부산지방법원 2024타경109181. 지사과학삼정그린코아 107동 10층 1001호 아파트입니다. 감정가는 158,000,000원이지만 5회 유찰되면서 현재 최저매각가는 6,375,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부 가격에 입찰할 수 있어 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 박성훈은 2021.10.27. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.03.입니다. 말소기준권리인 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당권은 2022.02.14. 설정됐으므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 매각물건명세서에도 임차보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109181 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 과학산단2로20번길 91, 107동 10층1001호 (지사동,지사과학삼정그린코아) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9971㎡ · 25층 건물 내 10층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 이관준 · 2021.10.15. 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 6,375,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.02.14. 설정된 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당권 15,600,000원입니다. 그 뒤의 양지원 근저당권 18,000,000원, 더베스트금융서비스주식회사 근저당권 50,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성훈 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.27. | 2021.09.03. | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 중복신고 없음 |
박성훈은 배당요구를 했고, 확정일자와 전입을 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 전입이 말소기준보다 빠르므로 배당 부족분은 매수인에게 넘어갑니다. 현재 회차에서는 보증금 150,000,000원 중 5,860,250원만 배당되고, 144,139,750원이 남습니다.
③ 가격 비교 — 637만원이 아니라 약 1.50억을 봐야 한다
현재 최저매각가 6,375,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 137,958,333원의 4.6%에 불과합니다. 하지만 이 비율을 가격 메리트로 사용하면 권리분석이 틀어집니다. 현재 예상 인수액 144,139,750원을 더하면 실질취득은 약 150,000,000원 수준이 되고, 이는 최근 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.0㎡ | 6 | 127,500,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 25 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 21 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 25 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 17 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 24 | 145,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 20 | 133,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 15 | 142,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9971㎡ | 12건 | 137,958,333원 |
최근 12건 거래 범위는 127,500,000원~145,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08. 127,500,000원입니다. 반면 현재 회차 실질취득은 낙찰가와 미배당 보증금을 합쳐 약 1.50억 수준입니다. 따라서 실질취득 기준으로는 최근 12개월 평균뿐 아니라 최근 거래 범위의 상단보다도 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,375,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 514,750원 |
| 1. 임차인 박성훈 보증금 | 150,000,000원 | 5,860,250원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 15,600,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 양지원 | 18,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 더베스트금융서비스주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 박성훈 | 150,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 중 5,860,250원만 변제되고 144,139,750원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수액입니다. 집행비용은 514,750원으로 추정돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 아니라 인수액이 움직인다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 6,375,000원 | 5,860,250원 | 144,139,750원 |
| 6회 유찰 시 | 4,462,500원 | 3,982,175원 | 146,017,825원 |
| 7회 유찰 시 | 3,123,750원 | 2,667,522원 | 147,332,478원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.5회인데 이 사건은 이미 5회 유찰됐습니다. 일반적인 경매라면 유찰이 가격 메리트를 키울 수 있지만, 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가 하락이 실질취득 하락으로 연결되지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 지사동 녹산초등학교 동측 인근. 주위는 아파트단지·단지내 상가·임야 등으로 형성돼 있으며 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 지사과학삼정그린코아는 1,013세대이고 2017.04.27. 준공됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 10층 1001호. 급·배수, 위생, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 공동현관기, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 지방산업단지, 지원시설구역 등에 포함되며 공시지가는 752,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 6,375,000원만 보고 할인율을 계산하지 말고 미배당 임차보증금 144,139,750원을 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 시세 기준은 실질취득. 최근 12개월 평균 137,958,333원, 최신 거래 127,500,000원과 비교하면 실질취득 약 1.50억은 시세 이상입니다.
- 추가 유찰의 효용 점검. 6회·7회 유찰 시 매각가는 더 낮아지지만 인수액이 각각 146,017,825원·147,332,478원으로 증가합니다.
- 임차관계 원본 확인. 박성훈은 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로 나타나므로 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 배당요구 및 신청채권 자료를 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인이 인수하는 보증금 잔액도 달라지므로 매각 전 최신 배당 관련 자료를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 637만원”은 이 사건의 가격이 아니다
이 사건은 5회 유찰로 최저가가 6,375,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로는 투자성을 판단할 수 없습니다. 박성훈의 보증금은 150,000,000원이고 전입일 2021.10.27.은 말소기준권리 2022.02.14.보다 빠릅니다. 현재 예상배당으로 5,860,250원만 변제되고 144,139,750원이 매수인에게 남습니다.
결국 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 실질취득은 약 1.50억 수준으로 유지됩니다. 같은 평형 최근 12개월 평균은 137,958,333원, 최신 거래는 127,500,000원입니다. 가격 메리트가 큰 물건이 아니라, 낮은 최저가가 선순위 보증금에 가려진 인수형 물건입니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “미배당 보증금까지 포함해 얼마에 취득하느냐”입니다.
