부산지방법원 2025타경101633. 부산 사하구 괴정동 하이츠빌리지 2층 205호, 전용 75.62㎡ 공동주택입니다. 현재 소유자 최옥영은 2006년 10월 4일 거래가 78,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 핵심은 2023년 1월 31일 설정된 우리은행 근저당 96,800,000원이며, 이 권리는 2024년 6월 7일 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 해당 근저당이 말소기준이므로 뒤에 설정된 롯데카드 가압류와 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 51,940,000원으로 감정가의 49%입니다. 등기권리만 보면 매수인이 인수할 금액은 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 51,940,000원입니다. 이는 최신 거래와 최근 12개월 평균인 100,000,000원의 51.9%입니다. 다만 전체 거래 평균 111,250,000원에는 2021년과 2024년 거래가 함께 포함되어 있으므로, 가격 판단은 2026년 6월 최신 거래 100,000,000원과 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 가격 추세가 -13.0%라는 점도 함께 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101633 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 괴정동 352-33 하이츠빌리지 2층 205호 · 도로명 부산광역시 사하구 오작로 104-1 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 75.62㎡ · 11층 건물 중 2층 |
| 단지 / 사용승인 | 하이츠빌리지 · 56세대 · 1992.12.31 사용승인 |
| 소유자 | 최옥영 (2006.10.04 소유권 취득 · 거래가 78,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 51,940,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 89,346,775원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023년 1월 31일 설정된 우리은행 근저당입니다. 2024년 6월 7일 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐지만, 순위와 담보권의 동일성은 유지됩니다. 이후 롯데카드 가압류 36,967,347원과 한국주택금융공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·사직동신용협동조합·승학신용협동조합 근저당은 등기상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 우선하면 51.9%
하이츠빌리지의 확인된 거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 111,250,000원이지만 2021년의 130,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 하락장 보정을 위해서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 하며, 두 기준 모두 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 81.2㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2024.02 | 75.62㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2021.08 | 81.2㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2021.07 | 75.62㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 111,250,000원 |
최저가 51,940,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 100,000,000원의 51.9%입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 실질취득액도 같은 금액입니다. 가격 차이는 분명하지만, 거래 표본이 4건이고 최근 12개월 표본은 1건에 불과합니다. 또한 최근 거래가 과거 거래 대비 13.0% 하락했으므로, 전체 평균 111,250,000원만으로 가격 매력을 확대 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,920원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 96,800,000원 | 50,605,080원 |
| 2. 롯데카드 가압류 | 36,967,347원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 133,767,347원, 예상 배당액은 50,605,080원, 미배당액은 83,162,267원입니다. 근저당과 가압류의 미배당 채권은 매수인이 인수하는 구조가 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 51,940,000원 | 50,605,080원 | 83,162,267원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 36,358,000원 | 35,303,556원 | 98,463,791원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 25,450,600원 | 24,592,489원 | 109,174,858원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 승학초등학교 남동측 인근이며, 주변은 중·소규모 공동주택과 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설로 형성되어 있습니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 대티역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 2층 205호이며, 1992.12.31 사용승인됐습니다. 도시가스 난방, 승강기, 옥내소화전과 화재경보설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 북측·동측·서측으로 폭 약 4~6미터 포장도로에 접하고, 완경사의 부정형 토지를 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 상대보호구역이며 공시지가는 922,300원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 56세대 단지로 확인된 거래는 4건입니다. 최신 거래는 100,000,000원이나 최근 가격 추세는 -13.0%이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람과 현장 방문으로 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계. 우리은행 근저당이 한국주택금융공사로 이전된 구조입니다. 등기부 원본에서 말소기준 순위와 이전등기의 연결관계를 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 111,250,000원보다 2026년 6월 최신 거래와 최근 12개월 평균 100,000,000원을 기준으로 응찰 상한을 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세는 -13.0%입니다. 최저가와 시세의 차이를 전부 안전마진으로 보지 말고 추가 하락, 수리비와 매도기간을 함께 계산해야 합니다.
- 노후·소규모 단지 점검. 1992년 사용승인·56세대 단지이므로 내부 상태, 공용부분 보수, 승강기와 관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납과 조세 관련 원본 자료를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장 확인이 등급을 좌우한다
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2023년 우리은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 최저가 기준 실질취득액 51,940,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 100,000,000원의 51.9%여서 가격상 검토 가치는 있습니다.
그러나 거래 표본이 적고 최근 가격 추세가 -13.0%이며, 56세대·1992년 사용승인 단지에서 이미 2회 유찰됐습니다. 특히 임대관계가 미상이므로 확인되지 않은 점유관계가 명도비용과 기간을 바꿀 수 있습니다. 결론은 등기권리는 합격, 가격은 검토 가능, 점유·환금성은 확인 필수입니다. 낮은 최저가만으로 판단하기보다 현장 상태와 점유관계를 확인한 뒤 보수적인 응찰 상한을 정해야 합니다.
