부산지방법원 2025타경101690. 명칭은 대상로웰아파트지만 집합건축물대장과 감정평가상 용도는 오피스텔입니다. 본건은 17층 건물 중 15층 1506호, 면적 61.3559㎡이며 소유자는 디엔에스개발주식회사입니다. 주택도시보증공사가 170,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했고, 감정가 179,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 125,300,000원까지 내려왔습니다.
표면만 보면 감정가의 70%까지 떨어진 물건이지만, 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수 여부입니다. 임차인 김태언의 계약일·확정일자는 2022.06.02, 전입과 점유 개시는 2022.08.01이고 말소기준권리인 사상구 압류는 2025.05.21입니다. 따라서 확약이 없다면 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 부족 보증금을 매수인이 승계하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101690 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 15층 1506호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 사상로 504 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 61.3559㎡ · 철근콘크리트구조 17층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 디엔에스개발주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (2회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약의 충돌
말소기준권리는 2025.05.21 접수된 사상구 압류입니다. 그보다 앞선 2022.08.01에 전입·점유를 시작한 김태언은 대항력을 갖고, 2022.06.02 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 122,745,800원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 170,000,000원 중 47,254,200원이 남습니다.
* 실질 인수 0원은 2026.05.11 확약서의 유효한 이행과 임차권등기 말소를 전제로 합니다. 말소 및 포기 서류가 확인되지 않으면 룰상 인수액 47,254,200원을 보수적으로 반영해야 합니다. 확약은 김태언의 임차보증금에 한정되며, 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용·범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태언 | 주거 · 부동산 전부 · 임차권등기 | 170,000,000원 | 2022.08.01 | 2022.06.02 | 2024.07.19 | 대항력 있음 우선변제 HUG 양도 확약 해소* |
등기부에는 2018.07.16 박성철 명의 전세금 150,000,000원의 전세권도 있었으나 2022.06.27 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 대상은 2024.07.19 등기된 김태언의 주택임차권입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 양도 전 임차인 김태언과 관련된 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 75.9%의 가격차, 그러나 면적은 불일치
최근 12개월 거래는 3건, 평균은 165,166,666원이고 최신 거래는 2026.07의 160,000,000원입니다. 현재 최저가 125,300,000원은 최근 12개월 평균의 75.9%입니다. 다만 본건 면적은 61.3559㎡인 반면 아래 거래 표본은 47.33~48.99㎡로, 본건과 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 48.35㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 48.37㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 48.35㎡ | 6 | 168,500,000원 |
| 2025.06 | 48.99㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2024.08 | 48.35㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 2024.07 | 47.33㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2024.07 | 48.35㎡ | 10 | 173,000,000원 |
| 2024.07 | 48.35㎡ | 10 | 173,000,000원 |
| 2024.06 | 48.37㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.06 | 48.35㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 2024.04 | 48.99㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2023.10 | 48.99㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 165,166,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,554,200원 |
| 1. 김태언 임차보증금 우선변제 | 170,000,000원 | 122,745,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,554,200원을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금 우선변제에 배당됩니다. 룰상 미배당 보증금은 47,254,200원이지만, 확약 이행 시 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권이 포기돼 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 70% | 125,300,000원 | 47,254,200원 | 확약 반영 시 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 56% | 100,240,000원 | 71,963,360원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 4회 유찰 시 · 45% | 80,192,000원 | 91,651,456원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
확약을 배제한 원칙적 구조에서는 추가 유찰이 곧 총부담 감소로 이어지지 않습니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 않는 임차보증금이 늘기 때문입니다. 반대로 확약이 정상 이행된다면 각 회차의 실질취득액은 해당 회차 낙찰가로 제한됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 건물 명칭만 보고 아파트로 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 부산도시철도 2호선 모라역 동측 인근이며, 주위는 아파트·중소규모 공동주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 모라역이 있어 교통상황은 편리한 편입니다.
- 건물. 2018.03.29 사용승인, 총 88세대이며 급배수·위생·소방·승강기·도시가스 개별난방·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 준주거지역의 평탄한 토지로 북서측 광대로, 북동·동측 약 5m 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.5회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 가격 할인과 별개로 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.11 제출 확약서의 제출 주체, 대상 임차보증금, 대항력 포기, 잔존 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰·배당 이후 실제 말소에 필요한 서류와 협조 조건을 확인하세요.
- 보수적 응찰가. 확약 이행이 불명확하면 현재 회차 룰상 인수액 47,254,200원을 매수가격에 합산해야 합니다.
- 면적이 맞는 시세 확인. 제공된 거래는 47.33~48.99㎡로 본건 61.3559㎡와 다릅니다. 같은 면적·용도·층의 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름은 -4.8%입니다. 전체 과거 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하세요.
- 오피스텔 용도 확인. 주거 이용 여부와 별개로 공부상 오피스텔이므로 금융·세금·전입·환금성 조건을 아파트와 분리해 검토하세요.
- 현장 확인. 점유 상태, 내부 관리 상태, 관리비와 기계식 주차설비 이용 조건을 확인하세요.
맺으며 — “확약이 가격을 바꾸는 사건”
이 물건은 확약 적용 전후의 결론이 완전히 달라집니다. 원칙대로라면 대항력 임차인의 미배당 보증금 47,254,200원을 인수해 룰상 부담이 172,554,200원에 이르므로, 최근 12개월 평균 165,166,666원이나 최신 거래 160,000,000원보다 높습니다. 최저가 125,300,000원만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
반면 2026.05.11 확약서가 그대로 이행돼 대항력과 잔존 보증금 청구권이 포기되고 임차권등기가 말소된다면 실질취득은 125,300,000원, 인수는 0원*으로 바뀝니다. 이 경우 최근 시세 대비 가격차가 분명해지지만, 거래 표본 면적 불일치와 -4.8% 하락 추세, 평균 3.5회 유찰과 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표는 남습니다. 권리의 승부처는 확약 이행, 가격의 승부처는 동일 면적 시세 검증입니다.
