서울중앙지방법원 2025타경102523. 관악구 봉천동 송암하이츠빌라 제3층 제302호, 공부상 다세대주택(방2·거실·욕실·주방·발코니 등)으로 이용 중인 물건입니다. 숫자만 보면 감정가 2.91억짜리가 6회 유찰되어 최저가 7,628만원까지 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 전윤선 씨의 보증금 270,000,000원이 말소기준권리보다 먼저 갖춰진 대항력 있는 임대차로 표시되어 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
현재 회차 기준 예상배당은 임차인에게 74,510,888원만 돌아가고, 남는 보증금은 195,489,112원입니다. 그래서 낙찰가가 더 내려가도 인수금이 늘어나는 구조가 됩니다. 7회 유찰 시에도 실질취득은 약 2.714억, 8회 유찰 시에도 약 2.713억 수준입니다. 즉 이 물건의 시세 비교는 최저가 7,628만원이 아니라 실질취득 약 2.7억으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102523 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1511-3 송암하이츠빌라 3층302호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택(방2·거실·욕실·주방·발코니 등) |
| 소유자 | 이순연 (2022.02.18. 거래가 270,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 76,284,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,190,115원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
말소기준은 2023.04.18. 엠메이드대부 유한회사 가압류입니다. 그런데 임차인 전윤선 씨는 임대차계약일자 2022.01.11., 확정일자 2022.01.11., 전입 및 점유개시일자 2022.02.18.로 표시되어 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 남은 금액이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 중복 신고는 합산하지 않는다
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전윤선 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2022.02.18 / 2022.01.11 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 시보증 | 주거 | 별도 합산 없음 | 미상 / 미상 | 판정 미상 | 미상 | 전윤선 보증금 승계 |
실제 임차인은 전윤선 씨 1명으로 보는 것이 핵심입니다. 시보증 표시는 전윤선 보증금의 보증기관 대위·승계 중복 신고로 보이며, 보증금 270,000,000원에 다시 더하지 않습니다. 다만 전윤선 씨의 보증금 자체는 대항력 있는 임대차로 표시되어 있어, 배당 부족분 인수 가능성이 이 사건의 본질적 리스크입니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
송암하이츠빌라 동일 면적 33.11㎡의 확인된 거래는 2022.02, 3층, 270,000,000원입니다. 이 사건의 현재 최저가는 그 거래가의 28.3%에 불과하지만, 인수 가능 보증금을 더한 실질취득은 약 2.7억으로 해당 거래가와 사실상 같은 구간입니다. 따라서 “7,628만원에 서울 다세대”가 아니라, 2.7억에 대항력 임차권을 처리해야 하는 물건입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 실거래 | 33.11㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 감정가 | 33.11㎡ | 3 | 291,000,000원 |
| 현재 최저가 | 33.11㎡ | 3 | 76,284,000원 |
| 현재 실질취득 | 33.11㎡ | 3 | 271,773,112원 |
④ 예상배당표 (매각가 76,284,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,773,112원 |
| 1. 임차인 전윤선 보증금(우선변제) | 270,000,000원 | 74,510,888원 |
| 2. 관악농업협동조합 근저당권 | 756,000,000원 | 0원 |
| 3. 국민은행 근저당권 | 72,000,000원 | 0원 |
| 4. 국민은행 근저당권 | 53,900,000원 | 0원 |
| 5. 엠메이드대부 유한회사 가압류 | 10,872,951원 | 0원 |
| 6. 삼성카드 주식회사 | 283,190,115원 | 0원 |
| 7. 국민행복기금 가압류 | 10,399,374원 | 0원 |
| 8. 동양자산관리대부 가압류 | 3,438,943원 | 0원 |
| 9. 농업협동조합자산관리회사 가압류 | 6,941,173원 | 0원 |
| 10. 신영자산관리대부 가압류 | 5,238,401원 | 0원 |
| 11. 주택도시보증공사 | 283,190,115원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당에서는 집행비용을 제외한 금액이 임차인 전윤선 씨에게 배당되고, 임차보증금 부족분 195,489,112원이 매수인 인수 가능 금액으로 남습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총액은 비슷하다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 26%) | 76,284,000원 | 195,489,112원 | 271,773,112원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 21%) | 61,027,200원 | 210,471,290원 | 271,498,490원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 17%) | 48,821,760원 | 222,457,032원 | 271,278,792원 |
이 표가 결론입니다. 회차가 더 내려가도 매수인이 인수할 보증금 부족분이 커지므로, 실질취득은 약 2.71억 구간에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 “몇 회 더 유찰되면 싸진다”가 아니라, 보증금 270,000,000원을 어떻게 처리할 수 있느냐가 본질입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 당곡중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 대중교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호입니다. 위생·급배수, 소방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 남측 하향의 가장형 완경사지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 동측 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등으로 표시되어 있고, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 송암하이츠빌라는 총 10세대, 사용승인일은 2016.02.19.입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2022.02의 270,000,000원 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 입찰. 최저가 76,284,000원이 아니라 보증금 인수 가능액을 포함한 약 2.7억 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 처리. 전윤선 씨의 임차권등기와 보증금 270,000,000원, 전입 2022.02.18., 확정 2022.01.11.의 효력을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 회차 기준 미배당 195,489,112원이 매수인 인수 가능 금액으로 남습니다.
- 보증기관 관계 확인. 시보증 표시는 전윤선 보증금의 대위·승계로 보이며 별도 보증금으로 합산하지 않되, 권리 행사 주체와 말소 조건은 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 물건은 실제 점유 상태, 열쇠 인도 가능성, 이사 협의 여부를 현장과 서류로 따로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 데이터를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문이 필요합니다.
맺으며 — 6회 유찰보다 무서운 것은 ‘인수’다
이 사건은 숫자의 첫인상이 매우 강합니다. 감정가 291,000,000원, 최저가 76,284,000원, 6회 유찰. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차보증금 270,000,000원이 있고, 현재 배당으로는 74,510,888원만 변제되어 부족분 195,489,112원이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그래서 이 물건은 최저가가 낮아진 만큼 싸진 것이 아니라, 낙찰가와 인수금의 합이 보증금 부근으로 맞춰지는 구조입니다. 겉가격은 7,628만원, 실질가격은 약 2.7억. 이 차이를 이해하지 못하면 입찰하지 않는 편이 안전합니다.