서울중앙지방법원 2025타경102523. 관악구 봉천동 송암하이츠빌라 3층 302호, 전용 33.11㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 가압류들이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 전윤선의 보증금 270,000,000원입니다. 주민등록·점유개시가 2022.02.18, 확정일자는 2022.01.11이고, 말소기준권리인 엠메이드대부 유한회사의 가압류는 2023.04.18이므로 선순위 관계입니다.
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 보증금보다 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득 총액은 보증금 수준으로 수렴합니다. 실제 현재 배당 시뮬레이션도 최저가 232,800,000원에서 집행비용 4,059,200원을 공제한 뒤 전윤선에게 228,740,800원이 배당되고, 41,259,200원이 부족한 것으로 계산됩니다. 하지만 이 사건은 2026.06.26.자 확약서 때문에 일반적인 인수형과 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102523 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1511-3 송암하이츠빌라 3층 302호 · 봉천로17길 55-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 33.11㎡ · 방2·거실·욕실·주방·발코니 · 지상5층 중 3층 |
| 소유자 | 이순연 · 2022.02.18 매매 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 232,800,000원 (7회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,190,115원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.04.18 엠메이드대부 유한회사 가압류 10,872,951원입니다. 그 뒤의 국민행복기금·동양자산관리대부·농업협동조합자산관리회사·관악구·신영자산관리대부의 권리와 2025.04.03 주택도시보증공사 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 관악농업협동조합 및 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 대상으로 보지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전윤선 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.18 | 2022.01.11 | 270,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 적용 |
보증기관의 대위·승계 신고는 전윤선 보증금과 연결된 중복 신고로, 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다. 이번 확약 효과도 이 전윤선 보증금 채권에 한정해 판단합니다.
③ 시세 비교 — 86.2%지만, 거래 표본이 너무 얇다
송암하이츠빌라는 10세대 규모이고, 확인되는 전용 33.11㎡ 거래는 2022.02 3층 270,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 232,800,000원은 이 거래가의 86.2%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 232,800,000원이므로 숫자만 놓고 보면 270,000,000원보다 37,200,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 33.11㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 시세 지표 | 33.11㎡ | 표본 1건 | 270,000,000원 |
다만 확인 가능한 최신 거래 자체가 2022.02이고 표본도 1건뿐입니다. 따라서 “232,800,000원이 현재 시세보다 확실히 싸다”라고 단정할 근거는 부족합니다. 오히려 단지 경매 지표에서 평균 유찰 횟수가 7.0회, 낙찰률이 0%로 나타나고 이 사건 역시 이미 7회 유찰됐다는 점을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,059,200원 |
| 1. 임차인 전윤선 보증금 | 270,000,000원 | 228,740,800원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 10,872,951원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 10,399,374원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 동양자산관리대부 주식회사 | 3,438,943원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합자산관리회사 | 6,941,173원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신영자산관리대부 유한회사 | 5,238,401원 | 0원 |
| 7. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 283,190,115원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 전윤선 보증금의 미배당액은 41,259,200원입니다. 확약이 없었다면 대항력에 따라 매수인 인수 가능성이 있는 금액이지만, 2026.06.26.자 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 방2, 거실, 욕실, 주방, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 당곡중학교 남측 인근이며, 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상5층 건물로, 위생·급배수·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 10세대 규모이며 확인 가능한 전용 33.11㎡ 실거래는 1건, 단지 경매 평균 유찰은 7.0회로 거래 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26.자 확약서에 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 정확히 기재돼 있는지 원본을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약이 유효하게 적용되는 현재 분석에서는 최저가 232,800,000원 + 실질 인수 0원 = 실질취득 232,800,000원입니다.
- 확약 미반영 시 비교. 확약이 없다면 현재 배당표상 보증금 부족분 41,259,200원이 남아 낙찰가와 합산한 부담은 270,000,000원 수준으로 올라가는 구조입니다.
- 시세 재확인. 비교 거래가 2022.02 270,000,000원 한 건뿐이므로, 86.2%라는 수치만으로 현재 시세 대비 저가 매수라고 단정하지 않아야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 단지 평균 유찰 7.0회, 본건도 7회 유찰입니다. 현장 상태·점유·대출 가능성·매수 수요를 반드시 따로 점검해야 합니다.
- 명도·임차권등기. 임차권등기 말소 동의가 제출됐더라도 실제 점유 상태와 말소 절차 진행 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 시장이 증명해야 한다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 270,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 232,800,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 물건입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
하지만 2026.06.26.자 주택도시보증공사 확약으로 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에, 이 사건의 실질 인수는 0원, 실질취득은 232,800,000원으로 봅니다. 권리분석의 가장 큰 위험은 해소된 셈입니다.
남는 문제는 환금성과 시세 신뢰도입니다. 확인 가능한 거래는 2022.02의 270,000,000원 한 건뿐이고, 10세대 다세대주택인 데다 경매 지표상 평균 유찰 7회, 본건도 7회 유찰됐습니다. 따라서 “270,000,000원보다 13.8% 낮으니 싸다”는 단순 결론은 금물입니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격 메리트는 최신 현장 시세와 실제 환금성을 다시 확인해야 하는 C등급 물건입니다.
