부산지방법원 2025타경101679. 부산 북구 덕천동 홍익빌레트 9층 905호, 전용면적 비교 기준 55.47㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가상 실제 이용은 주거용이며, 김한석 씨가 2017년 3월 15일 거래가 162,000,000원에 취득했습니다. 감정가는 132,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 92,400,000원입니다.

이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아닙니다. 2024년 4월 24일 등기된 김태호 씨의 주택임차권은 2025년 7월 17일 강제경매개시결정보다 앞서고, 전입일과 확정일자도 갖춰 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 모두 행사할 수 있습니다. 따라서 확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 인수액이 증가해, 실질취득비용은 보증금 160,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않는 인수형 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

데이터상 말소기준은 2025년 7월 17일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김태호 씨의 임차권등기는 이보다 앞선 2024년 4월 24일에 접수됐고, 임대차계약일 2022년 2월 11일, 점유개시일 2022년 2월 28일, 주민등록일 2022년 3월 2일, 확정일자 2022년 2월 11일로 확인됩니다. 보증금은 160,000,000원, 임차 범위는 주택 전부입니다.

실제 임차인은 김태호 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 점유 임차인이 아니라 이 사건의 신청채권자이자 확약서 제출 주체로 정리되므로 임차인 수나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

② 확약 미적용 시 인수 시나리오

위 인수액은 확약을 반영하지 않은 룰상 계산입니다. 본건의 가격 평가는 2026.05.11. 확약서가 유효하게 적용되고 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 합니다.

③ 시세 비교 — 확약 이행 시에만 64.2%

홍익빌레트는 29세대, 2016년 5월 31일 사용승인된 오피스텔입니다. 확인된 유사면적 실거래는 2건이며, 최신 거래는 2024년 9월 11층 144,000,000원입니다. 최근 기준 평균도 144,000,000원이고, 이전 거래 대비 추세는 2.9% 상승으로 집계됩니다.

확약 이행 시 실질취득금액은 최저가와 같은 92,400,000원이며, 최근 기준 시세 144,000,000원의 64.2%입니다. 전체 실거래 평균 142,000,000원보다도 낮지만, 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 기준 평균 144,000,000원을 우선했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 부족분은 69,663,200원이지만, 2026.05.11. 확약서가 적용되면 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하므로 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산도시철도 3호선 숙등역 남서측 인근이며, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 2·3호선 덕천역과 3호선 숙등역이 있어 교통환경은 무난합니다.
• 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 감정평가 당시 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물로, 개별난방·승강기·기계식주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 2,118,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반 사항은 없습니다.
• 현장 확인. 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능해 공부와 외부 관찰에 따른 통상 상태를 전제로 평가됐습니다. 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 2026.05.11. 확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기 문구를 원본으로 대조하세요.
• 임차권 말소. 낙찰 후 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지, 별도 조건이나 선행 조치가 필요한지 확인하세요.
• 인수액 구분. 확약 미적용 룰상 인수액은 현재 회차 69,663,200원입니다. 실질 인수 0원*과 룰상 금액을 혼동하면 안 됩니다.
• 실거래 표본. 확인 거래가 2건에 불과하므로 동일 건물·인근 오피스텔의 면적, 층, 내부 상태를 추가 비교하세요.
• 환금성. 29세대 소규모 오피스텔이며 경매 평균 유찰 4.8회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 내부·관리상태. 현장조사에서 내부 확인이 되지 않았으므로 누수·설비·마감·점유 상태와 기계식주차 이용 조건을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격 할인은 확약이 완성한다”

표면만 보면 감정가 132,000,000원에서 2회 유찰돼 92,400,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 확약 이행을 전제로 한 실질취득금액은 최근 기준 거래가 144,000,000원의 64.2%로, 가격 차이는 분명합니다. 최근 거래 추세도 2.9% 상승으로 집계돼 시세 하락을 이유로 할인 폭을 축소할 자료도 확인되지 않습니다.

그러나 이 물건의 본래 권리구조는 보증금 160,000,000원의 선순위 대항력 임차권 인수형입니다. 현재 회차에서 룰상 미배당액은 69,663,200원이고, 추가 유찰 시 인수액은 더 커집니다. 오직 2026년 5월 11일 제출된 확약서가 대항력과 잔존 보증금 청구를 제거하기 때문에 실질 인수 0원*이 됩니다. 결론은 명확합니다. 가격은 매력적이지만, 권리는 확약서 원본과 임차권 말소 이행을 확인한 뒤에만 합격입니다.