중심입니다. 채권최고액은 100,800,000원이고, 이 근저당이 말소기준권리가 됩니다. 이후 2025년 농협은행의 임의경매개시결정이 기입됐으며, 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 단순하지만, 실제 입찰 판단의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 관리사무소 문의 결과 현 임차인이 매각 대상인 510호뿐 아니라 제시외 511호와 512호까지 모두 임차해 3개 호실을 통합 사용하고 있습니다. 관리사무소 승인을 받은 뒤 호실별 분리를 위한 원상회복공사를 해야 개별 사용이 가능하다는 답변도 확인됐습니다. 따라서 낙찰가는 시작점일 뿐이며, 점유 정리와 분리 공사에 들어갈 비용·기간을 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63721 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 632-1 클래시아더퍼스트 5층 510호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 권율대로 656 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 당시 업무시설로 이용 중 |
| 소유자 | 함혜용 (2023.04.28. 거래가액 136,408,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 43,561,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 88,078,648원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.28. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 100,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 인수는 없다
2023.04.28. 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤에 기입된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 다만 이 0원은 확인된 등기권리와 현재 배당자료에 따른 금액입니다. 현 임차인의 보증금과 대항력·우선변제 요건이 확인되지 않았으므로, 임차보증금의 실제 승계 여부까지 0원으로 확정할 수는 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 점유자 | 사용 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현 임차인 1명 | 510호·511호·512호 통합사용 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
관리사무소 답변상 실제 임차인은 1명이며, 510호와 511호·512호를 모두 임차해 통합 사용 중입니다. 그러나 임차인의 성명, 계약기간, 보증금, 점유개시일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정할 근거도 부족합니다. 입찰 전 매각물건명세서 원본, 현황조사서, 사업자등록 현황과 배당요구 여부를 서로 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 127,000,000원, 현재 최저매각가는 43,561,000원으로 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 동일하거나 유사한 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 통합사용 상태를 해소하기 위한 원상회복공사와 점유 정리가 필요하므로 실질취득비용은 43,561,000원에 관련 비용을 더한 금액입니다.
| 회차 | 매각가 | 농협은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 43,561,000원 | 42,376,902원 | 58,423,098원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,492,699원 | 29,543,830원 | 71,256,170원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 21,344,889원 | 20,560,681원 | 80,239,319원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 43,561,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,184,098원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 100,800,000원 | 42,376,902원 |
| 미배당 · 농협은행주식회사 | - | 58,423,098원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,184,098원을 제외한 42,376,902원이 농협은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 농협은행 채권최고액 기준 미배당액은 58,423,098원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현황·원상회복 — 가격보다 먼저 확인할 부분
- 이용상태. 감정평가 당시 업무시설로 이용 중입니다.
- 통합사용. 현 임차인이 510호·511호·512호를 모두 임차해 통합 사용하고 있습니다.
- 분리 조건. 관리사무소 승인 후 호실별로 분리하는 원상회복공사를 해야 사용할 수 있다는 답변이 확인됐습니다.
- 독립성 확인. 출입구, 경계벽, 전기·급배수·냉난방설비가 510호 단독으로 분리 가능한지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원흥초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 45미터, 남측 약 30미터, 동측 약 18미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 지하 6층·지상 19층 건물의 5층 510호이며, 위생·급배수·냉난방·주차장·승강기·소화전·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 과밀억제권역, 택지개발지구입니다.
- 환금성 신호. 근린시설이면서 업무시설로 이용 중인 물건이 3회 유찰됐습니다. 최저가 비율보다 실제 독립사용 가능성과 임차인 정리 조건이 재매각 가능성에 더 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 현 임차인의 보증금, 계약기간, 점유개시일, 사업자등록, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 대항력 확정 금지. 현재 확인된 내용만으로 대항력 유무를 단정하지 말고, 말소기준일인 2023.04.28.과 임차인의 요건 취득일을 비교하세요.
- 510호 인도 범위. 511호·512호와 통합된 부분이 어디까지인지, 510호만 독립적으로 인도받을 수 있는지 현장에서 확인하세요.
- 원상회복 견적. 경계벽·출입구·전기·급배수·냉난방설비의 분리 범위와 관리사무소 승인 절차를 확인하고 비용을 실질취득가에 더하세요.
- 실거래 검증. 감정가의 34.3%라는 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·유사 용도·유사 면적의 최근 거래와 임대수익을 직접 대조하세요.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 농협은행 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 명도 계획. 실제 임차인 1명이 3개 호실을 함께 사용하고 있으므로 인도명령 가능 여부와 협의명도 기간을 보수적으로 산정하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸”과 “바로 쓸 수 있음”은 다르다
이 물건은 등기부상 구조만 보면 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 현재 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 임차인 1명이 510호와 511호·512호를 통합 사용하고 있으며, 보증금과 대항력·우선변제 요건은 확인되지 않았습니다. 낙찰 후 510호를 독립적으로 사용하려면 관리사무소 승인과 원상회복공사도 필요합니다.
따라서 이 사건의 핵심은 43,561,000원이라는 최저가가 아닙니다. 임차보증금 승계 여부를 확정하고, 3개 호실 통합사용을 해소하는 비용과 기간을 계산한 뒤에야 실질취득가가 완성됩니다. 3회 유찰과 감정가 34.3%는 관심을 가질 수 있는 숫자지만, 최근 실거래 비교와 점유·공사비 검증 없이 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 등기권리는 비교적 단순하되, 점유와 물리적 분리 문제 때문에 입찰 난도는 높은 물건입니다.