부산지방법원 2025타경304. 부산 사하구 장림동 74-1 소재 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 642㎡이고, 감정평가 당시 건물은 작업장·판매시설·창고·사무실 등으로 이용됐으며 현재는 모두 공실로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2021.03.05 하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 같은 날 설정된 하나은행의 835,200,000원 근저당과 2025년 서울보증보험 가압류 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건에는 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 있습니다. 남혁모는 2020.10.23 전입해 대항력 있는 임차인으로 파악되고, 보증금 10,000,000원에 월차임 1,100,000원입니다. 우선변제권은 확인되지 않아 현재 배당표에서는 보증금이 배당되지 않고 매수인 인수액 10,000,000원으로 계산됩니다. 반면 하정우는 2022.08.01 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경304 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 74-1 · 부산광역시 사하구 두송로 31 |
| 물건종류 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 642㎡ · 제2종일반주거지역 · 상대보호구역 |
| 현황 이용 | 작업장 · 판매시설 · 창고 · 사무실 · 현재 모두 공실 |
| 소유자 | 배현순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,310,476,800원 / 642,133,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 633,948,164원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인 1명이 핵심
등기부상 오래된 국민은행·우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 현존 권리의 기준점은 2021.03.05 하나은행 근저당입니다. 이후의 하나은행 추가 근저당과 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기 말소와 임차인 대항력은 별개입니다. 남혁모의 전입일은 2020.10.23으로 말소기준보다 앞서기 때문에, 보증금 10,000,000원의 인수 가능성이 현실화되어 배당 시뮬레이션에도 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남혁모 · 내제조표31280호 2층 | 2020.10.23 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
| 하정우 · 1층 | 2022.08.01 | 10,000,000원 | 990,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 642,133,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,821,330원 |
| 인수 · 임차인 남혁모 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 하나은행 (을구 7) | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 하나은행 (을구 8) | 835,200,000원 | 393,311,670원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 257,983,441원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 | 721,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 2,054,183,441원 중 633,311,670원만 배당되고, 1,420,871,771원이 미배당으로 남습니다. 남혁모 보증금 10,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 1,000만원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 642,133,000원 | 10,000,000원 | 652,133,000원 | 1,420,871,771원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 449,493,100원 | 10,000,000원 | 459,493,100원 | 1,611,585,272원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 314,645,170원 | 10,000,000원 | 324,645,170원 | 1,744,743,303원 |
이 사건은 보증금이 매각가보다 큰 전형적인 ‘보증금 고정형’ 인수사건은 아닙니다. 현재 인수예정 보증금은 10,000,000원으로 각 회차 매각가보다 작기 때문에, 유찰될수록 실질취득가 자체는 내려갑니다. 다만 어떤 회차에서도 낙찰가에 10,000,000원을 별도로 더해 판단해야 한다는 점은 같습니다.
⑤ 물건 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 기호(2) 1층 작업장, 기호(3) 1층 판매시설·2층 창고·3층 사무실, 기호(4) 1층 작업장·2층 사무실로 이용됐으며 현재 모두 공실입니다.
- 공부와 현황. 매각물건명세서에는 기호(3) 지하부분은 소재불명이고, 1~3층은 공부상 면적과 실제 면적이 다소 차이가 있는 것으로 추정된다고 기재돼 있습니다. 기호(3)의 공부상 1·2층 일반공장은 현황상 1층 판매시설·2층 창고로 이용된 것으로 보입니다.
- 기호(4). 공부상 1·2층 창고이나 현황은 1층 작업장·2층 사무실로 이용된 것으로 조사됐고, 현재는 공실입니다.
- 입지. 장림여자중학교 서측 인근으로 단독주택·소규모 공동주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 부산도시철도 1호선 장림역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 토지. 공장용지 642㎡, 토지이용상황 상업용, 완경사 사다리형, 소로한면에 접하며 공시지가는 948,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 상대보호구역에 속합니다.
- 제시외 건물. 토지 지상에 제시외 건물이 존재하지만 감정평가에서는 면적·구조·이용상황을 고려할 때 토지가치에 미치는 영향이 미미한 것으로 판단했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 642,133,000원에 대항력 임차인 보증금 10,000,000원을 더한 652,133,000원을 기본 취득원가로 보세요.
- 남혁모 임차관계 확인. 대항력은 인정되는 자료이지만 우선변제권은 없고 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 보증금 반환·점유 인도 조건을 입찰 전 원본 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 하정우 임차관계. 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 명도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공실 현황 재확인. 감정 당시 모두 공실이지만 임차인 조사자료에는 1층과 2층 임차인이 기재돼 있으므로, 매각기일 전 실제 점유관계가 변하지 않았는지 확인하세요.
- 건물 현황. 기호(3) 지하부분 소재불명, 공부·실제 면적 차이 추정, 공부상 용도와 현황 이용의 차이를 직접 확인하세요.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물 및 제시외 건물이 함께 매각되는 구조이므로 각 목록의 경계·현황·사용 가능성을 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 인근 유사 토지·비주거 건물의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 인수와 비표준 자산의 가격 검증
현재 최저가는 감정가의 49%인 642,133,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 싸다고 결론내리면 안 됩니다. 남혁모는 말소기준보다 앞선 2020.10.23 전입으로 대항력이 있고, 현재 배당 시뮬레이션상 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 실질취득가는 652,133,000원입니다.
등기상 후순위 근저당·가압류는 매각으로 정리되지만, 이 사건의 난점은 그 이후입니다. 공장용지와 여러 동의 작업장·판매시설·창고·사무실이 결합된 비표준 물건이고, 일부는 공부와 현황 이용이 다르며 지하부분 소재불명 및 면적 차이 추정도 있습니다. 여기에 실거래 시세 비교자료도 없어 현재 가격이 시장 대비 얼마나 싼지 검증되지 않았습니다. 권리는 부분 인수, 가격은 검증 필요. 2회 유찰이라는 숫자보다는 실제 점유·건물 현황과 652,133,000원의 실질취득가가 해당 입지의 비주거 자산가치에 맞는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
