부산지방법원 2025타경700. 부산 강서구 명지동 1532-12, 르노삼성대로 598의 숙박시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층·지상 6층이고, 현재 숙박시설(W모텔)로 이용되고 있습니다. 1층은 안내실 등, 2~6층은 각층 객실 등, 지하층은 보일러실입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재되어 있고, 숙박시설용 건부지와 W모텔, 공부상 임야이나 현황상 W모텔 부속주차장으로 이용 중인 토지가 함께 언급됩니다.
권리의 기준점은 2018년 7월 4일 설정된 주식회사부산은행의 채권최고액 1,562,000,000원 근저당권입니다. 이후 같은 날 설정된 1,606,000,000원 근저당, 2020년 363,000,000원, 2023년 220,000,000원과 330,000,000원 근저당, 2024년 압류, 2025년 경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 등기·배당 계산만 놓고 보면 인수형 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경700 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 1532-12 · 부산광역시 강서구 르노삼성대로 598 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설(W모텔) · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 6층 · 현상 보통 |
| 소유자 | 장연록 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 6,617,331,700원 / 6,617,331,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 3,468,125,675원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 주요 토지정보 | 지목 대 · 1,261㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 · 자연녹지지역 |
① 권리 흐름 — 2018년 부산은행 근저당이 기준
현재 소유권은 장연록 명의입니다. 2006년 장춘애 명의로 소유권이 이전된 뒤 2016년 개명으로 장연록으로 표시가 변경됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2018.07.04. 을구 19번 주식회사부산은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 부산은행 근저당권들과 갑구 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 가격·회차 시나리오 — ‘싸다’는 결론을 내릴 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 신건 수준이라는 사실만으로 가격 메리트가 있다거나 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 대신 현재 확인 가능한 것은 유찰 시 매각가와 배당여유의 변화입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 6,617,331,000원 | 0원 | 2,459,313,254원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 5,293,864,800원 | 0원 | 1,149,081,716원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 4,235,091,840원 | 0원 | 100,896,486원 | 0원 |
배당계산상 총 채권액은 4,089,444,436원이고, 현재 회차와 1회·2회 유찰 가정 모두 이 금액이 전액 배당되는 구조입니다. 2회 유찰 가격인 4,235,091,840원에서도 계산상 소유자 잔여가 100,896,486원 남습니다. 다만 이 숫자는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과는 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,617,331,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 68,573,310원 |
| 2. 을구 19번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,562,000,000원 | 1,562,000,000원 |
| 3. 을구 20번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,606,000,000원 | 1,606,000,000원 |
| 4. 을구 24번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 363,000,000원 | 363,000,000원 |
| 5. 을구 25번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 6. 을구 26번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 7. 갑구 30번 가압류 · 신용보증기금 | 8,444,436원 | 8,444,436원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,459,313,254원 |
현재 회차 계산에서는 표시된 채권이 전액 배당되고 소유자에게 2,459,313,254원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 숙박시설·토지 이용과 규제
- 이용상태. 숙박시설(W모텔)로 이용 중이며 1층 안내실 등, 2~6층 각층 객실 등, 지하층 보일러실로 조사됐습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 숙박시설용 건부지와 건물, 공부상 임야이나 현황상 W모텔 부속주차장으로 이용 중인 토지가 함께 언급됩니다.
- 입지. 명지중학교 남동측 인근으로, 부근은 간선도로변 숙박시설·주유소·명지선창회타운·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 주요 토지정보는 지목 대, 1,261㎡, 상업용, 평지, 부정형, 광대로한면이며 공시지가는 1,365,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·역사문화환경보존지역에 포함되고, 준보전산지와 국가지정문화유산구역에 접합니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층·지상 6층 건물이며 현상은 보통으로 평가됐고, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상인 숙박시설입니다. 객실·안내실·영업공간의 실제 점유자와 계약관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고 토지 중 공부상 임야가 현황상 부속주차장으로 사용되고 있으므로 매각목록·현황도면·감정평가 원문을 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.07.04. 을구 19번 주식회사부산은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기사항증명서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당표의 한계. 현재 계산상 채권 미배당과 매수인 인수는 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가와 최저가만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하면 안 됩니다. 숙박시설 자체의 현황과 토지 이용규제를 함께 검토해야 합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역·역사문화환경보존지역을 비롯한 토지이용계획이 향후 이용과 변경에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 합격”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2018년 주식회사부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산에서도 2회 유찰 시나리오까지 채권 미배당과 매수인 인수가 모두 0원입니다.
하지만 물건 자체는 숙박시설과 토지를 묶어 매각하는 W모텔입니다. 임대관계가 미상이고 제시외 건물이 포함되며, 일부 토지는 공부상 임야이나 현황상 부속주차장으로 이용되고 있습니다. 자연녹지지역과 역사문화환경보존지역 등 토지이용계획도 함께 확인해야 합니다. 무엇보다 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 6,617,331,000원의 가격 경쟁력은 판단 보류가 맞습니다. 이 물건은 권리보다 현장·점유·이용규제·가격검증이 승부처입니다.
