서울중앙지방법원 2025타경102523. 관악구 봉천동 송암하이츠빌라 3층 302호입니다. 2016년 준공된 10세대 규모의 다세대주택으로, 전용면적은 33.11㎡이며 방 2개·거실·욕실·주방·발코니 등으로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 이순연으로, 2022.03.11. 거래가액 270,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청했으며, 청구금액은 283,190,115원입니다.
이 물건의 특징은 가격이 내려간 만큼 보증금 인수 위험이 커지는 전형적인 대항력 임차인 구조와 이를 해소하는 확약서가 동시에 존재한다는 점입니다. 확약이 없다면 최저매각가 186,240,000원만으로 실제 취득원가를 계산할 수 없습니다. 반대로 확약이 유효하게 적용된다면 전윤선 관련 보증금 인수액은 0원이 되어 가격 판단이 크게 달라집니다. 단, 확약 밖의 독립적인 임차인이나 별도 인수권리가 확인된다면 그 위험은 그대로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102523 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1511-3 송암하이츠빌라 3층 302호 도로명: 서울특별시 관악구 봉천로17길 55-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 33.11㎡ · 지상 5층 중 3층 · 방 2개 |
| 건물규모 / 준공 | 10세대 · 2016.02.19. 준공 |
| 소유자 | 이순연 (2022.03.11. 소유권이전, 거래가 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 186,240,000원 (감정가의 64%) |
| 유찰 현황 | 8회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,190,115원 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 말소기준권리 | 2023.04.18. 엠메이드대부 유한회사 가압류 (10,872,951원) |
| 임차보증금 | 전윤선 270,000,000원 · 보증기관 승계 신고는 중복 합산하지 않음 |
| 확약서 | 2026.06.26.자 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.04.18. 엠메이드대부 유한회사의 가압류입니다. 과거 관악농업협동조합과 국민은행의 근저당권은 이미 말소됐으며, 현재 남아 있는 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 임차인 전윤선의 전입일은 2022.02.18.로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자는 2022.01.11.이고, 임차권등기는 2024.02.29. 이루어졌습니다. 임차권등기가 말소기준 이후라는 이유만으로 기존 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 등기상 후순위 임차권등기와 선순위 대항력을 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복
| 성명 / 지위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전윤선 전유부분 전부 · 임차권자 |
전입 2022.02.18. 확정 2022.01.11. |
270,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 원임차인 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 |
별도 전입·확정일자 확인되지 않음 | 중복 신고 별도 합산 없음 |
독립 대항력 미상 | 승계 관계 | 보증기관 승계 |
실제 임차인 1명 · 보증기관 승계 신고 1건. 시보증은 전윤선 보증금의 대위·승계 신고로 별도 보증금 270,000,000원을 추가 합산하지 않습니다.
확약이 유효하게 이행되는 경우 매수인은 전윤선의 미배당 보증금을 별도로 반환하지 않는 구조입니다. 다만 확약서 원본의 적용 대상, 보증기관 승계 범위, 임차권등기 말소 절차와 실제 점유·명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
특히 시보증은 실제 임차인이 한 명 더 존재한다는 의미가 아니라 전윤선 보증금에 관한 승계 신고입니다. 따라서 보증금을 이중 계산하거나, 전입일이 확인되지 않았다는 이유만으로 시보증에 독립적인 대항력이 있다고 단정해서는 안 됩니다. 반대로 확약의 효력은 전윤선 관련 보증금·승계 관계에 관한 것이므로 그 밖에 독립적인 미확인 임차인이 존재하면 해당 위험까지 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 2022년 거래가를 현재 시세로 착각하지 말 것
동일 건물 송암하이츠빌라의 전용 33.11㎡ 거래 사례로 확인되는 금액은 2022년 2월, 3층, 270,000,000원입니다. 현재 물건과 동일 전용면적·동일 층의 사례지만, 거래 시점이 오래되었습니다. 현재 가격 메리트를 판단할 만한 최신 거래 흐름이나 하락·상승 추세가 확인되지 않아 2022년 거래가를 현재 시장가격으로 그대로 적용할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 거래시점 / 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2022.02. · 33.11㎡ · 3층 | 270,000,000원 | 과거 거래 1건 |
| 감정가 | 경매 감정평가액 | 291,000,000원 | 과거 거래가보다 높음 |
| 최저가 | 8회 유찰 · 감정가 64% | 186,240,000원 | 확약 유효 시 취득 기준액 |
| 확약 미적용 시 실질취득 | 최저가 + 인수 부족분 | 273,407,360원 | 과거 거래가 초과 |
| 확약 적용 시 실질취득 | 최저가 + 실질 인수 0원 | 186,240,000원 | 현 시세 검증 필요 |
최저가 186,240,000원은 2022년 거래가 270,000,000원의 69.0%입니다. 그러나 이는 어디까지나 오래된 거래 사례와의 비율입니다. 특히 10세대 규모의 소형 다세대주택은 동일 건물 거래 표본이 적어 현재 적정가격과 매도 가능가격을 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,407,360원 |
| 1. 전윤선 임차보증금(우선변제) | 270,000,000원 | 182,832,640원 |
| 2. 엠메이드대부 유한회사 가압류 | 10,872,951원 | 0원 |
| 3. 국민행복기금 가압류 | 10,399,374원 | 0원 |
| 4. 동양자산관리대부 가압류 | 3,438,943원 | 0원 |
