부산지방법원 2025타경2317. 부산 사하구 괴정동 괴정시장 2층 204호입니다. 공부상 용도는 제1종근린생활시설이고, 현황 출입문에는 “사무실(신괴정종합시장 상인회)”로 표시돼 있습니다. 등기부는 집합건물이고, 소유자는 사단법인괴정시장번영회입니다. 감정가는 97,000,000원이지만 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 33,271,000원까지 내려왔습니다.

권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2015.03.09. 접수된 갑구 2번 부산광역시 압류이고, 그 뒤 남아 있는 이미숙의 100,000,000원 가압류, 사하구 압류, 2025년 이미숙의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 별도의 근저당권은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

2015.03.09. 부산광역시 압류가 말소기준입니다. 같은 날 소유권보존이 이뤄졌고, 이후 2016년 사하구 압류와 2018년 강제경매개시결정 및 별도 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 의미 있는 후순위 권리는 2023년 이미숙의 100,000,000원 가압류, 같은 해 사하구 압류, 2025년 이미숙의 강제경매개시결정이며 모두 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 3회 유찰은 분명하지만 주거 실거래를 시세로 쓰면 안 된다

최저매각가는 33,271,000원으로 감정가 97,000,000원 대비 현재 회차 표기상 34%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 가격 메리트를 판단할 직접 비교 거래가 부족합니다. 함께 제공된 실거래 자료는 괴정엔스타의 56.15㎡·72.57㎡·84.92㎡ 주거 거래이고, 비교 기준 면적 31.3325㎡와도 일치하지 않습니다. 대상은 괴정시장의 제1종근린생활시설이므로 이 거래들을 대상 호실의 시세로 단순 적용할 수 없습니다.

이 표의 최신 거래는 2026.09월 325,000,000원, 최근 12건 평균은 306,666,666원입니다. 그러나 물건 종류와 면적이 맞지 않으므로 최저가가 이 평균의 10.8%라는 이유만으로 ‘싸다’고 판단하거나 가격 가점을 주면 안 됩니다. 괴정시장 2층 근린생활시설 자체의 거래·임대·공실 수준을 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 33,271,000원 가정)

기재 채권 합계 212,657,534원 중 예상배당은 32,272,122원, 미배당은 180,385,412원입니다. 가압류와 경매신청 채권자가 모두 이미숙으로 기재돼 있으므로 실제 채권관계와 중복 여부는 배당요구·채권계산서 등 원본을 대조할 필요가 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 현황. 공부상 제1종근린생활시설이고 출입문에는 “사무실(신괴정종합시장 상인회)”로 표시돼 있습니다. 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
• 출입 상태. 입구에 폐가구 등이 적재돼 있어 현황조사 당시 출입이 불가능한 상태였습니다.
• 관리비. 현황조사 당시 본건 호실 관리비가 약 700~800만원 미납된 상태로 확인됐습니다.
• 입지. 부산광역시 사하구 괴정동 지하철 1호선 괴정역 동측 인근이며, 주위는 각종 근린생활시설과 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 괴정역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
• 도로. 북서측 낙동대로, 남동측 폭 약 8미터 내외 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류(폭 35미터~40미터)에 접합니다. 공시지가는 6,164,000원/㎡입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비와 승강기설비가 돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑤ 회차별 자금 구조

회차가 내려가도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자 미배당액이 커집니다. 즉 이 사건에서 가격 하락이 새로운 임차보증금 인수를 만드는 구조는 아니지만, 물건 자체의 내부 상태·관리비·시장 내 환금성은 별도의 비용과 리스크로 남습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 관리비 확인. 현황조사 당시 약 700~800만원 미납 상태였습니다. 현재 잔액과 항목별 내역을 관리주체에 다시 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부확인을 하지 못했고 입구에는 폐가구 등이 적재돼 있었습니다. 실제 사용 가능 상태와 수리 필요 여부 확인이 핵심입니다.
• 점유관계 확인. 현황 표시는 사무실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
• 비교 시세 재확보. 괴정엔스타 주거 실거래를 이 물건의 시세로 사용하지 말고, 괴정시장 내 근린생활시설 거래·임대 사례를 따로 확인해야 합니다.
• 3회 유찰 해석. 감정가 97,000,000원에서 33,271,000원까지 내려왔다는 사실 자체보다 왜 세 차례 유찰됐는지를 현황과 환금성에서 확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 말소기준 압류와 후순위 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부 및 동일 채권자 채권관계를 원본으로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 0원 인수”와 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다

이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현재 최저가 33,271,000원만 보고 ‘감정가 대비 크게 싸다’고 결론내리기에는 확인할 것이 많습니다. 이미 3회 유찰됐고, 관리비 약 700~800만원 미납, 내부 확인 불가, 입구 적치물, 임대관계 미상이라는 현황 위험이 함께 있습니다.

또한 제공된 실거래는 괴정엔스타의 주거 거래로 대상 괴정시장 근린생활시설과 직접 비교하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 정리돼 있지만 가격 적정성과 환금성은 아직 검증되지 않은 물건으로 보는 편이 데이터에 가장 충실합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 현황·관리비·환금성은 강한 확인 필요입니다.