부산지방법원 2025타경101341. 부산 사하구 괴정동 993-2 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층이고, 1층부터 3층까지 주택으로 이용 중입니다. 토지는 대 162.0㎡, 제2종일반주거지역이며 단독주택 부지로 이용 중입니다. 동측에는 폭 약 3미터 내외의 도로가 소재합니다.
등기상 핵심은 2022.03.07 설정된 박동근의 근저당권 150,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 국세 압류, 신용보증기금·부산신용보증재단 가압류와 두 건의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유·전입 관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101341 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 괴정동 993-2 · 부산광역시 사하구 회화나무길 78 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층~3층 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 162.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박은환 |
| 감정가 / 최저가 | 453,605,860원 / 155,587,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 108,459,637원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자가 핵심
1996년 괴정1동새마을금고 근저당과 2003년 신진철 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.03.07 박동근 근저당권 150,000,000원입니다. 그 뒤 등록된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.10.23 한국자산관리공사의 공매공고가 있었으나 2025.01.02 공매취소공고로 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 4명 모두 보증금 확인이 먼저
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한정필 | 2014.05.29 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신무상 | 2017.01.04 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정정화 | 2017.06.14 | 2025.06.20 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 양미숙 | 2017.07.04 | 2025.05.23 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
양미숙은 전입자이면서 2025.07.16 별도 강제경매개시결정의 채권자로도 등기돼 있습니다. 자료에는 동일인 관계 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다. 다만 이 점만으로 임차관계를 부정할 수는 없으므로, 보증금·점유부분·계약관계 확인 전에는 인수위험을 제거해서 계산하면 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 453,605,860원이고 현재 최저매각가는 155,587,000원으로 3회 유찰 상태입니다. 현재 회차 자료에는 감정가 34%로 표시되어 있습니다. 추가 유찰 시 시나리오는 108,910,900원, 76,237,630원까지 내려갑니다.
다만 이 사건은 동일 물건의 최근 실거래 시세를 대조할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 전입자들의 보증금이 밝혀지기 전에는 낙찰가만으로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,587,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,978,218원 |
| 2. 근저당권 · 박동근 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 2,608,782원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 108,459,637원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 양미숙 | 108,459,637원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 476,919,274원, 채권자 배당액 152,608,782원, 미배당 324,310,492원으로 계산된 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 전입자들의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 괴정동 도시철도 1호선 괴정역 북측 인근이며, 단독주택·근린생활시설·공동주택·오피스텔 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 괴정역이 있습니다.
- 이용상태. 1층부터 3층까지 주택으로 이용 중인 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층 건물입니다.
- 토지. 대 162.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형이며 단독주택 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로가 소재합니다.
- 공시지가. 1,496,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 4명 보증금 확인. 한정필·신무상·정정화·양미숙의 실제 임대차계약, 보증금, 점유부분, 확정일자 유무를 반드시 대조해야 합니다.
- 배당요구 관계 확인. 양미숙은 2025.05.23, 정정화는 2025.06.20 배당요구가 확인됩니다. 나머지 전입자의 배당요구 여부도 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 양미숙 관계 확인. 전입자이면서 별도 강제경매 채권자로 등기돼 있으므로 실제 임대차인지, 관계인 점유인지 계약자료로 구분해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각으로 표시돼 있으므로 현황과 매각목록을 대조해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 2024.10.23 공매공고 후 2025.01.02 공매취소공고가 있었으므로 공매와 경매 진행 경위를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 판단 순서. 155,587,000원이라는 최저가보다 선순위 임차관계에서 생길 수 있는 인수액을 먼저 확정한 뒤 실질취득비용을 계산해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “선순위 전입 4명”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 453,605,860원에서 155,587,000원까지 내려온 가격이지만, 권리분석의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 한정필·신무상·정정화·양미숙 네 명 모두 2022.03.07 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
등기부상 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되지만, 선순위 전입자의 미배당 보증금은 별개의 문제입니다. 현재 배당표에 표시된 매수인 인수 0원을 최종 결론으로 받아들이기보다, 임대차계약과 보증금이 확인된 뒤에야 실질취득가와 입찰 가능 가격을 판단할 수 있습니다. 이 물건은 가격 검토보다 임차관계 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
