부산지방법원 2025타경101872. 부산 사상구 괘법동 일루스타 4층 401호, 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 227,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 77,861,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34% 수준까지 떨어진 것처럼 보이지만, 이 사건의 권리분석은 그 할인율보다 2020년부터 대항력을 갖춘 임차인 최보람을 먼저 봐야 합니다.
최보람의 임대차보증금은 190,000,000원, 전입일은 2020.07.22, 확정일자는 2020.06.15입니다. 말소기준권리인 부산은행 가압류가 2023.02.02에 들어왔으므로 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101872 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 523-10 일루스타 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 전용 52.55㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상17층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 이영환 · 2020.07.22 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 77,861,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,255,961원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 1.90억 보증금
말소기준권리는 2023.02.02 부산은행 가압류 1,500,000,000원입니다. 그 뒤 진주서부농업협동조합 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 최보람은 2020.07.22 전입·점유를 시작하고 2020.06.15 확정일자를 받아 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 2024.07.25 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최보람 | 190,000,000원 | 2020.07.22 / 2020.06.15 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 매수인 인수 |
② 시세 비교 — 최저가 7,786만원이 아니라 실질취득으로 비교
일루스타 전용 52.55㎡ 실거래는 2024.12부터 2026.05까지 3건이 확인됩니다. 전체 평균은 180,333,333원이지만 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 184,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 과거보다 3.1% 상승한 것으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 52.55㎡ | 9 | 184,000,000원 |
| 2025.03 | 52.55㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2024.12 | 52.55㎡ | 7 | 172,000,000원 |
| 전체 평균 | 52.55㎡ | 3건 | 180,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.55㎡ | 1건 | 184,000,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 42.3%에 불과하지만, 이 비율을 그대로 가격 메리트로 보면 안 됩니다. 대항력 보증금 때문에 실질취득이 약 190,000,000원 수준으로 묶이기 때문입니다. 따라서 실질취득은 최신 거래 184,000,000원 및 최근 12개월 평균 184,000,000원보다 높은 수준입니다. “최저가가 시세의 42.3%라 싸다”는 해석은 이 사건에서는 잘못된 결론입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,801,498원 |
| 1. 임차인 최보람 보증금 | 190,000,000원 | 76,059,502원 |
| 2. 부산은행 가압류 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 진주서부농업협동조합 가압류 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 199,255,961원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당 잔액 113,940,498원은 매수인 인수 대상입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰돼도 총 부담은 크게 내려가지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 77,861,000원 | 113,940,498원 |
| 4회 유찰 시 | 54,502,700원 | 136,878,349원 |
| 5회 유찰 시 | 38,151,890원 | 152,934,844원 |
회차가 내려갈수록 법원에 내는 낙찰대금은 감소하지만 임차보증금의 미배당 잔액은 113,940,498원 → 136,878,349원 → 152,934,844원으로 증가합니다. 즉 보증금 190,000,000원이 사실상 총 부담의 바닥을 만들고 있습니다. 이 사건은 “더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 기대가 그대로 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 전용 52.55㎡입니다.
- 입지. 감정요항표상 사상초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·단지내상가·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 덕포역·사상역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상17층 건물의 4층 401호이며 승강기·기계식주차·무인현관기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 3,615,000원/㎡, 토지면적은 351.7㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 규모. 일루스타는 9세대이며 준공일은 2019.05.15입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 77,861,000원만 보고 시세의 42.3%라고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 때문에 실질취득은 약 190,000,000원 수준입니다.
- 임차인 배당 확인. 최보람 보증금 190,000,000원이 실제 배당에서 얼마 변제되는지 확인해야 하며, 부족분은 매수인 인수입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 선순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 원본 확인. 매각물건명세서의 인수 문구와 임차권등기, 배당요구 여부를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 시세 기준. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 184,000,000원입니다. 실질취득이 이보다 높은 수준이므로 낮은 최저가 자체를 가격 가점으로 보지 않는 것이 맞습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,786만원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저매각가만 보면 감정가 227,000,000원짜리 아파트가 77,861,000원까지 내려온 매력적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 적용하면 결론은 달라집니다. 최보람의 보증금 190,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차보증금이고, 현재 회차에서 미배당되는 113,940,498원을 매수인이 인수합니다.
따라서 이 물건은 유찰 횟수가 늘어도 실질취득이 보증금 약 190,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 최신 실거래 및 최근 12개월 평균은 184,000,000원으로, 실질취득이 최근 시세보다 높은 수준입니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않습니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 임차보증금 인수와 실제 배당액입니다.
