부산지방법원 2024타경111702. 영어도시 퀸덤1차 링컨 타운 201동 2층 202호, 전용 101.4㎡대 아파트입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 “대항력 임차인 존재 여부”가 아니라 대항력 있는 임차권에 대한 사후 확약의 효력 반영입니다. 전경진은 2021.11.29 전입·점유를 시작했고 2021.10.28 확정일자를 갖췄으며, 임차보증금은 400,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 계산된 2024.04.23 압류보다 전입일이 빨라 자료상 대항력이 인정되고, 배당요구도 있어 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
현재 최저가 316,400,000원을 기준으로 집행비용 5,229,600원을 제외한 311,170,400원이 임차보증금에 배당되고, 잔액 88,829,600원이 남습니다. 보통이라면 이 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.03.19 제출한 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하겠다고 밝혔습니다. 따라서 전경진 관련 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경111702 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지오션시티10로 16, 201동 2층202호 (명지동,영어도시 퀸덤1차 링컨 타운) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 101.4㎡대 · 201동 14층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김하일 · 2010.05.17 소유권이전 · 거래가액 280,138,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 452,000,000원 / 316,400,000원 (감정가 70% · 5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 413,976,094원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 자료상 2024.04.23 압류입니다. 전경진의 주민등록·점유개시일은 2021.11.29, 확정일자는 2021.10.28이어서 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기도 2023.12.01 마쳐져 있고 배당요구를 했으므로 원칙적으로는 대항력 있는 인수형 임차인입니다. 다만 2026.03.19 확약으로 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 이 임차인에 한한 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전경진 | 400,000,000원 | 2021.11.29 / 2021.10.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 | 실질 0원* |
자료상 실제 임차인은 전경진 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 전경진 보증금에 대한 중복 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매 신청채권자이기도 하며, 전경진 관련 권리를 승계한 상태에서 위 확약서를 제출했습니다.
③ 가격 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
가격 판단은 전체 평균 390,708,333원보다 최근 12개월 평균 389,833,333원, 최신 거래 302,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -0.9%를 우선해서 봐야 합니다. 확약을 반영한 실질취득액 316,400,000원은 최근 12개월 평균의 81.2%이지만, 최신 2026.08 거래 302,000,000원보다는 104.8% 수준입니다. 즉 장기·평균값만 보면 할인처럼 보이지만 가장 최근 거래가격에는 오히려 웃도는 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 101.4㎡ | 7 | 302,000,000원 |
| 2026.06 | 101.4㎡ | 8 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 101.4㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2026.04 | 101.4㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 2026.04 | 101.88㎡ | 12 | 355,000,000원 |
| 2026.02 | 101.86㎡ | 14 | 370,000,000원 |
| 2026.02 | 101.4㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 2025.12 | 101.4㎡ | 8 | 443,000,000원 |
| 2025.09 | 101.88㎡ | 6 | 418,500,000원 |
| 2025.08 | 101.88㎡ | 9 | 405,000,000원 |
| 2025.08 | 101.4㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2025.06 | 101.4㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 389,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 316,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,229,600원 |
| 1. 임차인 전경진 보증금 | 400,000,000원 | 311,170,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 413,976,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 전경진 보증금 부족분은 88,829,600원입니다. 대항력만 적용하면 매수인 인수액으로 계산되지만, 2026.03.19 확약서의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 위 배당추정에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 룰상 인수는 늘어나지만 실질 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 · 70% | 316,400,000원 | 88,829,600원 | 0원 | 316,400,000원 |
| 6회 유찰 · 56% | 253,120,000원 | 151,223,680원 | 0원 | 253,120,000원 |
| 7회 유찰 · 45% | 202,496,000원 | 201,138,944원 | 0원 | 202,496,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액도 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차만 해도 매각가 316,400,000원에 룰상 인수 88,829,600원이 붙습니다. 그러나 이 사건은 전경진 관련 확약이 있으므로 위 룰상 인수금액을 실제 취득원가에 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트입니다. 퀸덤1차링컨타운은 1,102세대이며 2009.05.01 준공입니다.
- 입지. 명호초등학교 북서측 인근으로 공동주택과 각종 근린생활시설이 형성된 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 25m, 남측·동측 약 20m, 북측 약 15m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 국가산업단지, 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역 관련 지정이 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,253,000원/㎡, 지목 대, 평지·정방형·중로각지로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 2층으로, 승강기·도시가스·열병합 지역난방 등 설비를 갖추고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.03.19 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 입찰 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 처리 확인. 전경진의 임차권등기는 2023.12.01 설정돼 있습니다. 확약상 말소 동의가 실제 절차에서 그대로 이행되는지 확인 대상입니다.
- 최신 시세 우선. 최근12개월 평균 389,833,333원보다 최신 거래 302,000,000원과 -0.9% 하락 추세를 더 무겁게 봐야 합니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 같은 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.6회인데 이 사건은 5회 유찰됐습니다. 단순 할인율 외에 응찰 수요를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 현황도 차이 확인. 202호 건축물현황도상 계단 및 승강기 위치가 현황과 다르게 표기된 것으로 기재돼 있으므로 현장과 공부를 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재돼 있습니다.
맺으며 — 권리의 큰 고비는 확약으로 넘겼지만, 가격은 최신 거래를 봐야 한다
이 사건은 표면만 보면 보증금 400,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 회차에서 88,829,600원이 미배당되는 전형적인 인수형입니다. 그러나 2026.03.19 확약서가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의하고 있어, 전경진 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 신고도 같은 보증금에 대한 중복이므로 별도 채무로 합산하지 않습니다.
문제는 가격입니다. 확약 반영 실질취득액 316,400,000원은 최근12개월 평균 389,833,333원에는 못 미치지만, 가장 최근인 2026.08 실거래 302,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -0.9%이고 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 현 최저가의 가격 우위는 최신 거래 기준으로 확인되지 않는다”입니다. 평균 시세만 보고 싸다고 평가하기보다 최신 거래와 확약서 이행 여부를 함께 확인하는 사건입니다.
