부산지방법원 2025타경101040. 부산 사상구 괘법동 새벽로194번길 10 소재 성인하이츠빌라 비동 2층 201호입니다. 2009.09.18 김동주 소유권이전 이후 2020.08.07 부산화명새마을금고의 근저당권이 설정됐고, 이후 대신저축은행·오케이저축은행·서민금융진흥원의 가압류 3건이 순차적으로 들어왔습니다. 임의경매개시결정도 2025.02.17 이루어졌으며, 매각으로 말소기준권리 이후 권리는 소멸합니다. 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
가격은 이미 신건 단계와 다릅니다. 감정가 1억500만원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 7,350만원까지 내려왔고, 비교 가능한 최신 거래는 2023.01의 1억800만원입니다. 최근 12개월 평균도 1억800만원으로 제시되어 있어 현재 최저가는 최근 거래 수준의 68.1%입니다. 따라서 이번 회차는 권리보다 현황 확인과 적정 입찰가가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101040 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 582-15 비동 2층 201호 도로명주소: 부산광역시 사상구 새벽로194번길 10 |
| 물건종류 | 다세대 · 현황상 다세대주택 |
| 소유자 | 김동주 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2020.08.07 을구 11번 근저당권 · 부산화명새마을금고 · 채권최고액 100,100,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 부산화명새마을금고 / 70,510,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다. 말소기준인 2020.08.07 부산화명새마을금고 근저당권 이후의 대신저축은행·오케이저축은행·서민금융진흥원 가압류 3건과 2025.02.17 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 31.9% 낮다
성인하이츠(582-15)는 총 16세대, 1995.04.06 준공으로 확인됩니다. 비교 대상은 전용 64.02㎡로 매칭된 거래이며 최근 확인 거래는 2023.01 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 65.53㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 평균 | 64.02㎡ | 1건 | 108,000,000원 |
최근 확인 거래와 최근 12개월 평균은 모두 108,000,000원입니다. 현재 최저매각가 73,500,000원은 이 가격의 68.1%로, 차액 기준으로는 34,500,000원 낮습니다. 가격 자체는 유찰을 거치며 상당히 조정된 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 부산화명새마을금고 | 100,100,000원 | 71,777,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 주식회사대신저축은행 | 34,131,780원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 32,218,004원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,402,303원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 채권 총 청구액은 173,852,087원, 총 배당액은 71,777,000원으로 미배당액은 102,075,087원입니다. 신청채권자 부산화명새마을금고의 청구액은 70,510,970원이며, 현재 회차 가정에서는 71,777,000원이 배당되어 충족되는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동, 지하철 사상역 남측 인근과 새벽시장 북동측 인근, 서감초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택, 도로변 점포, 이면지 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 인근 시내버스정류소와 지하철역이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)으로 표시되어 있습니다. 공시지가는 1,302,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하실부 4층 건물 내 2층 201호이며 외벽은 크링카 타일 붙임 및 시멘몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감으로 조사되었습니다.
- 환금성. 단지 규모가 16세대로 크지 않고 최근 확인 거래도 1건이므로 거래 유동성은 대단지 아파트와 비교하기 어렵습니다. 실거래 표본이 적다는 점을 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 확인. 건축물현황도상 호수와 현지호칭상 호수가 상이하므로 현장 실점유 위치를 직접 대조하세요.
- 현황도 확인. 매각물건명세서 비고상 건축물현황도가 실재와 상이하다고 명시되어 있으므로 건축물대장과 실제 내부 구성을 함께 확인하세요.
- 임대관계 확인. 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 현장 및 원본 서류로 확인하세요.
- 유찰 효과. 현재는 3회 유찰 후 최저가 73,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 4회 유찰 시 58,800,000원, 5회 유찰 시 47,040,000원 시나리오도 함께 제시되어 있으므로 회차별 가격과 신청채권자 충족 여부를 같이 보세요.
- 배당 확인. 현재 회차에서는 부산화명새마을금고에 71,777,000원이 배당되고 후순위 가압류 3건은 예상배당 0원입니다. 실제 배당은 집행비용과 우선권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 좋아졌지만, 호수 확인이 먼저”
권리분석만 보면 이 물건은 비교적 단순합니다. 임차인 부담이 확인되지 않고 매수인 인수액도 0원이며, 2020.08.07 근저당권을 기준으로 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다.
반면 가격은 세 차례 유찰을 거치며 의미 있게 내려왔습니다. 현재 최저매각가 73,500,000원은 최근 확인 거래 108,000,000원의 68.1%입니다. 따라서 신건 가격에 억지로 접근할 물건은 아니지만, 이번에는 실제 가격 메리트가 생긴 상태입니다.
다만 이 물건의 승부처는 결국 건축물현황도와 실제 호수의 불일치입니다. 가격만 보고 낙찰을 결정하기보다, 현황도·건축물대장·실점유 현황을 정확히 맞춰 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 비교적 안전, 가격은 매력적, 현황은 반드시 재확인이 이 사건의 핵심 결론입니다.
