부산지방법원 2024타경113173. 부산 서구 서대신동2가 ‘툇마루 가’ 11층 1102호 아파트입니다. 감정가는 258,000,000원인데 6회 유찰되어 최저매각가는 30,353,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 일부에 불과하지만, 이 사건은 낙찰가 자체가 실제 취득부담을 뜻하지 않습니다. 임차권자 김형준은 전입 2021.12.20, 확정일자 2021.11.01, 임차보증금 280,000,000원이고 2023.12.26 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가 30,353,000원을 가정한 배당에서는 김형준에게 29,406,646원이 배당되고 250,593,354원이 미배당 인수액으로 계산됩니다. 따라서 최저가가 더 내려가더라도 김형준 보증금 부담 자체가 사라지는 구조가 아닙니다. 이 사건의 시세 비교 기준은 30,353,000원이 아니라 보증금 기준 실질취득 약 280,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113173 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 5, 11층1102호 (서대신동2가,툇마루 가) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 44.7868㎡ · 지하1층/지상16층 중 11층 · 25세대 |
| 소유자 | 정두자 지분 100분의 34 · 홍재동 지분 100분의 66 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 30,353,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 291,002,998원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 김형준 미배당 보증금이 핵심
말소기준은 2024.12.16 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 김형준의 전입일 2021.12.20과 임차권등기 2023.12.26이 존재하며, 등기된 임차보증금은 280,000,000원입니다. 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형준 | 2021.12.20 · 부동산 전부 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2021.11.01 · 배당요구 2023.12.26 | 잔액 인수 현재 계산 250,593,354원 |
| 황석철 | 2024.09.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 확정일자 미상 | 별도 확인 보증금 미상 |
황석철은 2024.09.10 전입으로 말소기준 2024.12.16보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 김형준의 인수부담과 별개로 황석철의 보증금이 확인될 경우 추가 승계 위험이 남을 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 2.8억으로 본다
툇마루家의 확인된 동일 면적대 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 249,333,333원이지만, 최근 거래가 하락하고 있어 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 수치를 우선해야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 203,000,000원이며, 최근 대비 과거 가격 추세는 -25.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 44.23㎡ | 16 | 203,000,000원 |
| 2024.05 | 44.73㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2023.06 | 44.43㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 249,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 203,000,000원 |
최저매각가 30,353,000원만 보면 최근 12개월 평균의 15.0%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 김형준 보증금 미배당액을 매수인이 떠안으므로, 실질취득 약 280,000,000원을 시세와 비교해야 합니다. 이는 최신 거래 203,000,000원과 최근 12개월 평균 203,000,000원보다 높고, 감정가 258,000,000원도 웃도는 수준입니다.
회차가 더 내려가도 핵심 부담은 그대로
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 30,353,000원 | 250,593,354원 | ≈280,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 21,247,100원 | 259,535,348원 | ≈280,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 14,872,969원 | 265,794,744원 | ≈280,000,000원 |
회차별 배당 계산에는 집행비용 추정이 반영되어 표시 인수액은 달라지지만, 김형준 보증금 280,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조라는 핵심은 변하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,353,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 946,354원 |
| 1. 임차인 김형준 보증금 | 280,000,000원 | 29,406,646원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 291,002,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 김형준 보증금 부족분 250,593,354원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 청구액 291,002,998원은 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 황석철의 보증금·확정일자가 확인되면 실제 배당·인수 구조가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서대신1동행정복지센터 북동측 인근. 주변은 공동주택(아파트), 주상용건물, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상16층 건물의 11층 1102호이며 사용승인일은 2020.08.03입니다. 승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 기계식 주차, 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도에 저촉됩니다. 공시지가는 2,418,000원/㎡이고 토지는 평지의 정방형입니다.
- 별도 등기 주의. 소재지 토지등기사항전부증명서상 지하철도 소유를 목적으로 한 부산교통공사의 지상권설정이 있으며, 감정평가서도 경매진행 및 응찰 시 참고할 사항으로 기재하고 있습니다.
- 환금성. 25세대 규모이고 확인된 거래는 3건입니다. 최신 거래는 203,000,000원, 최근 12개월 평균도 203,000,000원이며 최근 가격 추세는 -25.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준으로 수익성을 계산하지 말 것. 30,353,000원이 아니라 김형준 보증금 기준 실질취득 약 280,000,000원으로 시세와 비교해야 합니다.
- 김형준 미배당액 확인. 현재 계산상 인수는 250,593,354원입니다. 배당 결과에 따라 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 황석철 임대차 원본 확인. 전입일은 2024.09.10이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 추가 인수금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 249,333,333원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 203,000,000원과 -25.5% 추세를 우선해서 판단해야 합니다.
- 토지 지상권 확인. 토지등기상 부산교통공사의 지하철도 소유 목적 지상권설정이 기재되어 있으므로 원본 등기와 권리 내용을 대조해야 합니다.
- 배당표 보수적 검토. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 최종 배당 전제는 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,035만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 6회 유찰된 최저가 30,353,000원입니다. 하지만 김형준의 보증금은 280,000,000원이고, 현재 가정에서 250,593,354원이 배당되지 않아 매수인에게 인수됩니다. 따라서 이 물건의 실질취득은 보증금 기준 약 280,000,000원으로 봐야 합니다.
반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 203,000,000원이고, 가격 추세는 -25.5%입니다. 실질취득이 최근 시세보다 높은 상황에서 황석철의 보증금·확정일자까지 미상으로 남아 있고, 25세대 규모·6회 유찰·토지 지상권 확인사항도 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만, 실질취득은 낮지 않습니다. 이 사건은 가격할인형이 아니라 인수부담 확인이 우선인 고위험 권리분석 물건으로 보는 것이 맞습니다.
