부산지방법원 2024타경107796. 부산 사하구 장림동 605-12 소재 물건으로, 공부상 용도는 연립주택·다세대주택이지만 감정평가 당시 현황은 1층과 2층 모두 주택으로 이용되는 단독주택입니다. 건물은 1978년 11월 04일 사용승인됐고 1987년 10월 13일 증축된 블럭조 스라브지붕 2층 건물입니다. 현재 등기부상 소유자는 김만곤이며, 2005년 11월 09일 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
권리구조는 현재 등기만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 과거 장림동새마을금고 근저당권, 이종철의 주택임차권, 사하농업협동조합 가압류와 2004년 임의경매개시결정은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024년 07월 26일 강제경매개시결정이고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 가격 판단에 사용할 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 낙폭만으로 시세 메리트를 단정하는 것은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경107796 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 605-12 1,2층조표13651-1호 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 · 현황 단독주택 · 1층, 2층 주택 |
| 소유자 | 김만곤 (2005.11.09. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 124,069,800원 / 29,789,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박현수 / 2,624,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 토지 | 262.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 565,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
현재 확인된 임차인은 없습니다. 과거 이종철 명의의 주택임차권은 보증금 5,500,000원, 주민등록일자 2001.06.19, 확정일자 2001.06.20으로 등기됐으나 2003.11.11 해제를 원인으로 2003.11.26 말소됐습니다. 장림동새마을금고의 채권최고액 42,000,000원 근저당권과 사하농업협동조합의 55,229,983원 가압류, 2004년 임의경매개시결정도 2005년 경매 매각 과정에서 말소됐습니다.
현재 살아 있는 경매 관련 등기는 2024.07.26 접수된 갑구 9번 강제경매개시결정입니다. 이 등기가 말소기준이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 가정에서도 신청채권자 박현수의 청구액 2,624,802원은 전액 배당되고, 매수인에게 승계되는 미배당액은 없습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰은 ‘시세 할인’과 다르다
감정가는 124,069,800원, 현재 최저매각가는 29,789,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 낙폭은 크지만, 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “시세보다 76% 싸다”는 식으로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 물건의 현황·공부 차이와 건물 상태, 제시외 건물 문제를 함께 봐야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 29,789,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 20,852,300원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 14,596,610원 | 11.76% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 29,789,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 936,202원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 박현수 | 2,624,802원 | 2,624,802원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,227,996원 |
현재 최저가 29,789,000원 가정에서 신청채권자 청구액은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 26,227,996원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 장림동 소재 효림초등학교 북서측 인근으로, 주변에는 기존 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설이 소재하며 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1978.11.04 사용승인, 1987.10.13 증축된 블럭조 스라브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 외장타일 마감이고, 위생·급배수와 개별 냉·난방 설비가 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 262.0㎡이며 완경사·사다리형·세로각지(가) 조건입니다. 공시지가는 565,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 환금성 주의. 공부상 연립주택·다세대주택과 현황 단독주택의 이용상태가 다르고, 제시외 건물 가운데 불법 증축으로 추정되는 부분이 있어 일반적인 공동주택과 동일한 기준으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 대비 낙폭을 시세 할인으로 착각하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 비교 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되며, 제시외 건물 1-1은 불법 증축으로 추정되고 감정평가액에는 이를 감안하지 않았습니다.
- 공부와 현황의 이용상태 확인. 공부상 연립주택·다세대주택이지만 현황은 1층·2층 모두 주택으로 사용되는 단독주택입니다.
- 점유·인도관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 입찰 전 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 외 비용 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로 매각물건명세서와 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 감정요항표에서 내부 일부는 폐문·부재로 기재돼 있어 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건의 형태와 상태’가 승부처
이 사건의 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 현재 확인된 임차인은 없고, 과거의 근저당권과 임차권·가압류는 이미 말소됐으며, 현재 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액 역시 0원입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 이미 4회 유찰됐고 현재 최저가는 29,789,000원으로 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 이것만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 특히 공부상 연립·다세대와 현황 단독주택의 차이, 불법 증축으로 추정되는 제시외 건물, 그리고 그 부분이 감정평가액에 반영되지 않았다는 점이 핵심 위험입니다. 권리 인수는 0원이지만, 물건 자체의 확인 난도가 높다. 이 사건은 최저가보다 건축·현황·점유 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다.
