부산지방법원 2025타경101918. 부산 사하구 장림동 제일아파트 현칭 511호에 관한 경매인데, 가장 먼저 볼 것은 가격이 아니라 매각 범위입니다. 2025년 상속으로 박명희·박순일·박명선·박명옥이 각각 4분의 1씩 공유하게 되었고, 이번 경매는 그중 박순일의 4분의 1 지분 전부만 대상으로 합니다. 따라서 낙찰자는 아파트 한 채의 단독소유자가 되는 것이 아니라 기존 공유자들과 함께 지분권자가 됩니다.
등기상 근저당은 없고, 2025년 9월 10일 주식회사한빛자산관리대부의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 이후 박순일 지분에 들어온 사하구 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 권리 인수액이 없다는 것과 지분 물건이 쉽다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101918 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 349-14 5층 조표14114-50호 · 현칭 제일아파트 511호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 · 5층 건물 내 단위호 |
| 매각지분 | 공유자 박순일 지분 4분의 1 전부 |
| 공유자 | 박명선 4분의 1 · 박명옥 4분의 1 · 박명희 4분의 1 · 박순일 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 19,000,000원 / 6,517,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한빛자산관리대부 / 25,879,946원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인 | 1978.12.28 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 그러나 지분은 남는다
1993년 박규수 소유권 이후 2025년 4월 4일 상속을 원인으로 4명의 공유자가 각 4분의 1 지분을 취득했습니다. 이어 2025년 9월 10일 박순일 지분에 강제경매개시결정이 들어왔고, 2026년 2월 12일 사하구 압류가 추가됐습니다. 이 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 다른 공유자들의 지분은 매각 대상이 아니므로 낙찰 후에도 그대로 존속합니다.
확인된 임차인 내역은 없지만, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 이해관계인 부재로 폐문되어 내부를 확인하지 못했기 때문에 실제 점유관계와 사용상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 651만 원을 8,000만 원과 바로 비교하면 안 된다
제일아파트의 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 기준 거래는 2024년 12월 67.77㎡ 1층 80,000,000원 한 건이고, 이전 동일면적 63.11㎡ 거래는 2021년 10월 92,000,000원, 2021년 9월 83,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 67.77㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.10 | 63.11㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2021.09 | 63.11㎡ | 3 | 83,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 85,000,000원 |
최근 12개월 평균은 80,000,000원이고, 과거 거래를 포함한 전체 평균은 85,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 구간보다 -8.6% 낮아진 하락 추세도 확인됩니다. 다만 여기서 더 중요한 점은, 실거래는 아파트 개별 호의 거래가격인 반면 경매 감정가 19,000,000원과 최저가 6,517,000원은 박순일 4분의 1 지분에 대한 가격이라는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,517,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 517,306원 |
| 1. 강제경매 · 주식회사한빛자산관리대부 | 25,879,946원 | 5,999,694원 |
| 미배당 | - | 19,880,252원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 6,517,000원 가정 시 신청채권자 청구액 25,879,946원 중 5,999,694원이 배당되고 19,880,252원이 미배당으로 남습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 — 가격이 내려갈수록 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 6,517,000원 | 5,999,694원 | 19,880,252원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 4,561,900원 | 4,079,786원 | 21,800,160원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 3,193,330원 | 2,735,850원 | 23,144,096원 | 0원 |
유찰이 추가되더라도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 하지만 이는 신청채권자의 미배당이 늘어나는 배당구조일 뿐, 낙찰자가 취득하는 권리가 4분의 1 지분이라는 사실은 바뀌지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효림초등학교 북서측에 위치하며 주변은 근린생활시설·기존주택·아파트 등이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 1978.12.28입니다. 외벽은 세멘몰탈위 페인팅, 내부는 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·제2종일반주거지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 비행안전구역이 포함됩니다.
- 거래·환금성. 단지는 49세대이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 최근 거래 추세는 과거 대비 -8.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 재확인. 취득 대상은 박순일 지분 4분의 1 전부입니다. 아파트 전체 소유권 취득으로 오인하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수. 다른 공유자가 1회에 한해 우선매수를 행사할 수 있으므로 외부 응찰자의 낙찰 확정성이 제한됩니다.
- 점유·임대관계. 감정 당시 이해관계인 부재로 폐문되어 내부 확인이 되지 않았고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 시세 비교 기준. 최저가 6,517,000원과 최근 실거래 80,000,000원은 매각범위가 다르므로 8.1% 수치만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래는 과거 구간보다 -8.6% 낮습니다. 전체 평균 85,000,000원만으로 가치를 높게 평가하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 지분 범위와 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “651만 원짜리 아파트”가 아니다
이 물건에서 가장 위험한 착시는 절대가격입니다. 감정가 19,000,000원이 세 번 유찰돼 최저가가 6,517,000원까지 내려왔지만, 매수하는 것은 제일아파트 511호 전체가 아니라 박순일의 4분의 1 공유지분입니다. 나머지 공유자들의 지분은 그대로 남고, 공유자의 우선매수권도 존재하며, 내부 및 임대관계도 확인되지 않았습니다.
등기 인수액 0원이라는 권리상 장점은 있지만, 최근 실거래 80,000,000원과 최저가를 단순 비교해 “시세보다 압도적으로 싸다”고 평가할 수 없습니다. 최근 거래 추세도 -8.6%로 낮아졌습니다. 권리 인수는 단순하지만, 지분 자체가 복잡한 물건. 현재 가격만으로 후한 점수를 주기 어려운 이유입니다.
