부산지방법원 2025타경101605. 부산 사상구 모라동 모라동비버힐아파트 주건축물제1동 3층 302호로, 전용면적은 58.06㎡입니다. 공부상 용도는 업무시설인 오피스텔이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 2019.08.22. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 14층 건물의 3층 물건이며, 소유자 이봉원은 2019.09.05. 매매계약 후 2019.09.11. 거래가액 174,343,500원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 말소되는 가압류나 압류가 아니라, 말소기준보다 앞서 대항력을 취득한 임차인입니다. 윤혜성은 2021.11.01. 확정일자를 받고 2021.11.24. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023.03.07. 케이비국민카드 가압류보다 빠르므로, 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 부담하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101605 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 모라동 857 모라동비버힐아파트 주건축물제1동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 · 전용 58.06㎡ · 지상 14층 중 3층 |
| 소유자 | 이봉원 (2019.09.05. 매매, 거래가액 174,343,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 114,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,391,573원 |
| 매각기일 | 2026.07.30. |
| 사용승인 / 규모 | 2019.08.22. / 총 27세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
2019.09.11. 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권 123,000,000원은 2019.11.15. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2023.03.07. 케이비국민카드 가압류 13,152,504원입니다. 이후 부산신용보증재단 가압류 19,137,500원, 사상구 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 승계는 0원*
실제 임차인은 윤혜성 1명입니다. 전입과 점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 다만 2026.05.11. 확약으로 잔존 보증금 청구를 포기한 상태입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤혜성 | 주택 전부 주거·임차권등기 | 2021.11.24. 2021.11.01. | 150,000,000원 | 有 → 포기확약* | 有 배당요구 2025.06.19. | 실질 0원* 룰상 37,607,200원 |
* 확약이 집행기록과 일치하고 그 내용대로 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다.
③ 시세 비교 — 69.6%지만 표본은 1건
모라동비버힐아파트는 총 27세대, 사용승인일은 2019.08.22.입니다. 전용 58.06㎡와 일치하는 확인 거래는 2021.07. 7층 165,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07. | 58.06㎡ | 7층 | 165,000,000원 |
| 확인 표본 | 58.06㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 114,800,000원은 확인 거래 165,000,000원의 69.6%입니다. 감정가 164,000,000원은 확인 거래의 약 99.4%입니다. 수치상 최저가 할인 폭은 크지만, 거래시점이 2021.07.이고 표본이 1건뿐이므로 이 금액을 현재 시세로 단정하거나 즉시 환금 가능한 가격으로 보기는 어렵습니다.
단지 경매 통계는 평균 유찰 횟수 1.0회, 매각률 0.0%로 표시돼 있습니다. 27세대 소규모 건물이고 확인 거래도 1건이므로, 가격 할인과 별개로 환금성에는 보수적인 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,407,200원 |
| 1. 임차인 윤혜성 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 112,392,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,152,504원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 19,137,500원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 159,391,573원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 114,800,000원에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금 우선변제에 투입되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 확약을 반영하지 않은 룰상 임차보증금 미배당액은 37,607,200원이지만, 확약 내용대로라면 매수인에 대한 잔존청구는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모라초등학교 남동측 인근이며 단독주택·공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 모라역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2019.08.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물로 승강기·주차·위생 및 급배수·화재탐지 및 소화설비·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지·도로. 준주거지역이며 북측 약 8m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1㎡당 1,038,000원입니다.
- 제한사항. 가로구역별 건축물 최고높이 60m 이하 제한지역과 지적재조사사업지구 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 27세대의 소규모 건물이고 동일면적 확인 거래가 1건이므로, 감정가 대비 할인율만으로 매도 가능 가격과 매도 기간을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.05.11. 확약서의 제출 사실, 작성 주체, 사건번호, 대상 임차인과 포기 범위를 집행기록에서 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 잔존청구권 포기뿐 아니라 임차권등기 말소 동의가 실제 말소에 필요한 형태로 갖춰졌는지 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차권등기가 있더라도 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다.
- 두 가지 입찰가 시나리오. 확약이 확실하면 실질취득액 114,800,000원*을 기준으로, 문제가 있으면 약 152,407,200원의 총 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래는 2021.07. 165,000,000원 1건이므로 인근 주거용 오피스텔과 현재 매물·임대수요를 함께 대조해야 합니다.
- 배당·세금 확인. 당해세와 실제 집행비용에 따라 임차보증금 배당액과 룰상 미배당액이 변동될 수 있습니다.
- 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 내역을 최종 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 확약서가 가격을 결정한다”
이 물건은 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 있어 원래라면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 37,607,200원이고, 확약이 없다면 실질취득액은 약 152,407,200원입니다. 따라서 단순히 감정가 164,000,000원에서 30% 유찰됐다는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
다만 2026.05.11. 제출된 확약서가 유효하고 그 내용대로 이행된다면 해당 임차인의 대항력과 잔존 보증금 청구가 정리돼 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 114,800,000원*이 됩니다. 이는 확인 거래 165,000,000원의 69.6%지만, 거래가 2021.07. 1건뿐이고 총 27세대의 소규모 건물이라는 점은 환금성 할인을 요구합니다. 결론은 확약 원본과 말소 절차가 확인되면 검토 가능한 B등급 조건부 물건, 확인되지 않으면 대항력 인수형으로 다시 계산해야 한다는 것입니다.
