부산지방법원 2024타경113012. 주례동 현대무지개타운 상가2동 지하층9호의 근린생활시설입니다. 감정평가상 현재 공실로 이용 중이고, 임차인 내역은 없습니다. 등기상 말소기준은 2022.09.13. 국민건강보험공단 압류이며, 그 뒤 삼성카드·롯데카드·근로복지공단의 가압류와 세무서·지자체 압류, 강제경매개시결정이 이어집니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 ‘인수 0원’만 보고 단순한 물건으로 보면 안 됩니다. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재하고, 당해세에 해당하면 배당표보다 선순위로 차감될 수 있습니다. 또 2025.08.06. 한국자산관리공사 공매공고가 부기돼 있어 법원경매와 공매 진행 상태를 반드시 교차 확인해야 합니다. 여기에 본건은 감정가 대비 최저가가 24%까지 내려오는 동안 4회 유찰된 지하 상가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 101, 상가2동 지하층9호 (주례동, 현대무지개타운) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 강동화 (2021.07.24. 매매 · 거래가액 7,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 12,200,000원 / 2,929,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최은정 / 2,867,735원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건내 지하층9호 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 세금·공매 확인은 별개
말소기준은 2022.09.13. 국민건강보험공단 압류입니다. 삼성카드 7,397,451원, 롯데카드 21,242,574원, 근로복지공단 1,699,370원의 가압류와 이후 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 — 현재 공실, 임대관계는 미상
감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 임차인 내역은 없고, 감정평가의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 확인되지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 가격 — 24%까지 내려왔어도 ‘시세 대비 1.6%’로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 2,929,000원으로 감정가 12,200,000원의 24% 수준입니다. 5회 유찰 시 2,050,299원, 6회 유찰 시 1,435,209원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
한편 현대무지개타운 최근 12개월 거래 평균은 184,916,666원, 최신 거래는 2026.08. 197,000,000원입니다. 그러나 이 거래들은 전용 76.52㎡·84.99㎡·105.24㎡·114.63㎡의 아파트 거래이고, 본건은 목표면적 30.6㎡의 지하 근린시설로 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 거래 평균의 1.6%라는 계산값은 본건의 가격 메리트를 판단하는 직접적인 시세 근거로 사용할 수 없습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 본건 감정가 | 30.6㎡ | 지하층 | 12,200,000원 |
| 본건 최저가 | 30.6㎡ | 지하층 | 2,929,000원 |
| 2026.08 단지 거래 | 114.63㎡ | 13 | 197,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 184,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,929,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 452,722원 |
| 갑구 4번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,397,451원 | 2,476,278원 |
| 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 21,242,574원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 근로복지공단 | 1,699,370원 | 0원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 최은정 | 2,867,735원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 33,207,130원 중 예상배당은 2,476,278원이며, 미배당은 30,730,852원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 2,929,000원 | 2,476,278원 | 30,730,852원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 2,050,299원 | 1,613,394원 | 31,593,736원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 1,435,209원 | 1,009,375원 | 32,197,755원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 최은정의 청구액 2,867,735원도 각 시나리오에서 배당 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현대무지개타운 상가2동 지하층9호의 근린생활시설이며 현재 공실입니다.
- 입지. 동주중학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지·각종 근린생활시설·단독주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2호선 주례역이 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재경보 및 탐지·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역 관련 토지로 공시지가 1,226,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 현재 4회 유찰됐고, 현대무지개타운 경매물건 평균 유찰횟수도 3.3회입니다. 특히 본건은 지하 근린시설이어서 아파트 실거래를 직접 가격 기준으로 삼기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공매 진행상태 확인. 2025.08.06. 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 공매와 법원경매의 현재 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 해당 금액이 있는지 확인해야 예상배당과 말소 범위를 정확히 볼 수 있습니다.
- 공실 현황 확인. 근린생활시설(공실)로 평가됐으므로 현재 점유 상태와 내부 이용 가능 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 조사. 현대무지개타운 아파트 최근 거래는 본건과 면적·용도가 다릅니다. 같은 상가동·지하층 근린시설의 임대료와 실제 거래사례를 따로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가 24%지만 반복 유찰 자체가 환금성 신호입니다. 단순 할인율보다 실제 수요를 먼저 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·공매 진행내역과 세금 관련 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 중요한 것은 팔릴 수 있는 상가인가
이 물건은 배당 시나리오상 매수인 인수가 0원이고 임차인 보증금 승계도 확인되지 않습니다. 권리 인수만 보면 부담이 크지 않습니다. 그러나 결론을 좌우하는 것은 4회 유찰된 지하 근린생활시설이라는 점입니다.
최저가 2,929,000원이 감정가 12,200,000원의 24%까지 떨어졌지만, 현대무지개타운의 184,916,666원 최근 거래 평균과 197,000,000원 최신 거래는 아파트 자료여서 본건 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류와 공매공고까지 있어 권리 인수 0원 = 안전한 저가매수로 단순화하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 최저가보다 공매·세금 확인과 실제 지하 상가의 환금성 검증입니다.
