부산지방법원 2025타경101255. 부산 북구 만덕동 한신아파트 8동 205호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대입니다. 전용면적은 52.82㎡, 통칭 19평형이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 2층·서향입니다. 사용승인일은 1990.11.03입니다. 등기상 말소기준은 2004.12.17 구포농업협동조합의 근저당권 20,800,000원이고, 이후 설정된 북부산농업협동조합 근저당 9,200,000원과 경매개시결정·삼성생명보험 가압류는 매각으로 모두 소멸합니다.

현황조사와 매각물건명세서에 확인된 실제 임차인은 김창성 1명입니다. 전입일은 2024.07.03으로 말소기준일인 2004.12.17보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 해당 여부와 실제 배당 순서는 원본 서류로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

1996년 한국주택은행 근저당은 2004.12.17 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 구포농업협동조합 근저당 20,800,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤의 북부산농업협동조합 근저당, 임의경매개시결정, 삼성생명보험 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 채권이 미배당되더라도 그 채권을 매수인이 별도로 인수하지는 않습니다.

② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음

실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입신고가 말소기준권리보다 약 19년 7개월 늦어 대항력은 없고, 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 가능성은 별도로 점검해야 합니다.

③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 시장은 하락 중

휴플러스한신의 전용 52.81㎡·57.63㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 78,916,666원이지만, 2024년의 92,000,000원·95,000,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 6건 평균 71,333,333원, 최신 거래 70,000,000원, 최근·과거 거래 추세 -17.5%를 우선해야 합니다.

매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액은 최저가와 같은 33,614,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 47.1%로, 최신 거래 70,000,000원과 비교해도 절대금액 차이가 큽니다. 따라서 현재 가격은 최근 시세보다 높은 물건이 아니라 명확한 할인 구간입니다. 다만 최근 시세 자체가 과거보다 17.5% 하락했고, 실거래 최저도 64,000,000원까지 내려왔다는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)

채권 총액 40,000,000원 중 32,608,948원이 배당되고 7,391,052원의 미배당이 발생하는 추정입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 후순위 채권 미배당액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 용도. 등기상 집합건물이며 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층, 전용 52.82㎡·서향입니다.
• 입지. 백양초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·임야 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근은 가능하지만 인근 대로변 시내버스 정류장까지 도보 약 20분이 소요됩니다.
• 토지·도로. 서하향 경사지를 인접지와 등고 평탄하게 조성한 공동주택 부지이며 서측으로 가로망이 확보되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·주거용지·택지개발지구에 해당하며 공시지가는 1,362,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다. 내부는 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
• 환금성. 휴플러스한신은 168세대이며 실거래 12건은 64,000,000원부터 95,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 평균은 71,333,333원이나 거래 추세는 -17.5%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차 원본 확인. 김창성의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류에서 확인하세요. 대항력은 없지만 최우선변제 여부에 따라 배당표는 달라질 수 있습니다.
• 실점유 확인. 실제 점유자와 점유 범위, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요. 비대항 임차인이어도 명도 절차와 일정은 별도입니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부마감재를 조사하지 못했습니다. 노후도와 수선 범위는 외부 실거래 가격만으로 판단할 수 없습니다.
• 가격 기준. 전체 실거래 평균 78,916,666원보다 최근 12개월 평균 71,333,333원과 최신 거래 70,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.5%이므로 현재 시세가 과거 고가 거래 수준으로 회복된다고 전제하지 마세요.
• 환금성 점검. 이미 3회 유찰됐고 동일 단지 경매 통계도 평균 2.4회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 실수요와 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하고, 가격은 낮지만, 환금성은 보수적으로”

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2004.12.17 구포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김창성도 2024.07.03 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 실질취득금액 33,614,000원은 최근 12개월 실거래 평균 71,333,333원의 47.1%로 가격상 할인 폭은 분명합니다.

다만 최근 시세가 과거보다 17.5% 하락했고, 1990년 사용승인·168세대 연립주택이라는 물건 특성, 버스정류장까지의 거리, 3회 유찰 이력을 함께 봐야 합니다. 전체 평균 78,916,666원만 기준으로 수익성을 부풀리기보다 최신 거래 70,000,000원과 최근 평균을 기준으로 수선비·명도·재매각 기간을 검토해야 합니다. 결론은 권리 합격, 가격 메리트 있음, 환금성은 신중입니다.