부산지방법원 2024타경112781. 부산 사하구 하단동의 ‘하단드리움’ 4층 408호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이고, 현칭 하단드리움 408호로 평가되어 있습니다. 감정가 8,200만원에서 현재 최저매각가는 675만3,000원까지 내려와 7회 유찰을 기록했지만, 이 숫자만으로는 매수비용을 판단할 수 없습니다. 등기부에 대항력 있는 임차권이 확인되기 때문입니다.
임차인 배가은은 임대차계약일과 전입일이 2023.08.01이고, 점유개시일은 2023.08.25, 확정일자도 2023.08.01입니다. 임차보증금은 6,500만원이며 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 현재 회차의 매각대금 675만3,000원으로는 보증금을 대부분 배당할 수 없고, 계산상 5,876만8,554원의 부족분이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 최저가가 더 내려가면 인수액은 오히려 더 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112781 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 낙동대로457번길 17, 4층408호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 주식회사승촌건설 |
| 소유권이전 | 2021.10.05 · 거래가액 86,570,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 6,753,000원 |
| 신청채권 / 청구 | 허훈 · 13,548,310원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 입지 | 부산도시철도1호선 하단역 남측 인근 |
| 교통 | 인근 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 하단역 소재 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리보다 ‘인수 임차권’을 먼저 봐야 한다
핵심은 을구 5번 임차권입니다. 2025.09.04. 임차권등기가 이루어졌고, 임차보증금은 65,000,000원입니다. 전입일과 확정일자가 2023.08.01로 확인되고 배당요구도 이루어져 있어 대항력 및 우선변제권이 있는 것으로 정리됩니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
그 밖의 권리 중 갑구 7번 근로복지공단 가압류 54,285,000원과 갑구 12번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 갑구 16번·17번 압류 역시 매각으로 소멸합니다. 을구 1번과 2번 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 소멸 여부보다 임차보증금 인수가 실질적인 승부처입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 6,500만원 중 5,876만원대 인수
| 임차인 | 권리 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 인수위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배가은 | 대항력 有 · 우선변제권 有 · 임차권등기 | 65,000,000원 | 2023.08.01 / 2023.08.01 | 2025.01.31 | 5,876만원대 인수 |
| 미상 점유자 | 주거 · 관련사항 확인 필요 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 판정 불가 |
③ 시세 비교 — 최저가는 낮아도 실질취득은 최신 거래보다 높다
‘하단드리움’ 최근 거래 12건은 전용 17.37㎡~41.44㎡로 면적 편차가 있고, 대상 물건의 거래 비교 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 단순 평균만으로 가격 메리트를 판단하기보다 최근 거래의 절대가격과 실제 부담액을 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 17.37㎡ | 5 | 56,000,000원 |
| 2024.07 | 20.35㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2024.07 | 18.98㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.06 | 41.44㎡ | 20 | 170,000,000원 |
| 2023.09 | 18.98㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2023.09 | 20.35㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2023.09 | 20.35㎡ | 6 | 97,000,000원 |
| 2023.09 | 20.35㎡ | 5 | 97,000,000원 |
| 2023.09 | 18.98㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2021.11 | 18.98㎡ | 6 | 87,000,000원 |
| 2021.11 | 18.98㎡ | 6 | 87,000,000원 |
| 2021.10 | 20.35㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 4건 | - | 101,500,000원 |
전체 12건 평균은 96,750,000원, 최근 12개월 평균은 101,500,000원, 최신 거래는 56,000,000원입니다. 현재 최저가 6,753,000원만 놓고 보면 매우 낮아 보이지만, 임차보증금 인수액을 더한 실질취득액은 65,521,554원으로, 최신 거래 56,000,000원보다 높습니다. 최근 12개월 평균보다는 낮지만 면적 자체가 일치하지 않아 평균만으로 유리하다고 결론내리기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,753,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 521,554원 |
| 1. 임차인 배가은 보증금 (우선변제) | 65,000,000원 | 6,231,446원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 근로복지공단 | 54,285,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 12번 경매개시결정 · 허훈 | 13,548,310원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 67,833,310원이며, 배당 합계는 0원이 아닌 실제 배당표상 순위에 따라 임차인에게 6,231,446원이 우선 배당됩니다. 임차보증금 부족분 58,768,554원은 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 소재 부산도시철도1호선 하단역 남측 인근이며, 부근은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 하단역이 있어 교통사정은 편리한 것으로 평가되었습니다.
- 토지. 618-11, 618-12, 618-16, 618-47, 618-48번지이며 일반상업지역·방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 토지면적은 170.0㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 10미터 내외, 북동측 약 4미터 내외 및 서측 약 2미터 내외의 도로와 각각 접하며, 소로각지 형태입니다.
- 현황 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했으므로 실제 내부 이용상황·관리상태·조망 등에 대한 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 21세대의 소규모 단지이며 최근 거래 전용면적 편차가 큽니다. 가격 비교 시 동일면적 거래가 부족하다는 점을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 우선. 최저가 675만3,000원만 보지 말고 임차보증금 인수액 5,876만8,554원을 합산해 65,521,554원을 기본 판단선으로 두세요.
- 최신거래 확인. 최근 거래 중 최신 금액은 5,600만원입니다. 실질취득액이 이를 웃도는 만큼 ‘싸다’는 표현을 적용하기 어렵습니다.
- 추가 점유자 확인. 별도로 보증금·전입일이 미상인 주거 점유 관련 기록이 있으므로 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.
- 유찰 구조 확인. 이미 7회 유찰된 물건이므로 최저가가 계속 낮아지는 동시에 임차보증금 인수액이 커질 수 있는 구조를 함께 계산해야 합니다.
- 내부상태 확인. 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 관리상태·이용상황·조망 등은 응찰 전 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 직접 확인하고 실제 인수범위를 최종 확정하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실제로 싸다”
이 물건의 가장 큰 착시는 675만3,000원이라는 숫자입니다. 감정가 8,200만원에서 7회 유찰되어 최저가가 크게 떨어졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 6,500만원 가운데 5,876만8,554원이 인수되는 구조이므로 매수인의 실제 부담액은 65,521,554원까지 올라갑니다.
최근 12개월 평균은 1억150만원이지만 거래 면적이 서로 다르고, 가장 최근 거래가 5,600만원이므로 실질취득액은 최신 거래보다 높습니다. 따라서 권리상 핵심은 임차보증금 인수이고, 가격상 핵심은 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 이 물건은 ‘유찰이 많아서 싸졌다’고 단순 해석하기보다, 인수액과 추가 점유 여부를 먼저 확정한 뒤 실제 응찰가를 정해야 하는 유형입니다.
