부산지방법원 2025타경101311. 부산 강서구 지사동 ‘협성·DS엘리시안’ 104동 11층 1104호, 전용면적 기준 59.9931㎡ 아파트입니다. 소유자 정옥희는 2015.10.06 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 171,490,000원입니다. 2015.10.06 부산시수산업협동조합 근저당 156,000,000원이 설정됐지만 2022.03.11 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 윤중권의 주택임차권과 그 뒤에 제출된 대항력 포기 확약입니다.
윤중권은 임대차계약일 2022.01.19, 확정일자 2022.01.21, 점유개시 2022.03.11, 주민등록 2022.03.14이고 보증금은 160,000,000원입니다. 강제경매개시결정일 2025.04.11보다 앞서 대항요건을 갖췄고, 2024.03.20 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없었다면 최저가가 아무리 낮아져도 보증금 미배당분이 매수인에게 따라오는 구조입니다. 현재 회차 룰상 인수액은 62,101,400원이고, 3회 유찰 시 81,761,440원, 4회 유찰 시 97,489,152원으로 커집니다. 하지만 이번 사건에는 이 구조를 뒤집는 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101311 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 지사동 1186 협성디에스엘리시안 104동 11층 1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9931㎡ · 23층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 정옥희 · 2015.10.06 소유권이전 · 거래가액 171,490,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인 | 2015.04.17 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘대항력 有 → 확약으로 인수 해소’
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤중권 부동산 전부 | 전입 2022.03.14 점유 2022.03.11 | 160,000,000원 | 확정 2022.01.21 배당요구 2024.03.20 | 대항력 有 우선변제 有 | HUG 양도·확약 실질 인수 0원 |
실제 확인된 임차인은 1명, 윤중권입니다. 보증기관을 별도의 두 번째 임차인으로 합산하지 않습니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 “양도전 임차인 윤중권”과 관련해 2026.06.16 확약서를 제출한 사실이 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 1.001억’으로 본다
이 사건은 원래 대항력 임차인 인수형이어서 최저가 100,100,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 물건입니다. 다만 확약으로 윤중권의 실질 인수가 0원이 되면서 현재 회차의 실질취득도 100,100,000원으로 내려옵니다. 따라서 시세 비교 역시 이 실질취득 금액을 기준으로 하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.93㎡ | 21 | 129,000,000원 |
| 2026.09 | 59.93㎡ | 4 | 141,000,000원 |
| 2026.09 | 59.93㎡ | 24 | 129,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 9 | 132,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 2 | 132,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 7 | 127,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 19 | 137,500,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 6 | 128,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 22 | 135,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 20 | 137,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 130,791,666원 |
최근 12개월 평균은 130,791,666원, 최신 거래는 129,000,000원, 제공된 실거래 범위는 110,000,000원~141,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득 100,100,000원은 최근 12개월 평균의 76.5%입니다. 즉 이 사건에서 가격 메리트는 단순히 “2회 유찰돼 최저가가 낮다”는 데서 나오는 것이 아니라, 확약으로 인수부담이 실제로 제거된다는 전제가 성립할 때 생깁니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 1. 임차인 윤중권 보증금(우선변제) | 160,000,000원 | 97,898,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 윤중권 보증금 미배당분은 62,101,400원입니다. 다만 2026.06.16 확약으로 해당 임차권의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 70% | 100,100,000원 | 62,101,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 56% | 80,080,000원 | 81,761,440원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 45% | 64,064,000원 | 97,489,152원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트이며, 감정평가에서도 아파트로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 다만 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 부산광역시 강서구 지사동 녹산초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·소형 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북측 약 20미터 내외, 서측 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 단지. 협성·DS엘리시안은 총 1,277세대이며 사용승인일은 2015.04.17입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 지방산업단지, 지원시설구역 등에 해당하며 공시지가는 752,800원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 내 11층이고, 위생·급배수·지하주차장·도시가스·승강기·공동현관·화재경보 설비가 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16 제출 확약에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 그대로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 윤중권 명의 주택임차권은 2024.03.20 등기됐습니다. 확약 내용대로 말소가 이행되는지 확인해야 합니다.
- 다른 점유관계 확인. 확인된 실제 임차인은 윤중권 1명이지만 감정평가 당시 임대관계와 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 현장 점유관계가 달라진 경우 별도 권리분석이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.28 민간임대주택등기가 존재합니다. 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 실질취득. 이 사건은 확약이 유효하면 실질취득 100,100,000원, 확약을 배제하면 현재 회차 룰상 인수 62,101,400원이 추가되는 구조입니다. 두 경우를 섞어 판단하면 안 됩니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 130,791,666원과 최신 거래 129,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼고, 감정가 143,000,000원보다 실제 최근 거래를 우선해서 보아야 합니다.
맺으며 — “이 물건의 가치는 확약이 만든다”
표면만 보면 보증금 160,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 100,100,000원보다 훨씬 커 전형적인 인수형 경매입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 62,101,400원의 미배당 보증금을 보여줍니다. 이런 구조라면 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 말할 수 없습니다.
하지만 이번 사건은 2026.06.16 주택도시보증공사의 확약으로 상황이 바뀝니다. 대항력을 포기하고, 전액 배당받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에도 동의한다는 내용이므로 윤중권 관련 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 현재 회차 실질취득은 100,100,000원이고 최근 12개월 실거래 평균 130,791,666원의 76.5% 수준입니다.
따라서 결론은 단순합니다. 확약이 확인·이행되면 가격 메리트가 있는 구조지만, 확약의 적용과 임차권등기 말소, 민간임대주택등기 처리까지 확인하지 않고 들어가면 원래의 대항력 인수형 위험을 놓칠 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐느냐”보다 확약이 법률관계에 실제로 반영되는지 확인하는 것입니다.
