267,733,000원
부산지방법원 2025타경101231. 부산광역시 서구 충무동2가 26-2에 있는 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 기호(1) 주택 및 근린생활시설, 기호(2) 근린생활시설이며, 각각 산신암과 부영양복점으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 영업 여부는 불분명해 경매 진행 시 재확인이 필요합니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다.
권리의 중심은 2023.12.12. 설정된 주식회사오케이대부문정의 근저당권 480,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 접수된 전세권·근저당·가압류·압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 267,733,000원으로 계산한 예상배당에서는 집행비용을 뺀 263,184,738원이 말소기준 근저당권자에게 배당되고, 나머지 채권은 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이며 낙찰자가 떠안는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101231 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 충무동2가 26-2 · 부산광역시 서구 천마로 223-4 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 · 근린생활시설 |
| 토지 | 대 127.6㎡ · 일반상업지역 · 상업기타 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 건물 | 블록조 슬래브지붕 2층 건물 · 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 건물 |
| 이용상태 | 주택 및 근린생활시설(산신암) · 근린생활시설(부영양복점) · 실제 영업 여부 불분명 |
| 소유자 | 남민승 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 780,562,030원 / 267,733,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이대부문정 / 401,148,493원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수 계산은 0원
말소기준은 2023.12.12. 을구 5번 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 을구 6번 전세권 16,000,000원과 이후의 조용근 근저당권, 주식회사 방산·낙원새마을금고·주식회사 에스비아이저축은행의 가압류, 국세 및 부산광역시 서구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 780,562,030원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 267,733,000원, 감정가의 34.3%입니다. 수치상 하락 폭은 크지만 비교 가능한 최근 실거래나 중개 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
특히 이 물건은 일반적인 단일 주택이 아니라 토지와 복수 건물을 함께 매각하고, 주택·근린생활시설이 혼합되어 있으며 제시외 건물까지 포함됩니다. 실제 영업 여부도 불분명하므로 토지 가치, 건물 상태, 현 점유, 이용 가능성, 명도 비용을 함께 확인해야 실질적인 응찰 상한을 정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,733,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,548,262원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이대부문정 | 480,000,000원 | 263,184,738원 |
| 2. 전세권 · 주식회사오케이대부문정 | 16,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 방산 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 조용근 | 52,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 낙원새마을금고 | 17,253,227원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 36,960,973원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 702,214,200원 중 263,184,738원이 배당되고, 439,029,462원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 267,733,000원 | 263,184,738원 | 439,029,462원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 187,413,100원 | 183,989,317원 | 518,224,883원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 131,189,169원 | 128,552,521원 | 573,661,679원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 401,148,493원입니다. 현재 회차에서는 263,184,738원이 배당되는 계산이므로 청구액 전액을 회수하지 못합니다. 4회·5회 유찰 시에도 신청채권자는 전액 배당되지 않지만, 그 부족분은 매수인 인수로 전환되지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 서구 충무동2가 소재 서구청 남서측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택과 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 자갈치역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 주택 및 근린생활시설인 산신암과 근린생활시설인 부영양복점으로 기재되어 있으나 실제 영업 여부는 재확인이 필요합니다.
- 건물. 2층 블록조 슬래브지붕 건물과 단층 시멘트 블록조 슬래브지붕 건물이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 127.6㎡, 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지로 중로각지에 해당하며 공시지가는 2,157,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 방화지구, 중로3류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당하고 가축사육제한구역입니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 주택 부분과 근린생활시설 부분의 실제 점유자, 점유 원인, 사업자 영업 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 각 건물, 제시외 건물이 일괄매각 대상에 어떻게 포함되는지 현황과 매각목록을 대조해야 합니다.
- 전세권 구분. 을구 6번 전세권 16,000,000원은 말소기준 뒤 접수되어 매각으로 소멸하는 등기상 권리입니다. 실제 점유·임대관계는 별도로 조사해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만 보지 말고 토지 가치, 건물 상태, 수익 가능성 및 주변 거래를 별도로 확인해 응찰가를 산정해야 합니다.
- 영업 가능성. 산신암과 부영양복점의 실제 영업 여부가 불분명하므로 내부 상태, 시설 인수 여부와 향후 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현장 확인 전에는 가격 판단도 끝나지 않는다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.12.12. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 3회 유찰로 최저가도 감정가의 34.3%까지 낮아졌습니다.
하지만 이 물건의 핵심 위험은 후순위 채권이 아니라 현황의 불확실성입니다. 주택과 근린생활시설이 함께 이용되고, 실제 영업 여부와 임대관계가 불분명하며, 토지·복수 건물·제시외 건물이 일괄매각됩니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 현장 확인 후 판단. 이 순서가 맞습니다.
