부산지방법원 2025타경1949. 부산 사상구 모라동 백양푸른숲아파트 408동 2층 204호입니다. 소유자 반천일은 2016년 9월 거래가 83,000,000원에 소유권을 취득했고, 2017년 2월 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 60,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 국민건강보험공단 압류, 사상구 압류, 백양푸른숲입주자대표회의의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가격은 40,180,000원으로 감정가 82,000,000원의 49%입니다. 그러나 최근 실거래가 자료가 없어 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 바로 비교할 수 없습니다. 또한 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 점유자와 인도 가능 여부는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1949 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 모라동 75 백양푸른숲아파트 제408동 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 모라로192번길 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공부상 아파트 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층/지상 15층 건물 중 2층 204호 |
| 소유자 | 반천일 (2016.09.30. 소유권 취득 · 거래가액 83,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 40,180,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 백양푸른숲입주자대표회의 / 4,398,502원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.02.14. 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고 채무자는 조수민으로 기재돼 있습니다. 이후 등기된 국민건강보험공단 압류와 사상구 압류, 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족 채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아니며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 점검 — 감정가의 49%, 그러나 현재 시세는 미확인
감정가는 82,000,000원이고 현재 최저매각가격은 40,180,000원입니다. 2회 유찰되면서 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 유찰 시 제시된 시나리오는 28,126,000원, 이후에는 19,688,200원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 40,180,000원 | 25,341,742원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 28,126,000원 | 37,178,770원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 19,688,200원 | 45,464,690원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 농협은행과 신청채권자의 미배당액은 증가하지만, 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 따라서 등기상 실질취득액은 현재 회차 기준 최저가 40,180,000원과 같습니다. 다만 단지의 최근 실거래 금액이 제시되지 않았으므로 40,180,000원이 시세보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 부여할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,123,240원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 39,056,760원 |
| 2. 경매신청채권 · 백양푸른숲입주자대표회의 | 4,398,502원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 64,398,502원 중 예상배당액은 39,056,760원이며, 예상 미배당액은 25,341,742원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 예상배당 부족액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 모라동 모동초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 15층 건물의 2층 204호입니다. 위생·급배수설비, 난방시설, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 단지. 백양푸른숲은 900세대이며 준공일은 1993.07.24.입니다. 단지 내 가로망은 정비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 등에 해당하고 소하천구역이 포함돼 있습니다. 토지는 부정형이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,106,000원/㎡로 기재돼 있으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어 현재 최저가와 시장가격의 차이는 확인되지 않습니다. 동일 단지·유사 면적의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 확인. 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래와 현재 매물 호가를 확인해 40,180,000원의 가격 경쟁력을 검증하세요.
- 점유 관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대, 실제 점유자, 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2017.02.14. 농협은행 근저당과 이후 압류·경매개시결정의 순위를 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 신청채권 확인. 백양푸른숲입주자대표회의 청구액 4,398,502원의 근거 서류와 채권 성격을 확인하세요.
- 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 물건의 강점은 분명합니다. 말소기준인 농협은행 근저당 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 감정가 82,000,000원에서 최저가 40,180,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 다릅니다. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없고 임대관계도 미상이므로, 현 단계에서 “싸다”거나 “명도가 쉽다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리는 합격, 가격과 점유는 확인. 최신 시세와 실제 점유 관계를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
