부산지방법원 2025타경101765. 부산 북구 덕천동 만덕대로변에 위치한 덕천대진상가아파트 4층 402호입니다. 소유자 강상호가 2023.04.20. 거래가 270,000,000원에 소유권을 취득하면서 같은 날 한화생명보험주식회사 앞으로 채권최고액 201,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2023.07.20. 해운대구의 압류와 2025.08.05. 임의경매개시결정이 있습니다. 등기상 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 현황조사 등에 확인된 임차인 박유정은 2023.04.25. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 및 최우선변제 여부는 매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101765 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 375-9 4층 402호 · 도로명 부산광역시 북구 만덕대로 125 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 68.73㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 아파트 · 주상복합건물 부지 |
| 소유자 | 강상호 (2023.04.20. 소유권 취득 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 80,605,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험주식회사 / 165,136,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 기준일 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.04.20. 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 201,600,000원이고 채무자는 강상호입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권자가 현재 최저가에서 전액 배당받지 못해 미배당액이 발생하더라도, 그 미배당 채무가 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박유정 | 2023.04.25 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2025.09.08 신고 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자·보증금 확인 필요 | 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없으므로, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구할 수 있는 지위는 아닙니다. 다만 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도 협의 또는 인도명령 절차는 별도로 예상해야 합니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세지만 최저가는 최근 거래의 35%
대진상가의 대상 면적 68.73㎡와 일치하는 거래는 2건입니다. 2023.03. 4층이 270,000,000원, 최신 거래인 2024.06. 3층이 230,000,000원입니다. 전체 평균은 250,000,000원이지만, 최근 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균 230,000,000원을 우선 적용하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 68.73㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2023.03 | 68.73㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 68.73㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | 68.73㎡ | 2건 | 250,000,000원 |
최근 거래가 과거 거래보다 낮아 가격 추세는 -14.8%입니다. 하락 추세를 무시한 채 과거 270,000,000원이나 전체 평균 250,000,000원만 기준으로 삼아서는 안 됩니다. 그럼에도 현재 최저가 80,605,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가인 230,000,000원의 35.0%에 불과합니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 80,605,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,850,890원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 201,600,000원 | 78,754,110원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당 채권최고액 기준 미배당액이 122,845,890원 발생하고 소유자 잔여금은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 80,605,000원 | 78,754,110원 | 122,845,890원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 56,423,500원 | 55,007,877원 | 146,592,123원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 39,496,450원 | 38,385,514원 | 163,214,486원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 숙등역 북동측 인근이며, 주변은 만덕대로변 상가지대로 각종 상업·업무시설, 아파트단지와 주상복합건물이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 숙등역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 남측으로 왕복 7차선 규모의 만덕대로, 동측으로 폭 8m 내외의 도로와 접합니다.
- 용도·토지. 제3종일반주거지역이며 토지는 평지의 가로장방형, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 토지면적은 966.9㎡, 공시지가는 2,895,000원/㎡입니다.
- 건물. 1981.04.28. 준공된 16세대 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지와 타일 마감, 새시창호이며 급배수·위생·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박유정의 보증금·확정일자와 배당요구 서류를 매각물건명세서 및 문건접수 원본에서 확인하세요. 대항력은 없지만 배당순위와 명도 협의에는 영향을 줍니다.
- 점유·명도 확인. 현재 실제 점유자, 사용 부분과 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 압류 관련 확인. 해운대구 압류는 등기상 매각으로 소멸하나 당해세 등 실제 배당순위는 체납 내역과 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 노후도·수선비 확인. 1981년 준공 건물이므로 내부 누수, 배관, 창호, 난방과 공용부분 유지 상태를 확인하세요.
- 상가아파트 환금성. 일반 대단지 아파트와 다른 수요층, 금융조건과 거래 속도를 중개업소에서 확인하세요.
- 실거래 표본 한계. 일치 면적 거래가 2건뿐이고 최근 12개월 평균은 1건이므로, 개별 호수 상태와 시장 상황을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 노후도와 환금성
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.20. 한화생명보험 근저당이 말소기준이고, 임차인 박유정의 전입은 그 이후인 2023.04.25.입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 현재 최저가 80,605,000원으로 최신 실거래와 최근 12개월 평균 230,000,000원의 35.0%입니다. 가격 추세가 -14.8%로 하락하고 있다는 점을 반영하더라도 수치상 격차는 큽니다. 그러나 3회 유찰, 1981년 준공, 16세대 상가아파트, 단지 경매통계상 낙찰률 0.0%라는 신호를 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 가격은 매력적이지만 현장 상태와 환금성 검증이 입찰 여부를 결정하는 물건입니다.
