부산지방법원 2025타경1192. 부산 사상구 덕포동 422-7 소재 1동 1층 26534-6호와 토지를 함께 매각하는 물건입니다. 집합건축물대장상 용도는 점포이며 현장조사일 현재 공실입니다. 말소기준권리는 2017년 7월 17일 설정된 권기태의 근저당권으로 채권최고액은 200,000,000원입니다. 이후 주식회사더플러스엠앤씨·권기태·이미란·김용호·백나연의 근저당권과 2025년 권기태의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건의 난도는 등기 순위보다 물건의 물리적·토지권리 구조에 있습니다. 매각물건명세서에 따르면 토지 공유지분은 구분건물 전유부분과 불가분 관계로 일괄 평가됐지만, 해당 공유지분 면적 54.01㎡는 다른 1층 점포의 일반적인 대지권 면적보다 월등히 많고, 등기사항전부증명서상 토지 공유지분의 합도 1을 초과해 등재돼 있습니다. 건물은 1978년에 건축돼 호별 위치를 확인할 공적 현황도면이 없고, 현황상 공실이 많고 대부분 폐문 상태라 대상 호실 특정에도 주의가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1192 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 덕포동 422-7 1동 1층26534-6호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 집합건축물대장상 점포 · 현장조사일 현재 공실 |
| 소유자 | 김명희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 42,532,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 청구금액 | 288,229,041원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 | 철근콩크리트조 슬라브지붕 3층 건물 내 1층 26534-6호 |
| 교통 | 차량접근 가능 · 인근 시내버스정류장 · 부산도시철도 2호선 덕포역 인근 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2017.07.17. 을구 7번 권기태 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 을구 8번부터 12번까지의 근저당권과 2025.04.10. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저매각가 42,532,000원을 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 할인’은 확인 불가
현재 최저매각가는 42,532,000원으로 감정가 124,000,000원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰됐고, 4회 유찰 시 29,772,399원, 5회 유찰 시 20,840,679원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건에는 가격 비교에 사용할 동일 조건 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 덕포시장B동 자료에서도 대상 면적 6.94㎡가 일치하지 않고 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 특히 오래된 시장 점포이고 현재 공실이며 호별 위치 확인에도 제약이 있어, 감정가 대비 낙폭보다 실제 대상 점포의 위치·사용가능성·환금성 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,165,576원 |
| 을구 7번 근저당권 · 권기태 | 200,000,000원 | 41,366,424원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사더플러스엠앤씨 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 권기태 | 130,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 이미란 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 김용호 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 백나연 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권최고액 기준 채권액은 650,000,000원이고 예상 배당액은 41,366,424원, 미배당액은 608,633,576원입니다. 미배당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 토지·건물 구조 — 이 사건의 핵심
- 일괄매각. 구분건물과 목록 2번 토지 지분을 함께 매각합니다. 목록 2번은 공유지분 형식이지만 구분건물 전유면적과 토지 공유지분은 불가분 관계이고 일반적으로 일체로 거래돼 일체로 평가됐습니다.
- 토지지분 특이점. 김명희 공유지분 면적은 54.01㎡로 다른 1층 점포들의 일반적인 대지권 면적보다 월등히 많고, 해당 토지 등기상 공유지분 합은 1을 초과합니다.
- 호실 특정. 건축년도가 오래돼 호별 위치를 확인할 수 있는 공적 자료가 없고, 현황상 공실이 많고 대부분 폐문 상태입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 점포이며 현장조사일 현재 공실입니다.
- 건물 구조. 철근콩크리트조 슬라브지붕 3층 건물 내 1층 26534-6호입니다. 내부는 폐문으로 조사하지 못했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 덕포역 남서측 인근으로, 부근은 전통시장 내 점포·근린생활시설, 단독주택·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 덕포역이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 도로. 서측 폭 4미터, 동측 폭 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,139.1㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방형이며 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역이 포함되고 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·침수위험지구가 포함돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 1978년 준공된 전통시장 내 소규모 점포이며 현재 공실이고, 관련 단지 자료상 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 반복 유찰과 호실 특정 제약을 함께 고려할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대상 호실 직접 특정. 공적인 호별 현황도면이 없으므로 1층 26534-6호가 실제 현장에서 어느 점포인지 확인하는 것이 최우선입니다.
- 토지지분 원본 대조. 공유지분 합계가 1을 초과하고 대상 지분 면적도 이례적이므로 등기사항전부증명서와 매각목록을 대조해 실제 매각 범위를 확인해야 합니다.
- ‘감정가 34%’만으로 판단 금지. 실거래 비교자료가 없으므로 42,532,000원이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
- 공실·내부상태 확인. 감정조사 당시 폐문으로 내부 마감재를 조사하지 못했습니다. 실제 사용 가능 상태와 수선비를 확인해야 합니다.
- 침수위험지구 확인. 토지이용계획상 침수위험지구가 포함됩니다. 점포 이용과 향후 처분에 미치는 영향을 확인할 필요가 있습니다.
- 등기 말소와 물건 리스크 구분. 근저당권 미배당액이 크더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 토지지분·호실 특정·공실·환금성 문제는 별개입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 숫자보다, 무엇을 사는지가 먼저”
이 사건은 등기만 보면 비교적 명료합니다. 2017.07.17. 권기태 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 최저가 42,532,000원이라는 숫자만 보고 접근하기에는 물건 자체의 확인 리스크가 큽니다. 토지 공유지분 합이 1을 초과하고, 대상 소유자의 지분 면적도 이례적으로 크며, 1978년 건물에는 호별 위치를 확인할 공적 현황도면이 없습니다. 현황은 공실이고 내부도 조사되지 않았습니다.
또한 시세 판단에 사용할 동일 조건 실거래가 없어 감정가의 34%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 3회 유찰은 낮아진 가격 자체보다 시장이 반복해서 응찰을 보류했다는 사실에 무게를 둘 필요가 있습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 물건 특정·토지지분·환금성 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 보는 사건입니다.
