26,068,000원
부산지방법원 2025타경101607. 부산 사하구 장림동 동해아파트 5층 502호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)이며, 건물은 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 현재 소유자는 최우섭으로 2005.11.17 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2011.02.15 접수된 이지훈 명의 채권최고액 30,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 최영경에게 이전됐고, 그 뒤 설정된 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리보다 훨씬 눈에 띕니다. 감정가 76,000,000원이 3회 유찰되면서 최저매각가가 26,068,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균과 최신 거래는 모두 60,000,000원이고, 최저가는 그 43.4% 수준입니다. 다만 최근 가격 추세가 이전 거래 대비 -29.1%이므로, 과거 전체 평균 78,500,000원을 시세 기준으로 삼아 할인폭을 과장해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101607 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 187-5 동해아파트 5층 502호 · 부산광역시 사하구 두송로 7 |
| 물건종류 / 비교면적 | 공동주택(아파트) · 실거래 비교면적 52.44㎡ · 5층 502호 |
| 소유자 | 최우섭 (2005.11.17 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 26,068,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최영경 / 83,746,575원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011.02.15 근저당
말소기준권리는 2011.02.15 을구 4번 근저당권입니다. 이후 2011.03.11과 2011.07.05 추가 근저당권이 설정됐고, 세 근저당권은 2011.12.21 확정채권양도를 원인으로 이전됐습니다. 7번 근저당권 이전 명의는 2012.01.02 최영경으로 경정됐습니다. 이후 엠메이드대부 유한회사 가압류, 국의 압류, 2025.06.25 임의경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 60,000,000원을 기준으로 봐야 한다
동해아파트 동일 면적대 실거래는 총 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 78,500,000원이지만, 2021년부터 2024년까지의 80,000,000원 이상 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 평균 60,000,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선하는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 52.44㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2024.02 | 52.5㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 52.5㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2021.06 | 52.5㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.44㎡ | 1건 | 60,000,000원 |
최저매각가 26,068,000원은 최근 12개월 평균의 43.4%입니다. 감정가 76,000,000원보다도 크게 낮아진 가격이지만, 최신 실거래가 2024.02의 80,000,000원에서 2026.07에는 60,000,000원으로 낮아졌고 데이터상 최근 추세는 -29.1%입니다. 따라서 이 물건은 “과거 평균보다 싸다”보다 “하락한 최신 시세와 비교해도 최저가가 낮다”는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,068,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 869,224원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 이지훈 | 30,000,000원 | 25,198,776원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 이지훈 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 이지훈 | 15,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 3,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 63,900,000원 중 예상 배당은 25,198,776원이고, 미배당은 38,701,224원입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장림초등학교 남동측 직선거리 약 110m 지점. 인근은 공동주택·단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도1호선 장림역이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호. 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비 및 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지, 완경사이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·근린상업지역·방화지구 등이 적용되며 공시지가는 904,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 50세대 단지이고 1982.12.28 준공됐으며, 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현재 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 현황조사·매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2011.02.15 을구 4번 근저당권이 말소기준이며, 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항전부증명서와 다시 대조해야 합니다.
- 시세 기준은 최신 거래. 전체 평균 78,500,000원보다 2026.07 최신 거래 60,000,000원과 최근 12개월 평균 60,000,000원을 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -29.1%입니다. 최저가가 최근 시세의 43.4%라는 할인폭과 시장 하락 위험을 동시에 반영해야 합니다.
- 환금성 점검. 50세대·1982.12.28 준공, 단지 평균 3.0회 유찰이라는 수치가 있으므로 향후 매도 수요와 거래 빈도를 실제 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 계산상 매수인 인수는 0원이지만 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 최종 입찰 전 배당요구 및 점유 관련 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 점유와 환금성”
이 사건은 등기권리만 보면 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 최저매각가 26,068,000원이 최근 12개월 실거래 60,000,000원의 43.4%까지 내려와 있어 최근 시세 대비 가격 여유는 분명합니다.
다만 최근 시세 추세가 -29.1%이고, 단지는 50세대·1982.12.28 준공이며 이미 3회 유찰됐습니다. 여기에 감정평가 요항표상 임대관계가 미상이라는 점까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리상 계산된 인수는 0원, 가격은 최근 시세보다 낮다. 다만 실제 점유와 향후 환금성 확인이 최종 조건”으로 정리하는 것이 가장 안전합니다.
