부산지방법원 2025타경1833. 부산 사상구 학장동 화목빌리지 나동 4층 501호, 전용 78.1㎡ 다세대주택입니다. 소유자 권병근은 2016년 7월 14일 매매를 원인으로 거래가 126,000,000원에 취득했고, 같은 해 8월 1일 하나은행에 채권최고액 77,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 황영숙 근저당과 여러 가압류가 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준일 이후 권리입니다. 매각으로 소멸하며, 배당을 받지 못한 금액이 많더라도 그 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 권리보다 더 신중하게 볼 부분은 점유 확인과 현재 시세의 신뢰도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1833 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 학장동 585-70 화목빌리지 제나동 제4층 제501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 대동로107번길 7-1 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대) · 전용 78.1㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 규모 | 2001.12.18 · 총 8세대 |
| 소유자 | 권병근 (2016.07.14. 매매, 거래가 126,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 67,130,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 청구액 | 66,907,439원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.08.01. 하나은행 근저당입니다. 2019년 이후의 압류·가압류, 2020년 황영숙 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2024년 파산선고는 2025.05.15. 파산폐지됐고, 2025.05.20. 파산선고 등기도 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권규보 | 2016.08.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
권규보의 전입일은 2016.08.22.로 말소기준일인 2016.08.01.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고, 배당 부족분이 생겨도 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계는 원본 매각물건명세서에서 보완해야 합니다.
③ 가격 비교 — 50.5%지만 현재 시세 확정은 어렵다
확인되는 동일 면적 거래는 전용 78.1㎡, 2층의 2021년 11월 거래 1건이며 거래가는 133,000,000원입니다. 현재 최저가 67,130,000원은 이 거래가의 50.5%, 감정가 137,000,000원의 49%입니다.
| 구분 | 시점 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 소유자 취득가 | 2016.07.14 | 78.1㎡ | 4층 | 126,000,000원 |
| 확인 실거래 | 2021.11 | 78.1㎡ | 2층 | 133,000,000원 |
| 감정가 | 경매 감정 | 78.1㎡ | 4층 | 137,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2회 유찰 | 78.1㎡ | 4층 | 67,130,000원 |
숫자상 할인 폭은 큽니다. 그러나 화목빌리지는 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인 거래도 2021년 1건뿐입니다. 최신 거래나 여러 표본을 이용한 가격 추세를 확인할 수 없어, “1.33억원 시세의 반값”이라고 단정하는 것은 위험합니다. 인근 유사 다세대와 현재 매물, 내부 상태를 함께 대조해야 실제 가격 메리트가 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,608,340원 |
| 1. 하나은행 근저당 | 77,000,000원 | 65,521,660원 |
| 2. 가압류 · 중국인 | 8,490,779원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 황영숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오기훈 | 41,631,122원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈 | 20,385,464원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 10,055,276원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 2,392,940원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 209,955,581원 중 채권자 예상배당은 65,521,660원, 미배당액은 144,433,921원입니다. 신청채권자 청구액도 전액 충족되지 않지만 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 학장동 학장중학교 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 4층 501호이며, 사용승인일은 2001.12.18.입니다.
- 설비. 급배수·위생시설과 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·주차. 북동측 폭 8미터 도로에 접하며 주차시설이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 313.0㎡, 공시지가 927,600원/㎡입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인 거래가 1건이라 가격 탐색과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 권규보의 실제 점유 범위와 임대차관계, 소유자 권병근의 점유 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임차서류 원본 대조. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 현재 시세 조사. 2021년 거래 1건만으로 현재 시세를 확정하지 말고 인근 유사 면적 다세대의 매매·매물 가격을 비교하세요.
- 내부 상태 점검. 2001년 사용승인 건물로 수리 범위와 비용이 입찰가에 미치는 영향을 확인하세요.
- 체납 항목 확인. 관리비, 공용부분 비용과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장검증 후
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인도 후순위 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 137,000,000원에서 67,130,000원까지 내려온 할인 폭도 큽니다.
다만 화목빌리지는 총 8세대 다세대이고 확인되는 거래는 2021년 11월 133,000,000원 한 건뿐입니다. 따라서 최저가가 그 거래가의 50.5%라는 계산만으로 현재 시장가 대비 반값이라고 확정하기 어렵습니다. 권리는 합격이지만, 가격은 현장 점유·내부 상태·현재 인근 시세를 확인한 뒤 결정할 물건입니다.
