의정부지방법원 2025타경63844. 파주시 야당동 운정안길 2에 있는 4층 다세대주택 중 303동 3층 301호입니다. 권리의 기준점은 2018년 12월 4일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이고 공동담보목록 제2016-1631호가 표시돼 있습니다. 이후 등기된 권주희의 주택임차권과 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서입니다.
임차권자 권주희는 2020년 2월 28일 전입·점유를 시작했으므로 2018년 12월 4일 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없습니다. 또한 신청채권자인 한국주택금융공사가 2026년 3월 11일 대항력을 포기하고, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 권주희와 관련한 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63844 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 57-6 303동 3층301호 · 도로명 경기도 파주시 운정안길 2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 57.28625㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 이용상태 / 설비 | 다세대주택 · 위생·급배수·난방·승강기·필로티구조 주차장 |
| 소유자 | 권정숙 (2022.09.01. 소유권이전 · 거래가액 221,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 110,250,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 217,600,477원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준은 2018.12.04. 수협은행 근저당권입니다. 권주희의 전입일, 점유개시일과 확정일자는 모두 말소기준권리보다 늦거나 그 이후의 임대차에 해당합니다. 등기된 주택임차권도 2024.12.03. 접수돼 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 실질 0원*
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권주희 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 201,000,000원 등기 원문에 2차 211,000,000원 병기 | 전입·점유 2020.02.28 확정 2020.02.13 | 대항력 없음 말소기준 2018.12.04. 이후 | 우선변제 주장 배당요구 2024.12.03. | 실질 0원* 채권 양도 신청채권자 한국주택금융공사 |
* 권주희의 임차보증금은 임차인 자료상 201,000,000원이며 임차권등기 원문에는 1차 201,000,000원과 2차 211,000,000원이 함께 기재돼 있습니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 대항력 포기 및 미배당 시 임차권등기 말소 동의 확약도 제출돼 이 임차인 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세도 분명하다
가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 물건과 면적이 대응되는 최근 12개월 거래는 2025년 9월의 200,000,000원 1건이며, 최신 거래가와 최근 12개월 평균이 모두 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 58.51㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2024.01 | 58.46㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.08 | 57.29㎡ | 3 | 221,000,000원 |
| 2021.09 | 53.97㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 247,750,000원 |
최저가이자 실질취득액인 110,250,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 200,000,000원의 55.1%입니다. 감정가 225,000,000원보다도 크게 낮아 가격상 완충폭은 존재합니다. 다만 최근 가격은 이전 거래군보다 24.1% 낮아진 추세입니다. 전체 평균 247,750,000원은 2024년 310,000,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 메리트의 주된 근거로 삼기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,343,500원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,800,000,000원 | 107,906,500원 |
| 2. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 217,600,477원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,017,600,477원 중 예상 배당은 107,906,500원이며, 미배당액은 1,909,693,977원입니다. 수협은행 근저당권에는 공동담보목록 제2016-1631호가 표시돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 110,250,000원 | 107,906,500원 | 1,909,693,977원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 1,931,388,077원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 70,560,000원 | 68,889,920원 | 1,948,710,557원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 석재붙임·벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지도배·타일 마감으로 조사됐습니다.
- 입지. 경의중앙선 운정역 남동측 근거리에 위치하고, 주변에는 다세대주택과 공장·창고가 혼재합니다. 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 운정역을 이용할 수 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 남동측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 3필 일단의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되고, 공시지가는 1,084,000원/㎡입니다.
- 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 내부 이용상태는 이해관계인 부재로 건축물대장 현황도면·외부관찰·탐문 등을 참조해 조사됐습니다.
- 환금성. 2018.11.26. 사용승인된 19세대 규모 다세대로, 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.11. 제출된 대항력 포기 및 미배당 시 임차권등기 말소 동의의 제출 주체·대상·조건을 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 확약 적용 범위. 확약은 권주희 관련 권리에만 적용됩니다. 현장에 별도 점유자가 있는지, 실제 인도 대상이 누구인지 확인해야 합니다.
- 보증금 기재 확인. 임차인 자료에는 201,000,000원, 임차권등기 원문에는 1차 201,000,000원과 2차 211,000,000원이 기재돼 있으므로 원본 서류를 대조하세요.
- 최근 거래 1건의 한계. 최근 12개월 평균 200,000,000원은 1건으로 구성됩니다. 층·면적·내부상태가 동일한지 확인해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래보다 24.1% 낮습니다. 전체 평균 247,750,000원보다 최신 거래 200,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가는 이해관계인 부재로 내부구조도·외부관찰·탐문을 참조했습니다. 실제 내부 상태와 점유 상태를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐고, 승부는 환금성이다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018년 수협은행 근저당권이고, 권주희의 전입과 임차권등기는 그보다 늦습니다. 대항력이 없는 데다 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약까지 제출돼 권주희 관련 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
가격도 최저가 110,250,000원이 최신 거래 및 최근 12개월 평균 200,000,000원의 55.1%여서 명목상 할인은 충분합니다. 그러나 최근 가격이 이전 거래군보다 24.1% 하락했고, 19세대 다세대의 경매 평균 유찰 횟수가 4.1회라는 점은 가볍지 않습니다. 권리는 합격, 가격은 조건부 합격. 낙찰가 자체보다 내부 상태·점유 확인과 보수적인 재매각 가격 설정이 최종 수익성을 좌우합니다.
