부산지방법원 2025타경101341. 부산 사하구 괴정동 993-2의 토지와 1~3층 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 453,605,860원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 222,267,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 말소기준권리는 2022.03.07. 박동근 명의의 근저당권 150,000,000원인데, 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 양미숙·정정화·한정필·신무상의 전입일이 모두 이보다 앞섭니다.
다만 이들의 보증금, 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 전입일이 빠르다는 사정만으로 대항력을 확정할 수는 없으므로 현재 판단은 “대항력 가능·미상”입니다. 네 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자로 분류되며, 보증금을 합산하거나 인수액을 0원으로 처리할 근거도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 괴정동 993-2 · 부산광역시 사하구 회화나무길 78 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층~3층 주택으로 이용 중 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층 건물 |
| 토지 | 162.0㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박은환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 453,605,860원 / 222,267,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 108,459,637원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.07. 을구 5번 근저당권 · 박동근 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입 4명
1996년 괴정1동새마을금고 근저당권 70,000,000원은 2001.05.28. 해지로 말소됐고, 2003년 신진철 전세권 38,000,000원도 2006.01.05. 해지로 말소됐습니다. 2010년 상록수제일차유동화전문유한회사의 소유권 일부 가처분 역시 2010.08.26. 해제돼 현재 인수 판단의 기준이 되는 존속 권리는 아닙니다.
현재 말소기준권리는 2022.03.07. 박동근 근저당권입니다. 이후의 국세 압류, 신용보증기금과 부산신용보증재단의 가압류, 두 건의 강제경매개시결정, 사하구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 네 점유자의 전입일은 모두 2014년 또는 2017년으로 말소기준보다 빠릅니다. 후순위 등기가 소멸한다는 사실과 선순위 임차보증금의 인수 가능성은 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 4명, 인수액 전부 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양미숙 | 2017.07.04 | 미상 / 미상 | 2025.05.23 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정정화 | 2017.06.14 | 미상 / 미상 | 2025.06.20 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한정필 | 2014.05.29 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신무상 | 2017.01.04 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 222,267,000원으로 감정가 453,605,860원의 49%입니다. 하지만 비교할 실거래 자료가 없고, 선순위 전입 점유자들의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 표현하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당액 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 222,267,000원 | 218,355,262원 | 258,564,012원 | 68,355,262원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 155,586,900원 | 152,608,683원 | 324,310,591원 | 2,608,683원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 108,910,830원 | 106,586,078원 | 370,333,196원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 등기채권의 미배당액은 커집니다. 더 중요한 것은 이 표가 임차보증금과 임차인 최우선변제를 반영하지 않았다는 점입니다. 선순위 임차보증금이 확인되면 매수인의 실질부담은 각 회차 최저가보다 커질 수 있으므로, 유찰 자체가 매수자에게 곧바로 이익이 되는 구조라고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 222,267,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,911,738원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 박동근 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 68,355,262원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 부산신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 신용보증기금 | 108,459,637원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 경매개시결정 · 양미숙 | 108,459,637원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 476,919,274원 중 예상 배당액은 218,355,262원, 미배당은 258,564,012원입니다. 이 계산에는 당해세, 임차보증금, 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도 1호선 괴정역 북측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 괴정역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 목록 1번 건물의 1층~3층은 각 주택으로 이용 중이며, 목록 2번 토지는 단독주택 부지로 이용 중입니다.
- 토지 조건. 토지면적 162.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 동측에 폭 약 3미터의 도로가 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,496,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층 건물로 전기설비와 위생설비가 설치돼 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 토지와 3층 주택 및 제시외 건물을 함께 취득하는 물건으로, 점유자별 사용 부분과 임대차관계가 확인되기 전에는 일반 주거용 집합건물처럼 단순 비교하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 원본. 양미숙·정정화·한정필·신무상 각각의 보증금, 차임, 계약일, 점유 부분, 임대인을 확인하세요.
- 전입·점유 대조. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 인도 시점과 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 확정일자·배당요구. 확정일자와 배당요구 종기 준수 여부, 예상 배당액, 미배당 보증금을 사람별로 계산하세요.
- 실질취득가 재산정. 낙찰가가 아니라 낙찰가에 인수할 미배당 보증금을 더한 금액으로 응찰 상한을 정하세요.
- 양미숙 관계 조사. 점유자와 별도 경매신청 채권자의 이름이 같은 이유, 임대차보증금과 채권의 성격을 확인하세요.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 2025.01.02. 취소됐으나 관련 공매 진행 이력을 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 포함 범위와 경계, 동측 도로의 이용관계를 현장에서 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 금정세무서와 사하구 압류 관련 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건의 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 비율은 매수인이 실제로 부담할 금액을 뜻하지 않습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자 4명의 보증금이 모두 미상이고, 확정일자와 점유 범위도 확인되지 않아 인수액을 계산할 수 없기 때문입니다.
대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 매수인의 부담은 222,267,000원에서 끝나지 않습니다. 보증금 규모에 따라 유찰로 내려간 낙찰가만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 유지될 수도 있습니다. 결론은 권리와 가격 모두 보류입니다. 네 사람의 임대차 원본과 배당 가능액을 확인해 실질취득가를 다시 계산하기 전에는 “감정가 대비 싸다”는 판단도, 안전한 입찰가도 제시할 수 없습니다.
