부산지방법원 2025타경101017. 부산 사상구 주례동 팍스타운 15층 1505호로, 감정평가상 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 외형만 보면 감정가 202,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 33,950,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 가격은 최저가가 결정하지 않습니다. 임차인 홍기석은 2021.08.12 전입했고 확정일자는 2021.06.07이며, 보증금은 220,000,000원입니다. 말소기준인 2025.02.11 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 임차인으로, 배당에서 보증금이 모두 변제되지 않으면 남은 금액을 낙찰자가 인수합니다.
현재 최저가 33,950,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,011,100원 후 임차인에게 32,938,900원이 배당되고, 남은 보증금 187,061,100원이 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 낙찰자가 부담하는 현재 회차의 실질취득은 221,011,100원입니다. 즉 “감정가의 17%까지 떨어진 물건”이 아니라, 최근 시세에 근접한 가격으로 취득하는 대항력 인수형으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 57-17 팍스타운 15층 1505호 · 가야대로378번길 1 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 업무시설 · 대상면적 70.1344㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 17층 건물 내 15층 1505호 · 2018.10.30 준공 · 29세대 |
| 소유자 | 주식회사삼림 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 33,950,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 251,194,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
핵심 순서는 분명합니다. 홍기석의 임대차계약일과 확정일자는 2021.06.07, 전입은 2021.08.12, 점유개시는 2021.08.16이고, 임차권등기는 2023.08.21입니다. 반면 현 경매의 말소기준은 2025.02.11 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞서며, 보증금 미배당 잔액은 매수인에게 인수됩니다. 이후 2025.09.01 사상구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 이용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍기석 | 부동산전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2021.08.12 / 2021.06.07 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
홍기석은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 대항력이 있기 때문에 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 인수 위험이 사라지지 않습니다. 배당으로 받지 못한 잔액은 매수인이 그대로 부담하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
팍스타운 동일 면적대 실거래는 12건이며 전체 평균은 223,041,666원입니다. 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 226,250,000원, 최신 거래는 2026.06 252,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 2.9% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 70.27㎡ | 15 | 252,000,000원 |
| 2026.03 | 70.27㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2025.09 | 70.27㎡ | 13 | 226,500,000원 |
| 2025.09 | 70.27㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2025.09 | 70.27㎡ | 14 | 238,000,000원 |
| 2025.07 | 70.27㎡ | 7 | 228,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 226,250,000원 |
현재 회차 실질취득 221,011,100원은 최근 12개월 평균 226,250,000원의 약 97.7%입니다. 최근 평균보다 아래이기는 하지만 차이는 크지 않습니다. 특히 최저가 33,950,000원만 놓고 계산된 시세 대비 15.0%라는 수치는 이 물건의 실제 매입비용을 설명하지 못합니다. 이 사건에서는 반드시 낙찰가와 보증금 인수를 합친 금액으로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,011,100원 |
| 1. 임차인 홍기석 보증금 | 220,000,000원 | 32,938,900원 |
| 2. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 251,194,220원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 187,061,100원은 매수인이 인수하며, 신청채권자 한국주택금융공사의 청구금액 251,194,220원에는 예상배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 33,950,000원 | 187,061,100원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 23,765,000원 | 197,062,770원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 16,635,499원 | 204,063,940원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 성격을 가장 분명하게 보여줍니다. 매각가가 33,950,000원에서 23,765,000원, 다시 16,635,499원으로 내려가도 임차인 인수액은 반대로 187,061,100원에서 197,062,770원, 204,063,940원으로 커집니다. 낙찰가 하락분을 임차보증금 인수가 흡수하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 17층 건물 내 15층 1505호입니다.
- 입지. 주례중학교 북측 인근이며, 대로변 각종 상업시설·근린생활시설과 후면 공동주택·단독주택·점포 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 냉정역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로·주차. 북측 가야대로에 접하고 서측으로 약 6~8미터 포장도로에 접하며 기계식 주차설비와 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 3필지 일단의 토지로 준주거지역이며 공시지가는 3,151,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 29세대 오피스텔이고 동일 면적대 거래는 확인되지만, 해당 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.3회이며 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 회차 기준 최저가 33,950,000원과 별도로 홍기석 보증금 미배당액 187,061,100원이 매수인 부담입니다.
- 실질취득 기준으로 시세 비교. 현재 총부담 221,011,100원을 최근 12개월 평균 226,250,000원 및 최신 거래 252,000,000원과 비교해야 합니다.
- 추가 유찰을 곧바로 할인으로 보지 말 것. 5회·6회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액은 각각 197,062,770원, 204,063,940원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.06.07, 전입 2021.08.12, 점유개시 2021.08.16, 임차권등기 2023.08.21 및 보증금 220,000,000원의 기재를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 실제 배당액에 따라 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 달라지므로 최종 배당관계와 매각물건명세서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,395만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건은 최저매각가 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 거치면 결론은 완전히 달라집니다. 홍기석의 보증금 220,000,000원은 말소기준보다 선순위이고 대항력이 있어, 현재 배당으로 변제되지 않는 187,061,100원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 실질취득은 221,011,100원으로 최근 12개월 평균 226,250,000원에 근접합니다.
게다가 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 하락만큼 임차인 인수액이 증가합니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “감정가 대비 몇 %까지 떨어졌나”가 아니라 “보증금 인수를 포함한 총부담이 최근 실거래 대비 충분히 낮은가”입니다. 4회 유찰이라는 숫자와 33,950,000원이라는 최저가만 보고 접근하기에는 권리·자금 구조가 무거운 오피스텔입니다.
