부산지방법원 2025타경101085. 휴그린3차 12층 1201호는 사건상 용도가 근린시설이고 감정평가 및 매각물건명세서상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 다섯 번 유찰된 33,782,000원의 최저가가 아닙니다. 김승주는 2018.02.23. 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 2020.11.25. 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 경매의 말소기준으로 선언된 2025.02.26. 강제경매개시결정보다 훨씬 앞선 권리이므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 33,782,000원에서 집행비용 1,008,076원을 제외한 32,773,924원이 임차보증금에 우선 배당되고, 남은 157,226,076원이 인수되는 구조입니다. 결국 매수인의 경제적 부담은 33,782,000원 + 157,226,076원 = 191,008,076원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 대신 인수액이 커지므로, 총부담은 사실상 보증금 190,000,000원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101085 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 동대신동3가 471-5 휴그린3차 12층 1201호 · 구덕로322번길 23 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 전용 / 층 | 58.19㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 한오수 · 2024.07.10. 강제경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 33,782,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승주 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 최저가가 내려가도 임차보증금이 따라온다
등기부상 현재 문제되는 권리는 을구 3번 김승주의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2018.01.20., 전입·점유·확정일자는 모두 2018.02.23.이고 보증금은 190,000,000원입니다. 대항력과 우선변제권이 확인되며, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김승주 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2018.02.23 / 2018.02.23 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가 20.5%가 아니라 실질취득 약 1.91억으로 봐야 한다
휴그린3차의 전용 58.19㎡ 최근 거래는 2026.05~06에 160,000,000원·165,000,000원·170,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 165,000,000원, 최신 거래는 170,000,000원입니다. 반면 현재 회차 실질취득은 191,008,076원으로 최근 12개월 평균의 115.8%, 최신 거래의 약 112.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 58.19㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 58.19㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 58.19㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.19㎡ | 3건 | 165,000,000원 |
전체 거래 8건 평균은 177,500,000원이지만 가격 판단에는 최근 시세를 우선해야 합니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -10.8% 낮아 하락 추세이고, 현재 실질취득 191,008,076원은 최근 평균 165,000,000원뿐 아니라 최신 거래 170,000,000원도 웃돕니다. 따라서 이 물건에 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다는 평가는 할 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 5회 유찰 · 감정가 17% | 33,782,000원 | 157,226,076원 | 191,008,076원 |
| 6회 유찰 · 감정가 12% | 23,647,400원 | 167,178,253원 | 190,825,653원 |
| 7회 유찰 · 감정가 8% | 16,553,179원 | 174,144,778원 | 190,697,957원 |
③ 예상배당표 (매각가 33,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,008,076원 |
| 1. 임차인 김승주 보증금 | 190,000,000원 | 32,773,924원 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 김승주 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | 190,000,000원 | 157,226,076원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인의 우선변제에 모두 소진됩니다. 김승주의 보증금 부족분 157,226,076원은 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동신초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트·오피스텔·단독주택·다세대주택과 각종 근린상가가 혼재하며 제반 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 동대신역이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고 실제 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 전용면적은 58.19㎡입니다.
- 건물. 2018.01.25. 준공, 철근콘크리트구조 14층 건물의 12층. 위생·급배수, 도시가스 난방, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되며 중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,733,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 낙찰가 33,782,000원에 인수 157,226,076원을 더한 191,008,076원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 6회·7회 유찰로 최저가는 더 내려가도 인수액이 167,178,253원·174,144,778원으로 증가해 총부담은 190,000,000원 부근에서 거의 움직이지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 김승주는 대항력과 우선변제권이 있고, 매각물건명세서상 미배당 보증금 잔액 인수가 명시되어 있습니다.
- 임차인·채권자 동일인 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 김승주로 나타나므로 채권의 동일성 및 관계를 집행권원·임대차계약서·배당요구 서류로 대조할 필요가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -10.8% 낮고 최근 12개월 평균은 165,000,000원입니다. 전체 평균 177,500,000원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 환금성 보수적 평가. 총 8세대, 단지 경매 평균 5.0회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 통계를 가격 결정에 반영해야 합니다.
맺으며 — “3,378만원짜리 물건”이 아니다
표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 201,000,000원이 5회 유찰되어 최저가가 33,782,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임차보증금이 총부담을 결정합니다. 현재 회차에서 김승주가 배당받지 못하는 157,226,076원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 191,008,076원입니다.
최근 12개월 동일면적 거래 평균은 165,000,000원, 최신 거래는 170,000,000원이고 최근 추세는 -10.8%입니다. 실질취득이 두 기준 모두를 웃도는 상황에서 “최저가가 감정가의 17%이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 추가 유찰이 되어도 낙찰가 감소만큼 인수액이 늘어나 실질부담은 보증금 190,000,000원 수준에 머뭅니다. 여기에 5회 유찰, 총 8세대, 단지 경매 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 표면 할인은 크지만 실질 가격 메리트는 없고, 환금성까지 보수적으로 봐야 하는 인수형 사건입니다.