부산지방법원 2025타경1475. 등기부상 부산광역시 강서구 명지동 3357-1 부산명지지구아이메디컬 제1층 제108호인 집합건물입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 현장에서는 전면이 ‘라쥬아 주얼리’, 후면 일부가 ‘무인아이스크림’으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자 유현승은 2023.07.10 매매를 원인으로 2023.09.27 소유권을 이전받았고 거래가액은 750,000,000원입니다.
등기상 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2023.09.27 설정된 부산은행 근저당권 채권최고액 660,000,000원이 말소기준이고, 이후 삼성카드 가압류 17,724,423원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 말소기준보다 앞선 전입 기록이 있는 점유자가 확인되는데 보증금이 확인되지 않아, 등기상 권리가 깨끗해진다는 사실만으로 매수인 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1475 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3357-1 부산명지지구아이메디컬 1층 108호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정상 근린생활시설 · 전면 ‘라쥬아 주얼리’ 및 후면 일부 ‘무인아이스크림’ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층·지상9층 · 제1층 제108호 · 사용승인 2017.04.27 |
| 소유자 | 유현승 · 2023.07.10 매매 · 2023.09.27 소유권이전 · 거래가액 750,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 744,000,000원 / 255,192,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 616,305,758원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유를 먼저 본다
말소기준은 2023.09.27 부산은행 근저당권입니다. 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 그러나 최석희의 전입 기록은 2021.11.05, 주식회사 투윈홀딩스 김훈태의 기록은 2020.12.16으로 말소기준보다 앞섭니다. 두 건 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않습니다.
② 점유·임차 현황 — 보증금 미상이 핵심
| 점유·임차인 | 부분 | 전입 기록 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최석희 | 108호 · 주거 | 2021.11.05 | 200,000원 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 투윈홀딩스 김훈태 | 108호 | 2020.12.16 | 2,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 윈홀딩스 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
세 건 모두 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 앞선 두 기록은 말소기준보다 이른 시점이므로 보증금이 존재하고 대항요건을 충족하는 경우 낙찰자 인수 위험이 생길 수 있습니다. 반면 윈홀딩스는 전입일 자체가 확인되지 않아 선후관계도 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 이 사건의 실질취득비용은 최저매각가 255,192,000원만으로 계산하면 안 됩니다.
③ 가격 — 감정가 34%지만 ‘싸다’고 결론낼 자료는 없다
감정가는 744,000,000원, 현재 최저매각가는 255,192,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 178,634,400원, 5회 유찰 시 125,044,079원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 255,192,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,372,688원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 660,000,000원 | 250,819,312원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 17,724,423원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 합계 677,724,423원 가운데 250,819,312원이 배당되고 426,905,111원이 미배당으로 남습니다. 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 점유·임차인의 실제 권리관계가 확정 반영된 것으로 볼 수 없으므로, 표의 배당 결과만으로 매수인 인수액을 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 명문초등학교 동측 인근이며 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 실제 이용. 감정 당시 근린생활시설로 이용 중이며 전면은 ‘라쥬아 주얼리’, 후면 일부는 ‘무인아이스크림’으로 조사됐습니다.
- 도로. 서측·남측으로 폭 약 40미터 내외 도로, 북측으로 폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·부산진해경제자유구역·중점경관관리구역이며, 공시지가는 5,195,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 현장조사 당시 내부확인이 불가능해 관련 공부·외부관찰·탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 평가됐으므로 내부구조와 실제 이용상황을 다시 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 최석희, 주식회사 투윈홀딩스 김훈태, 윈홀딩스의 보증금과 실제 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 말소기준 이전 전입 기록이 있어도 보증금·확정일자 등이 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 관리해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태에서는 선순위 임차관계가 있다면 매수인 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
- 현장 점유 재확인. 전면 ‘라쥬아 주얼리’, 후면 일부 ‘무인아이스크림’이라는 조사 내용과 실제 점유자가 현재도 일치하는지 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 감정 당시 내부확인이 불가능했으므로 내부구조·시설상태·영업구획 등을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 34%라는 할인율을 시세 할인율로 받아들이지 말고, 상가 임대수익과 실제 거래가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유·임대차 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”
이 물건은 감정가 744,000,000원에서 3회 유찰돼 255,192,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 하지만 근린생활시설로 이용되는 1층 호실이고, 비교 실거래 시세도 제시되지 않았습니다. 무엇보다 2020.12.16과 2021.11.05의 말소기준 이전 전입 기록이 있는데 보증금이 확인되지 않습니다.
등기상 후순위 권리가 소멸하는 것과 실제 점유자의 임차보증금을 낙찰자가 떠안을 가능성은 별개의 문제입니다. 따라서 이 사건은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 보증금·확정일자·배당요구와 실제 점유관계를 확인해 인수 가능 금액이 확정된 뒤에야 255,192,000원이 싼 가격인지 판단할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 “3회 유찰의 저가형”이 아니라 “선순위 점유 미확정형”입니다.
