부산지방법원 2024타경112019. 초장동 구덕로163번길 26의 5층 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 계단실·화장실, 2층 근린생활시설인 스크린골프연습장, 3·4층 단독주택(다가구주택), 5층 업무시설(오피스텔)로 구성되어 있습니다. 일반철골구조 데크슬래브지붕 5층 건물이며 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2022.05.25. 대청새마을금고 근저당권 1,080,000,000원입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.04.09. 구민정 전세권 100,000,000원이 매수인에게 인수되는 권리로 명시되어 있고, 실제 점유관계에도 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 다수 확인된다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112019 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 초장동 23-1, 25-1 주건축물제1동 · 부산광역시 서구 구덕로163번길 26 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 2층 근린생활시설 · 3·4층 단독주택(다가구주택) · 5층 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 배윤수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,204,835,790원 / 2,943,385,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 219,196,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 남는다
2022.05.25.에는 같은 접수번호로 대청새마을금고 1,080,000,000원, 부산중구새마을금고 960,000,000원, 중부산새마을금고 768,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 부산중구새마을금고 채권최고액은 2022.09.27. 1,056,000,000원으로 변경된 기록도 있습니다. 이후 신계천 근저당권, 국세·지방세 압류, 신용보증기금·부산신용보증재단·오케이저축은행· 비엔케이캐피탈·소상공인시장진흥공단 가압류와 경매개시결정이 이어집니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차인 14명, 확정 인수 외에도 미상 위험
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이내옥 | 301호 | 2024.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한양섭 | - | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장하성 | - | 2016.09.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 |
| 공태호 | 304호 | 2023.06.23 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류민효 | - | 2016.10.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 |
| 김풍석 | 404호 | 2022.10.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한용주 | - | 2017.07.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 |
| 박호야 | 502호 | 2022.09.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정원혁 | 401호 | 2021.03.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 |
| 김여진 | 302호 | 2022.11.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하륜 | 301호 | 2024.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문성미 | 우리동네스크린골프 402호 | 2020.07.01 | 30,000,000원 | 有 | 미상 | 30,000,000원 |
| 구민정 | 4층 65.10㎡ · 현칭 402호 | 2021.04.08 | 100,000,000원 | 有 | 확정일자 2021.03.26 | 잔액 인수 |
| 박연미 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
특히 장하성·류민효·한용주·정원혁은 전입일이 2022.05.25. 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 고정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 박연미는 전입일과 보증금 모두 확인되지 않아 별도의 미상 위험으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,943,385,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,833,850원 |
| 인수 · 문성미 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 구민정 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 17 · 구민정 전세권 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 22 · 대청새마을금고 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 을구 22 · 부산중구새마을금고 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 을구 22 · 중부산새마을금고 | 768,000,000원 | 768,000,000원 |
| 을구 23 · 신계천 | 160,000,000원 | 3,551,150원 |
| 갑구 7 · 신용보증기금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8 · 부산신용보증재단 | 18,052,000원 | 0원 |
| 갑구 9 · 주식회사오케이저축은행 | 18,995,317원 | 0원 |
| 갑구 11 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 209,190,483원 | 0원 |
| 갑구 12 · 신용보증기금 | 17,915,100원 | 0원 |
| 갑구 13 · 소상공인시장진흥공단 | 30,644,131원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 중부산새마을금고 | 219,196,600원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 3,666,993,631원, 채권자 예상배당은 2,911,551,150원, 미배당은 755,442,481원입니다. 별도로 배당모형상 매수인 인수액 130,000,000원이 계산되어 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 2,943,385,000원 | 2,911,551,150원 | 755,442,481원 | 130,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 2,060,369,499원 | 2,037,365,804원 | 1,629,627,827원 | 130,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 1,442,258,649원 | 1,425,436,063원 | 2,241,557,568원 | 130,000,000원 |
실거래 자료가 없어 현재 최저가나 최소 실질취득액이 시장가보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 주거나 “시세보다 싸다”고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 토성중학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 토성역이 있어 교통사정은 편리합니다.
- 건물. 일반철골구조 데크슬래브지붕 5층 건물이며 외부는 복합판넬·사이딩판넬, 내부는 벽지·인테리어 마감, 하이샷시창 구조입니다.
- 이용상태. 1층 계단실·화장실, 2층 근린생활시설(스크린골프연습장), 3·4층 단독주택(다가구주택), 5층 업무시설(오피스텔)입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역이며 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타, 평지·부정형·소로각지입니다.
- 공시지가. 1,576,000원/㎡.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 건물 소재지는 23-1, 25-1 지상으로 기재된 반면 일반건축물대장에는 23-1 외 2필지로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구민정 권리 원본 대조. 2021.04.09. 전세권과 2025.04.29. 임차권등기가 함께 존재하므로 매각물건명세서의 인수 문구와 배당요구 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 문성미 30,000,000원. 2020.07.01. 전입, 보증금 30,000,000원·월세 400,000원으로 배당모형은 전액 인수를 전제합니다.
- 보증금 미상 선전입자. 장하성·류민효·한용주·정원혁은 말소기준일보다 앞선 전입으로 확인되지만 보증금이 미상입니다. 각 임대차계약서와 점유현황을 확인해야 합니다.
- 박연미. 주거 점유자로 기재됐으나 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성 자체가 열려 있습니다.
- 류민효 관계 확인. 점유자이면서 등기부상 채무자 이름에도 나타나므로 실제 임차관계인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 국세·지방세. 압류가 다수 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당순위가 달라지고 후순위 채권의 미배당이 증가할 수 있습니다.
- 혼합용도 명도. 근린생활시설·다가구주택·오피스텔이 한 건물에 혼재하고 점유자도 다수이므로 명도 범위와 실제 호실별 사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 및 제시외 건물이 일괄매각되는 만큼 현황과 공부의 경계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 말고, 확인되는 추가 인수금액을 실질취득액에 모두 더해 판단해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘확정되지 않은 인수액’이 먼저다
이 사건은 감정가 4,204,835,790원에서 1회 유찰돼 최저가가 2,943,385,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리구조를 보면 단순한 할인 매물이 아닙니다. 2021.04.09. 구민정 전세권 100,000,000원이 말소기준권리보다 앞서고 매수인 인수로 명시되어 있으며, 배당모형상 문성미와 구민정 관련 매수인 인수액만 130,000,000원입니다.
현재 숫자로 계산되는 최소 실질취득은 3,073,385,000원이지만, 장하성·류민효·한용주·정원혁의 보증금이 확인되지 않고 박연미의 전입일·보증금도 확인되지 않습니다. 즉 실질취득의 상단이 아직 닫혀 있지 않은 사건입니다. 실거래 비교자료도 없어 70% 최저가를 곧바로 가격 메리트로 연결할 근거가 없습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”보다 “낙찰 뒤 실제로 얼마를 더 떠안을 수 있는가”입니다.
