부산지방법원 2025타경101383. 부산 사하구 감천동 ‘전원빌라’ 12동 302호, 전용 37.11㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 10,804,000원으로 감정가 45,000,000원의 약 24% 수준까지 떨어졌습니다. 가격만 보면 매우 낮지만, 이 물건은 단순한 저가형이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 신성희가 전입 1996.07.11로 대항력이 있는 임차인으로 확인되고, 보증금은 미상입니다. 따라서 낙찰자가 최종 부담할 실질취득액은 현재 최저가만으로 확정할 수 없습니다.
권리의 기준점은 2020.07.02 중구중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 39,000,000원이고 말소기준권리로 작동합니다. 이후 2025.04.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 신성희의 전입은 그보다 훨씬 앞선 1996.07.11이므로 대항력 위험을 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101383 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 764-12 전원빌라 12동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 37.11㎡ · 지상 3층 건물 내 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 등기상 소유자 | 임수은 |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 10,804,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중부산새마을금고 / 25,890,240원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만, 임차인이 앞선다
임차인 신성희는 전입일 1996.07.11로 대항력이 있습니다. 보증금과 확정일자는 미상이며, 매각물건명세서 보완이 필요합니다. 따라서 현재 최저가 10,804,000원이 낮다는 사실만으로 매수인이 안전하게 10,804,000원에 취득한다고 볼 수 없습니다. 실제 보증금이 확인되면 미배당분이 매수인에게 인수되는 구조가 될 수 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신성희 | 1996.07.11 | 미상 | 有 | 미상 | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 실질취득액은 별도 계산
감천전원빌라(764-12)는 총 6세대이며 1988.10.21 사용승인을 받았습니다. 확인된 최근 거래는 2023.02, 전용 61.89㎡, 3층, 68,500,000원 1건입니다. 대상 물건 전용면적은 37.11㎡로 거래 면적과 일치하지 않아 단순 가격 비교에는 주의가 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 61.89㎡ | 3 | 68,500,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 68,500,000원 |
최저매각가 10,804,000원은 확인된 거래가 68,500,000원의 15.8%입니다. 다만 거래 면적이 61.89㎡이고 대상은 37.11㎡이므로, 이 비율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하기 어렵습니다. 더 중요한 것은 대항력 임차인 보증금 미상이라는 점입니다. 보증금이 크다면 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 그 보증금 수준에 근접할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,804,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 5.5% 추정) | - | 594,472원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중구중앙새마을금고 | 39,000,000원 | 10,209,528원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 39,000,000원 중 10,209,528원만 예상배당되어 28,790,472원 미배당이 발생합니다. 임차인 최우선변제와 당해세는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다. 임차인 신성희의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 임차인 관련 인수액은 이 표에 숫자로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 감천동 소재 사하구 국민체욱센터 남서측 인근으로, 주위는 소규모 공동주택·근린생활시설·공장·임야 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 302호이며 사용승인일자는 1988.10.21입니다. 위생설비·급배수설비·도시가스에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 토지면적은 237.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 남동하향 완경사지의 부정형 토지입니다. 남동측으로 폭 약 5~6미터 내외 도로에 접합니다.
- 환금성. 총 6세대 규모이고 최근 확인 거래는 1건뿐입니다. 대상 면적 37.11㎡와 확인 거래 61.89㎡가 일치하지 않아 면적 차이를 감안한 가격 판단이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확인. 신성희의 임차보증금은 미상입니다. 보증금 확인 전에는 최저가 10,804,000원을 실질취득가로 확정하지 마세요.
- 대항력 확인. 전입일 1996.07.11이 말소기준권리보다 앞섭니다. 실제 보증금·점유·배당요구 여부를 확인해 인수 가능 금액을 산정해야 합니다.
- 면적 차이. 확인된 거래 68,500,000원은 전용 61.89㎡, 대상은 37.11㎡입니다. 동일면적 거래가 아니므로 단순 비율 비교만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 유찰 이력. 현재 물건은 4회 유찰 상태이고 해당 단지 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 반복 유찰의 배경에 임차권 부담이 있는지 함께 확인하세요.
- 관리·권리 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서에서 임차인 관련 내용과 실제 배당구조를 입찰 직전에 대조하세요.
맺으며 — “최저가가 싸도, 실질취득가는 따로 본다”
이 물건의 숫자만 보면 매력은 분명합니다. 감정가 45,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 10,804,000원까지 내려왔고, 확인된 최근 거래 68,500,000원 대비 15.8% 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 신성희의 보증금이 미상이라는 사실이 결론을 바꿉니다. 낙찰가가 아무리 낮아져도 인수해야 할 보증금이 있다면 총 실질취득액은 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “싸다”보다 “임차보증금 확인이 끝났는가”가 먼저인 물건입니다. 권리 기준은 명확하지만, 입찰가격의 의미를 결정하는 핵심 숫자가 아직 확인되어야 합니다.