| 5. 농업협동조합자산관리회사 가압류 | 6,941,173원 | 0원 |
| 6. 신영자산관리대부 가압류 | 5,238,401원 | 0원 |
| 7. 주택도시보증공사 청구 | 283,190,115원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션 기준. 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 별도 반영하지 않았습니다. 신청채권자의 청구액과 임차보증금 승계채권의 실제 배당관계는 원본 배당자료로 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 보증금은 별도의 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
예상 매각대금 186,240,000원에서 집행비용 3,407,360원을 제외한 182,832,640원이 임차보증금에 배당되고 나머지 채권자에 대한 배당은 0원으로 계산됩니다. 이때 전윤선 보증금 부족액은 87,167,360원입니다. 이는 확약이 없을 때 발생할 수 있는 매수인 인수액이지, 확약이 유효한 경우에도 반드시 납부해야 하는 돈은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아져도 해결되지 않는 구조
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 인수 추정 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 감정가 64% |
186,240,000원 | 87,167,360원 | 인수 0원 |
| 9회 유찰 시 감정가 51.2% |
148,992,000원 | 123,893,888원 | 인수 0원 |
| 10회 유찰 시 감정가 40.96% |
119,193,600원 | 153,275,110원 | 인수 0원 |
향후 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각기일·최저가 확정 내용은 법원 공고로 확인해야 합니다. 인수 추정액은 회차별 집행비용 등의 가정에 따라 차이가 발생합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황)
- 입지. 관악구 봉천동 소재 당곡중학교 남측 인근으로 주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2016.02.19. 준공된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층 302호입니다. 승강기·소방·위생·급배수 설비가 있습니다.
- 접도. 동측 약 6m 포장도로에 접하며, 토지는 남측 하향의 완경사지입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 거래 목적에 따라 검토해야 합니다.
- 공시지가. 3,742,000원/㎡로 표시됩니다. 이는 개별 세대의 매매가격이나 경매 적정가를 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 내부 실제 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 10세대 규모의 소형 다세대주택이고 확인 실거래가 1건에 그칩니다. 동일 건물 거래가 드물어 매도 시 적정가격과 소요기간에 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 최우선 확인. 2026.06.26.자 확약서의 제출 사실뿐 아니라 대항력 포기, 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상의 일치 여부를 확인하세요.
- 전윤선과 보증기관의 권리관계. 전윤선 보증금 270,000,000원과 시보증 승계 신고가 동일 채권에 관한 것인지, 대위변제 및 승계 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다. 중복 보증금으로 계산하지 마세요.
- 확약 밖의 점유·임차인 조사. 별도의 독립적인 임차인이나 권리자가 존재하면 전윤선에 관한 확약이 그 권리까지 소멸시키지 않습니다. 전입세대열람·현황조사·현장 점유를 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 확약에 따른 말소 이행 방식, 필요 서류, 말소 신청 주체와 실제 처리 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 인수액 재검토. 확약이 적용되지 않는 경우 현 회차에서 보증금 부족분 87,167,360원을 인수하는 시나리오를 별도로 준비해야 합니다.
- 현재 시세 재조사. 2022년 거래 270,000,000원은 현재 가격의 직접 근거로 부족합니다. 인근의 유사 면적·준공연도·층·상태를 갖춘 다세대주택 최근 실거래 및 실제 매도 가능가격을 확인하세요.
- 다회유찰 원인 확인. 8회 유찰에 영향을 미쳤을 수 있는 임차권·확약 이전 권리위험, 점유, 명도, 건물 상태 및 시장 수요를 확인하세요.
- 체납·선순위 비용. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분, 당해세 등 법정 우선권, 집행비용 및 명도비용이 실제 취득금액에 미치는 영향을 검토하세요.
- 입찰 관련 제한 확인. 매각물건명세서·매각기일 공고·매각조건에서 별도의 우선매수권, 매각조건 변경 또는 입찰참가 제한이 있는지 확인하세요.
- 등기 및 법원 기록 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당관계 서류의 최신 원본을 확인한 후 입찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “8회 유찰보다 중요한 것은 확약서의 효력”
송암하이츠빌라 302호는 단순히 감정가 대비 64%까지 떨어진 저가 다세대주택으로 볼 물건이 아닙니다. 보증금 270,000,000원의 대항력 임차인이 존재하며, 현 최저가에서는 확약이 없다면 87,167,360원의 보증금 부족분을 인수할 수 있습니다. 그 경우 실질취득액은 273,407,360원으로 과거 확인 거래가보다 높아집니다.
그러나 2026.06.26.자 주택도시보증공사의 확약서는 이러한 구조를 바꾸는 결정적인 요소입니다. 확약이 유효하게 적용되면 전윤선 관련 인수액은 실질 0원이고, 최저가 낙찰 시 취득 기준액은 186,240,000원입니다. 보증기관 승계 신고는 별도의 임차보증금이 아니므로 이중 계산하지 않아야 합니다.
다만 8회 유찰·10세대 소규모 다세대주택·2022년 실거래 1건이라는 조건은 여전히 남습니다. 현재 시세를 확인하기 어려워 가격 메리트를 확정할 수 없고, 확약의 적용 범위 및 실제 명도 가능성도 원본 확인이 필요합니다. 권리상 주된 인수 위험은 확약으로 해소 가능하지만, 투자 관점에서는 높은 검증 부담이 남는 신중 접근 대상입니다.
