40,474,000원
부산지방법원 2025타경101446. 부산 강서구 명지동 ‘부산명지 대방디엠시티 센텀오션 1차’ 20층 건물 내 15층 에이동 1526호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 소유자는 박영경입니다. 박영경은 2018.09.02. 매매를 원인으로 2021.06.08. 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 진해수산업협동조합 명의 채권최고액 112,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 신한카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당모형에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됐습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·임대차가 없다는 판단은 같은 의미가 아니므로, 현황조사와 매각물건명세서 원문을 통한 점유자 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101446 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3432-5 부산명지 대방디엠시티 센텀오션 1차 15층 에이동 1526호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 강서구 명지국제6로 99 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 15층 · 외벽 복합판넬 마감 · 새시 창호 |
| 소유자 | 박영경 (2018.09.02. 매매 원인, 2021.06.08. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 40,474,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해수산업협동조합 / 78,501,450원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 금전채권은 소멸
② 가격 판단 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 40,474,000원으로 감정가 118,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인율은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 40,474,000원 | 39,345,468원 | 82,126,218원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 28,331,800원 | 27,421,828원 | 94,049,858원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 19,832,260원 | 19,075,279원 | 102,396,407원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각대금은 감소하고 채권 미배당은 82,126,218원 → 94,049,858원 → 102,396,407원으로 증가합니다. 그러나 이 미배당금은 근저당권자와 가압류권자의 미회수 채권이며, 현재 배당모형에서는 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않았습니다. 매수인의 확인 기준 실질취득액은 현재 최저가와 같은 40,474,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,128,532원 |
| 1. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 112,800,000원 | 39,345,468원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,671,686원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 진해수산업협동조합 근저당 배당에 사용되며, 신한카드 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권 총액 121,471,686원 중 39,345,468원이 배당되고 82,126,218원이 미배당되는 모형입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지방법원 서부지원 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·업무시설·관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 공동현관기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형이고 업무시설·판매시설 부지로 이용 중입니다. 단지 내 가로망과 주차시설이 정비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·부산진해경제자유구역·중점경관관리구역에 해당하며, 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 공시지가는 2,782,000원/㎡이며 토지면적은 8,895.9㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문, 관리주체 확인, 전입세대열람과 원본 현황조사를 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 대항력 검증. 점유자가 확인되면 전입일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 대조해 대항력과 인수 가능성을 다시 계산해야 합니다.
- 파산절차 확인. 부산회생법원 2025하단100650 파산선고와 경매절차의 관계, 관재인 선임 및 매각 진행 상태를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·유사 층 오피스텔의 최근 매매가와 임대료를 중개업소 및 실거래 원본으로 조사해야 합니다.
- 관리비·공용부분. 오피스텔 관리비 체납과 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 실제 사용현황이 업무시설(오피스텔)로 유지되는지, 전입·사업자등록 및 이용 제한과 관련된 사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘미상 사항’ 확인이 먼저
이 물건은 감정가 118,000,000원에서 최저가 40,474,000원까지 내려왔고, 말소기준 근저당과 후순위 가압류가 매각으로 소멸해 배당모형상 인수액은 0원입니다. 권리표만 보면 가격 낙폭이 크게 부각됩니다.
하지만 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 확인되지 않았고, 임대관계가 미상이며 파산선고 등기도 존재합니다. 따라서 결론은 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 점유·임대차와 절차 확인 없이는 저가 매수로 단정할 수 없는 오피스텔입니다. 입찰 판단의 순서는 ‘34.3%’라는 할인율보다 실제 점유자, 대항력 가능성, 파산절차와 현지 시세 확인이 먼저입니다.
