부산지방법원 2025타경101645. 부산 사하구 괴정동 970-27 소재 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사대흥센트럴이고, 2020.10.26. 소유권을 취득한 같은 날 서부산농업협동조합이 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 이장춘 60,000,000원, 성가신용협동조합 530,000,000원의 근저당권과 유한회사 센트럴프라자 1,220,000,000원의 가압류, 사하구 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 배당 후 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 일반적인 주거용 물건과 성격이 다릅니다. 공부상 용도는 숙박시설·위락시설·근린생활시설·단독주택이고, 현황은 각 층 공실이며 내부 일부 철거 상태입니다. 더구나 건물이 가림막으로 둘러싸여 있어 내부 상황이 보이지 않는다고 명시되어 있습니다. 따라서 권리가 소멸한다고 해서 물건 자체의 활용성·복구비·환금성까지 안전하다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101645 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 괴정동 970-27 · 부산광역시 사하구 사하로 201-3 |
| 용도 | 기타 · 공부상 숙박시설, 위락시설, 근린생활시설 및 단독주택 |
| 현황 | 각 층 공실 · 내부 일부 철거 · 가림막으로 내부 상황 확인 제한 |
| 소유자 | 주식회사대흥센트럴 |
| 감정가 / 최저가 | 2,402,560,840원 / 2,402,560,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,023,131,699원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 토지 | 208.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 |
| 공시지가 | 2,583,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2020.10.26. 서부산농업협동조합 근저당권 1,200,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 이장춘 근저당 60,000,000원, 성가신용협동조합 근저당 530,000,000원, 유한회사 센트럴프라자 가압류 1,220,000,000원, 사하구 압류와 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 이전에 설정됐던 전세권과 근저당권, 압류·가압류 가운데 다수는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 시세자료 없이 감정가 적정성은 별도 검증
이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격 자료가 없어, 최저매각가 2,402,560,000원을 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 신건이므로 감정가 2,402,560,840원과 최저가의 차이도 840원에 불과합니다. 따라서 현재 단계에서 가격 메리트는 판단 보류가 맞습니다.
오히려 가격 판단 시 우선 확인해야 할 것은 건물의 실사용 상태입니다. 전층 공실이고 일부 내부가 철거된 상태이며 외부 가림막 때문에 내부 확인이 제한됩니다. 숙박·위락·근린생활·단독주택이 결합된 공부상 용도와 현재 공실 상태를 함께 감안하면, 단순 주거용 실거래 비교보다 개별 감정 세부내역과 현장 상태 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,402,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,425,600원 |
| 을구 16번 근저당권 · 서부산농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 을구 19번 근저당권 · 이장춘 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 20번 근저당권 · 성가신용협동조합 | 530,000,000원 | 530,000,000원 |
| 갑구 16번 가압류 · 유한회사 센트럴프라자 | 1,220,000,000원 | 586,134,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,010,000,000원 중 2,376,134,400원이 배당되고, 미배당액은 633,865,600원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,402,560,000원 | 633,865,600원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,922,048,000원 | 1,109,572,480원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,537,638,400원 | 1,490,137,984원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 따라서 유찰은 권리부담 확대가 아니라 응찰가격 변화의 문제입니다.
⑤ 물건 상태·환금성 메모
- 현황. 각 층이 공실이며 내부는 일부 철거된 상태입니다.
- 내부 확인. 건물이 가림막으로 둘러싸여 있어 내부 상황이 보이지 않습니다.
- 공부상 용도. 숙박시설, 위락시설, 근린생활시설 및 단독주택입니다.
- 토지. 208.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 사다리형, 세로한면(가)입니다.
- 지역지구. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,583,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 일부 철거 상태와 가림막으로 인한 내부 확인 제한을 현장에서 우선 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 숙박시설·위락시설·근린생활시설·단독주택의 공부상 용도와 실제 활용 가능성을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세가 없는 만큼 감정가 2,402,560,840원의 적정성을 별도 검증해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2020.10.26. 서부산농업협동조합 근저당이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 등기부 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건과 가격은 별개다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.10.26. 서부산농업협동조합 1,200,000,000원 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 권리만 보고 판단할 유형이 아닙니다. 전층 공실, 내부 일부 철거, 내부 확인 제한, 복합적인 공부상 용도가 동시에 존재합니다. 더구나 최근 실거래 자료가 없어 감정가와 사실상 같은 신건 최저가 2,402,560,000원이 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 확인할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격과 현장상태는 검증 필요입니다.