부산지방법원 2025타경101530. 하단동 남영아트펠리체 4층 401호, 전용 약 56.03㎡ 규모의 다세대 물건으로 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 168,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 40,336,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 가격 판단은 최저가에서 끝내면 안 됩니다. 이현우의 임차보증금은 200,000,000원이고, 전입·점유가 2018.10.22로 2025.06.09 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당요구까지 마쳤기 때문에 현재 최저가 기준 배당 후 남는 160,790,048원은 매수인에게 승계됩니다.
즉 매수인이 부담하는 경제적 총액은 최저가 40,336,000원에 인수액 160,790,048원을 더한 201,126,048원입니다. 감정가보다도 높고, 최근 12개월 실거래 평균이자 최신 거래인 170,000,000원보다도 높습니다. 더 유찰된다고 이 구조가 크게 좋아지는 것도 아닙니다. 5회 유찰 시나리오에서는 매각가 28,235,200원에 인수액 172,673,034원, 6회 유찰에서는 매각가 19,764,640원에 인수액 180,991,124원으로, 총부담은 계속 2억원 안팎에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101530 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 4층 401호 · 부산광역시 사하구 낙동남로1347번길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 약 56.03㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 주식회사남영주택 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 40,336,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 223,855,535원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 규모 / 사용승인 | 8세대 · 2018.01.18 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금 승계가 핵심
이 사건에서 판단 기준이 되는 권리는 2025.06.09 강제경매개시결정입니다. 과거 2021.01.04 강혜 명의 근저당권 40,000,000원이 있었지만 2023.02.20 등기상 말소됐습니다. 반면 이현우는 2018.10.22 전입·점유를 시작했고, 2018.10.11 확정일자를 갖춘 뒤 2022.08.29 보증금을 10,000,000원 증액해 총 200,000,000원이 됐습니다. 2024.04.04 주택임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현우 | 2018.10.22 | 2018.10.11 2022.09.21 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 160,790,048원 |
| 옥승우 | 2025.02.21 | 2022.09.21 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 2명입니다. 이현우의 승계액은 현재 배당 가정에서 160,790,048원으로 계산됩니다. 옥승우는 2025.02.21 전입으로 강제경매개시결정보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 이현우의 확정 인수액만 보고 전체 인수위험이 끝났다고 볼 수 없습니다. 옥승우 관련 인수금액은 별도 미상 위험으로 남습니다.
등기부에는 2022.12.06 민간임대주택등기도 존재하며, 해당 주택이 임대의무기간과 임대료 증액기준을 적용받는 민간임대주택으로 등기돼 있습니다. 매각 전에는 이 표시의 현재 효력과 관련 등록 상태를 원본 서류와 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 4,033만원이 아니라 2.01억원으로 봐야 한다
남영아트펠리체 동일 면적대 실거래는 2026.09, 전용 56.03㎡, 2층, 170,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 170,000,000원이며 표본은 1건입니다. 이 사건의 최저매각가 40,336,000원만 비교하면 최근 시세의 23.7%에 불과하지만, 대항력 임차보증금 인수를 포함한 실질취득액 201,126,048원으로 비교해야 합니다.
| 구분 | 매각가 | 이현우 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 40,336,000원 | 160,790,048원 | 201,126,048원 |
| 5회 유찰 시 | 28,235,200원 | 172,673,034원 | 200,908,234원 |
| 6회 유찰 시 | 19,764,640원 | 180,991,124원 | 200,755,764원 |
| 최근 12개월 실거래 | — | — | 170,000,000원 |
현재 실질취득 201,126,048원은 최근 실거래 170,000,000원의 약 118.3%로, 금액 차이는 31,126,048원입니다. 여기에 옥승우 보증금 관련 위험은 아직 금액화되지 않았습니다. 따라서 이 물건에 대해 “감정가의 24%이니 싸다”거나 “시세의 23.7%에 살 수 있다”는 식의 판단은 권리구조를 반영하지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,336,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,126,048원 |
| 1. 임차인 이현우 보증금 | 200,000,000원 | 39,209,952원 |
| 2. 강제경매 신청 · 한국주택금융공사 | 223,855,535원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,126,048원을 제외한 39,209,952원이 이현우에게 배당되고, 보증금 부족분 160,790,048원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 223,855,535원은 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 하단중학교 남측 인근. 부근은 중소규모 공동주택, 각종 근린생활시설과 아파트 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 하단역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 4층 401호입니다. 승강기, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보설비, 주차타워설비 등이 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 1,996,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 남영아트펠리체는 8세대 규모이고 2018.01.18 준공됐습니다. 동일 면적대 최근 12개월 실거래는 170,000,000원 1건이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.9회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담으로 판단. 현재 회차 기준 40,336,000원이 아니라 201,126,048원을 기본 가격으로 놓고 최근 실거래 170,000,000원과 비교해야 합니다.
- 이현우 승계액 확인. 보증금 200,000,000원, 현재 예상배당 39,209,952원, 미배당 인수액 160,790,048원의 계산을 매각물건명세서와 배당관계 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 옥승우 보증금 확인. 2025.02.21 전입, 확정일자 2022.09.21이 확인되지만 보증금이 미상입니다. 이현우의 인수액과 별개로 추가 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 유찰을 할인으로 착각하지 않기. 5회·6회 유찰 시에도 매각가 하락만큼 이현우 인수액이 증가해 실질취득 총액은 각각 200,908,234원, 200,755,764원 수준입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 등록 상태와 관련 효력 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하고, 배당표에 미반영된 당해세·임차인 최우선변제 여부도 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “최저가 4,033만원”은 이 물건의 가격이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 40,336,000원이라는 최저매각가입니다. 이현우는 200,000,000원의 대항력 있는 임차보증금을 갖고 있고, 현재 배당 가정에서 160,790,048원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 그래서 실제 경제적 부담은 201,126,048원이고, 최근 실거래 170,000,000원보다 31,126,048원 높습니다.
더구나 4회 유찰에 그치지 않고 5회·6회까지 내려가도 실질취득은 계속 2억원 안팎입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 옥승우의 별도 인수위험까지 남아 있습니다. 8세대 규모, 단지 경매 평균 4.9회 유찰이라는 환금성 지표도 가볍지 않습니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가를 노리는 할인형”이 아니라 “대항력 보증금 승계 때문에 최저가 할인효과가 상쇄되는 인수형”으로 봐야 합니다. 권리와 가격을 함께 놓으면 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만, 실질취득가는 최근 시세보다 높고 추가 임차인 위험도 남아 있습니다.
