부산지방법원 2025타경2799. 엄궁2차한신아파트 202동 1층 106호입니다. 현재 소유자는 이경원·주미현 각 2분의 1 지분이고, 2016.06.24 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 172,500,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 채권최고액 132,000,000원이 말소기준권리이며, 그 이후 남아 있는 서민금융진흥원 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원이고, 임차인으로 등록된 내역도 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2799 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁동 683-3 엄궁2차한신아파트 202동 1층106호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 73.2㎡ |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이경원 2분의 1 · 주미현 2분의 1 |
| 취득 거래가액 | 172,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 100,476,723원 |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2016.06.24 설정된 주식회사국민은행 근저당권 132,000,000원입니다. 2025.08.06 서민금융진흥원 가압류 9,666,309원과 2025.08.12 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다. 과거의 여러 근저당권·가압류·질권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 근접
엄궁2차한신 동일면적 73.2㎡의 실거래 12건은 180,000,000원에서 235,000,000원 사이입니다. 전체 12건 평균은 202,166,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 6건 평균은 200,500,000원, 최신 거래는 2025.12 · 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 73.2㎡ | 20 | 180,000,000원 |
| 2025.10 | 73.2㎡ | 17 | 195,000,000원 |
| 2025.10 | 73.2㎡ | 17 | 195,000,000원 |
| 2025.06 | 73.2㎡ | 18 | 230,000,000원 |
| 2025.03 | 73.2㎡ | 11 | 218,000,000원 |
| 2025.01 | 73.2㎡ | 17 | 185,000,000원 |
| 2024.12 | 73.2㎡ | 16 | 182,000,000원 |
| 2024.08 | 73.2㎡ | 21 | 181,000,000원 |
| 2024.05 | 73.2㎡ | 14 | 219,000,000원 |
| 2023.11 | 73.2㎡ | 20 | 196,000,000원 |
| 2023.10 | 73.2㎡ | 21 | 210,000,000원 |
| 2022.06 | 73.2㎡ | 13 | 235,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 200,500,000원 |
최저가 176,000,000원은 최근 12개월 평균 200,500,000원의 87.8%입니다. 평균과 비교하면 24,500,000원 낮습니다. 그러나 최신 거래 180,000,000원과 비교하면 차이는 4,000,000원뿐이고, 최저가는 최신 거래의 약 97.8% 수준입니다. 여기에 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -1.6%로 나타나므로, 전체 평균이나 최근 12개월 평균만 보고 큰 폭의 가격 메리트가 있다고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,666,309원 | 9,666,309원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,069,691원 |
현재 회차 176,000,000원 가정에서는 배당 대상 채권 141,666,309원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 31,069,691원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 176,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 140,800,000원 | 3,637,509원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 112,640,000원 | 31,403,269원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 즉 유찰의 핵심 효과는 권리 위험 증가가 아니라 매각가격 하락입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동궁초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단지내상가·근린생활시설·임야·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 단지. 엄궁2차한신은 1,016세대, 사용승인일 1999.08.31인 아파트입니다.
- 도로. 단지 내 가로망이 구비되어 있고 북동측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,584,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 202,166,666원보다 최근 12개월 평균 200,500,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선해서 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.6%이므로 과거 218,000,000원·230,000,000원 거래를 현재 가치와 동일하게 보지 않는 것이 좋습니다.
- 점유 확인. 등록된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 1층 특성. 대상은 1층 106호이므로 실거래 비교 시 고층 거래와 단순 평균만 하지 말고 개별 층 차이를 함께 검토해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표의 소유자 잔여액은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 평균 할인보다 ‘최신 거래와의 거리’를 보자
이 물건은 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당자료상 매수인 인수액도 0원이라 권리구조는 단순한 편입니다. 가격만 보면 최저가 1.76억은 최근 12개월 평균 2.005억의 87.8%라 눈에 띄지만, 최신 거래는 이미 1.80억까지 내려와 있습니다. 따라서 실제 차이는 400만원, 약 2.2%입니다. 최근 추세도 -1.6%인 만큼 이 물건은 ‘평균보다 크게 싸다’보다는 ‘최신 거래보다 소폭 낮은 신건’으로 보는 편이 데이터에 더 가깝습니다. 권리는 무난하지만, 가격 판단은 최근 거래와 실제 점유상태를 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
