의정부지방법원 2025타경63880. 파주시 야동동 평화로 250 소재 제102동 4층 401호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 보증금 157,000,000원인 임차권등기와 주택도시보증공사의 확약입니다. 임준혁은 2022.01.10 전입·점유를 시작했고, 말소기준으로 산정된 수산업협동조합중앙회 근저당은 2018.02.21 접수됐습니다. 따라서 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
여기에 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026.02.27 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 현재 회차의 예상배당표상 주택도시보증공사 배당은 0원이지만, 이 확약에 따라 임준혁 임차권과 관련한 매수인 인수는 실질 0원*으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63880 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야동동 814, 812-7 제102동 4층 401호 · 도로명 경기도 파주시 평화로 250 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 단위세대로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김민지 (2022.01.18 매매, 거래가액 157,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 101,430,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수는 0원*, 근저당 일부포기 범위는 원본 확인
말소기준으로 산정된 권리는 2018.02.21 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 1,027,200,000원이고 공동담보목록 제2015-572호가 기재돼 있습니다. 이후의 주택임차권, 강제경매개시결정, 부평구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 별도 임차인이 아니다
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·확정·배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임준혁 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 157,000,000원 | 전입 2022.01.10 확정 2021.12.20 배당요구 2024.01.19 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 우선변제 주장 | HUG 양도 |
주택도시보증공사는 임준혁에게서 임차보증금 채권을 양도받은 신청채권자이므로, 임준혁과 주택도시보증공사를 각각 별도의 임차인으로 세어 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 임준혁 1명이고, 분석 대상 보증금은 157,000,000원 한 건입니다.
* 확약에 따른 0원 처리는 임준혁의 157,000,000원 임차권에만 적용됩니다. 현장조사 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부구조와 임대내역을 확인하지 못했으므로, 별도 점유자가 확인되면 그 점유자의 전입일·점유개시일·보증금·확정일자는 따로 분석해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%는 할인율이지 현재 시세의 증거가 아니다
현재 최저가는 101,430,000원으로 감정가 207,000,000원의 49%입니다. 표면적인 할인율은 크지만, 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정해서는 안 됩니다.
등기상 확인되는 이 물건의 거래가액은 김민지가 2022.01.18 매수한 157,000,000원입니다. 다만 이는 현재 시점의 최근 12개월 평균이나 최신 비교 거래가 아니라 과거의 개별 거래입니다. 감정가 207,000,000원, 2022년 거래가 157,000,000원, 현재 최저가 101,430,000원 사이의 차이는 확인할 수 있지만, 현재 다세대 시세와의 직접 비교 근거로 사용하기에는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,220,020원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,027,200,000원 | 99,209,980원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 153,600,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 1,337,800,000원 | 1,238,590,020원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 수산업협동조합중앙회 근저당에 배당되는 가정입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이지만, 2026.02.27 확약에 따라 임준혁 임차권의 미변제 보증금을 매수인이 인수하지 않는 것으로 분석됩니다. 실제 배당은 피담보채무 잔액, 채권계산서, 당해세와 우선권 있는 조세 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 101,430,000원 | 99,209,980원 | 1,238,590,020원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 71,001,000원 | 69,322,982원 | 1,268,477,018원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(24%) | 49,700,700원 | 48,406,087원 | 1,289,393,913원 | 0원* |
낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 임준혁 임차권은 대항력이 없고 확약까지 제출돼 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원*으로 계산됩니다. 채권자의 미배당 손실과 매수인의 인수 부담은 서로 다른 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야동동 문산제일고등학교 서측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·임야가 혼재한 지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 부지는 북서측과 북동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물의 최상층 세대이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 가축사육 전부제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역에 해당합니다.
- 현장 확인 한계. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 실제 이용상태를 직접 확인하지 못해 건축물대장 현황도를 참고했습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.27 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 임준혁의 보증금 157,000,000원 전부와 해당 호수를 정확히 특정하는지 확인하세요.
- 말소기준 범위 확인. 수산업협동조합중앙회 근저당과 2018.04.30 일부포기 등기의 관계를 원본 등기부·공동담보목록 제2015-572호로 대조하세요.
- 점유자 재조사. 현장조사에서 내부와 임대내역이 확인되지 않았습니다. 현재 점유자, 전입세대, 외국인체류, 사업자등록 여부를 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 현재 시세 확인. 2022년 거래가 157,000,000원은 과거 가격입니다. 인근 유사 다세대의 최근 12개월 거래, 현재 매물, 전세가와 월세 수요를 별도로 조사하세요.
- 최상층 상태 확인. 4층 건물의 4층 세대이므로 누수·결로·옥상 방수·단열 상태를 현장에서 점검하세요.
- 주차·진입성 확인. 실제 주차대수, 차량 회차, 폭 약 6m 도로의 통행 여건을 현장 방문으로 확인하세요.
- 체납 비용 확인. 공용부분 관리비, 수도·전기·가스 체납과 조세채권의 배당 우선순위를 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 판단
이 사건의 임차권 위험은 비교적 명확합니다. 실제 임차인은 임준혁 1명이고 보증금은 157,000,000원입니다. 그러나 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 주택도시보증공사가 전액 미변제 시에도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 임준혁 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
반면 가격은 아직 합격점을 줄 근거가 충분하지 않습니다. 최저가 101,430,000원은 감정가의 49%이고 2회 유찰됐지만, 현재 시세를 보여주는 최근 거래 표본은 확인되지 않습니다. 2022년 거래가 157,000,000원보다 낮다는 사실만으로 현재도 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 다세대주택의 환금성, 내부 미확인, 별도 점유 가능성, 수산업협동조합중앙회 근저당의 일부포기 범위 확인까지 남아 있습니다. 권리는 확약을 전제로 조건부 합격, 가격은 최근 시세와 현장 확인 전까지 보류. 이것이 이 물건의 결론입니다.
