의정부지방법원 2025타경63878. 동국대학교 일산병원 북서측 인근의 한울하임 206동 2층 201호로, 전용면적은 46.71㎡이고 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 280,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 137,200,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
이 물건은 낮아진 최저가만 보면 안 됩니다. 임차권자 신솔아의 보증금은 285,000,000원이고 전입일 2021.10.06.은 말소기준인 2021.11.30. 삼성세무서장 압류보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형입니다. 현 회차 배당모형상 미배당액은 150,520,800원으로, 낙찰가와 합치면 실질 부담이 287,720,800원에 이릅니다.
다만 신청채권자인 한국주택금융공사는 양도 전 임차권자 신솔아의 보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.02.27.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 이 확약이 최종 매각조건에 그대로 반영되고 유효하게 이행된다면, 신솔아 임차권과 관련한 매수인 인수는 실질 0원*으로 평가할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63878 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-46 한울하임 제206동 제2층 제201호 도로명: 경기도 고양시 일산동구 고양대로 953-11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 46.71㎡ · 지하 1층/지상 4층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 오은호 (2020.11.30. 매매 원인, 2021.10.14. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 137,200,000원 (4회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 341,656,459원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 준공 / 세대수 | 2020.12.03. / 17세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 확약으로 조건 변경
말소기준권리는 2021.11.30. 접수된 삼성세무서장 압류입니다. 이후의 홍천군·고양세무서·고양시·구리시·국민건강보험공단·제주세무서·구리세무서·역삼세무서 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022년 최예주가 신청한 강제경매는 2023.07.28. 취하돼 2023.08.02. 말소됐고, 현재 사건은 2025.08.07. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차권자 1명
| 임차권자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신솔아 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 285,000,000원 | 2021.10.06. 2021.08.25. | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.10.13. | 채권 승계 한국주택금융공사 | 실질 0원* 확약 미적용 시 150,520,800원 |
실제 임차권자는 신솔아 1명입니다. 한국주택금융공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라, 매각물건명세서 비고상 신솔아로부터 임차보증금 채권을 양도받은 신청채권자입니다. 따라서 보증금 285,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다.
* 실질 인수 0원은 2026.02.27.자 인수조건변경확약서가 최종 매각조건에 반영되고, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약을 적용하지 않은 현 회차 배당 산정상 미배당 보증금은 150,520,800원이며, 국세·지방세 중 당해세가 우선 차감되면 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
③ 회차별 부담 — 확약이 없으면 낙찰가가 내려가도 총액은 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확약 미적용 인수 | 규칙상 총부담 | 확약 적용 총부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 49% | 137,200,000원 | 150,520,800원 | 287,720,800원 | 137,200,000원* |
| 5회 유찰 시 감정가 39% | 109,760,000원 | 177,576,640원 | 287,336,640원 | 109,760,000원* |
| 6회 유찰 시 감정가 31% | 87,808,000원 | 199,172,544원 | 286,980,544원 | 87,808,000원* |
확약을 배제하면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가해 총부담이 약 2.87억 수준에 머뭅니다. 즉 대항력 인수형에서는 4회·5회·6회 유찰 여부보다 보증금 285,000,000원과 집행비용이 실질취득액을 결정합니다. 반대로 확약이 유효하면 인수액이 0원으로 바뀌어 유찰에 따른 최저가 하락이 그대로 매수인 가격에 반영됩니다.
④ 시세 비교 — 47.3% 할인은 보이지만 표본은 1건
한울하임 206동·207동의 동일 전용면적 46.71㎡ 거래는 2023.06. 4층 290,000,000원 1건입니다. 제시된 평균·최고·최저·최신 거래가가 모두 290,000,000원인 이유도 표본이 1건이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 실질취득 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.06 | 46.71㎡ | 4층 | 290,000,000원 | 47.3% |
확약 유효 전제의 실질취득액 137,200,000원은 이 거래가의 47.3%입니다. 감정가 280,000,000원도 해당 거래가와 비슷한 수준이어서, 확약이 확실하다면 숫자상 할인 폭은 큽니다. 다만 비교 거래가 2023.06. 한 건뿐이므로 이를 2026년 매각기일 현재의 충분한 시세 표본으로 단정할 수는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 1. 임차보증금 · 신솔아 | 285,000,000원 | 134,479,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 최예주 | 341,656,459원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 341,656,459원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금 배당에 투입되는 산정입니다. 임차보증금 미배당액은 150,520,800원입니다. 최예주 명의 2022년 강제경매는 2023.07.28. 취하돼 말소됐으며, 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 동국대학교 일산병원 북서측 인근이며, 주변은 다세대·단독주택·농경지 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 외벽은 스톤코트·외장타일, 창호는 PVC창호이며 승강기·난방·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역의 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,079,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 동국대학교 상대보호구역, 전방지역 제한보호구역, 과밀억제권역과 관련됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 17세대 소규모 다세대이며 경매 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 0%로 나타나 매각기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.27.자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
- 최신 매각물건명세서 대조. 명시 인수권리 해당사항 없음과 확약 내용이 최종 매각조건에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 채권 양도관계 확인. 신솔아에서 한국주택금융공사로 이어지는 보증금 채권의 양도·승계 범위와 확약 제출 권한을 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세와 국민건강보험공단 압류가 총 9건입니다. 당해세 여부와 법정기일에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 열쇠 인도 상태를 현황조사·현장 방문으로 확인하세요.
- 시세 재검증. 제시된 동일면적 거래는 2023.06. 1건입니다. 2026년 매각기일 기준 인근 다세대 매매가와 전세가를 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성 반영. 17세대 규모와 4회 유찰 이력을 고려해 수리비·보유기간·재매각 할인까지 응찰가에 반영하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 수도·전기 등 인도 전 정산 항목을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원본을 서로 대조하세요.
맺으며 — “가격보다 확약의 효력이 먼저다”
이 물건은 두 개의 전혀 다른 가격표를 갖고 있습니다. 확약을 적용하지 않으면 최저가 137,200,000원에 미배당 보증금 150,520,800원이 더해져 실질 부담은 287,720,800원입니다. 이 구조에서는 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 고정됩니다.
반면 2026.02.27.자 확약이 유효하게 적용되면 임차권 관련 인수액은 실질 0원*, 실질취득액은 최저가와 같은 137,200,000원이 됩니다. 2023.06. 동일면적 거래 290,000,000원 대비 47.3%이므로 숫자상 할인 폭은 크지만, 1건뿐인 거래 표본과 4회 유찰, 17세대 다세대의 낮은 환금성을 감안하면 무조건적인 저가 매물로 단정할 수는 없습니다.
결론은 확약 유효 전제의 조건부 접근. 확약서와 최신 매각조건이 완전히 일치한다면 가격 경쟁력이 있지만, 확인이 부족하면 1억 5,052만원의 인수위험이 되살아납니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제로 매수인을 보호하는지입니다.
