부산지방법원 2025타경101938. 명지 삼정그린코아 웨스트 102동 3층 321호, 공부상 오피스텔입니다. 숫자만 보면 감정가 50,000,000원짜리가 다섯 번 유찰되어 8,404,000원까지 떨어진 극단적인 저가 물건처럼 보입니다. 하지만 권리관계의 기준점은 가격표가 아니라 2021.12.30 전입·점유·확정일자를 갖춘 김명훈의 63,000,000원 임차보증금입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.04.05 신용보증기금 근저당권이므로 김명훈은 매수인에게 대항할 수 있습니다.
매각물건명세서에도 을구 6번 임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 8,404,000원을 전제로 하면 집행비용 551,272원을 먼저 제외한 뒤 김명훈에게 7,852,728원이 배당되고, 보증금 잔액 55,147,272원이 남습니다. 결국 낙찰가가 크게 낮아져도 미배당 인수액이 커져 총 취득부담은 6,300만원대에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101938 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3229-26 명지 삼정그린코아 웨스트 102동 3층321호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 지상19층 건물 내 3층 321호 · 통칭 11평형 |
| 소유자 | 양재석 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 8,404,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 82,035,181원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.05. 을구 5번 신용보증기금 근저당권 · 채권최고액 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
과거 승학신용협동조합 근저당권 50,400,000원과 신용보증기금 근저당권 518,400,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.04.05 설정된 신용보증기금 100,000,000원 근저당권입니다. 이후 2024.10.25 등기된 김명훈의 임차권과 2025.09.22 임의경매개시결정은 매각으로 등기 자체는 소멸하지만, 김명훈의 대항력 발생 근거인 전입·점유가 2021.12.30로 말소기준보다 빠르다는 점이 결정적입니다. 등기 말소와 보증금 인수 여부는 별개입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명훈 | 2021.12.30 / 2021.12.30 | 63,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 김애리 | 2024.12.05 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김명훈은 부동산 전부를 주거용으로 임차했고, 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2021.12.30입니다. 2024.10.25 임차권등기를 마치고 배당요구도 했습니다. 따라서 배당을 우선 받을 수 있지만, 배당액이 보증금 63,000,000원에 미치지 못하면 부족분은 매수인이 인수합니다.
김애리는 2024.12.05 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이 임차인의 미상 보증금을 김명훈의 보증금과 합산해 계산할 근거는 없고, 현재 제시된 권리관계에서 매수인 인수의 핵심은 김명훈의 선순위 임차보증금입니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,404,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 551,272원 |
| 1. 임차인 김명훈 보증금 | 63,000,000원 | 7,852,728원 |
| 2. 신용보증기금 근저당권 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 김명훈 보증금 미배당액은 55,147,272원이며 이를 매수인이 인수하는 계산입니다. 신용보증기금은 현재 가정에서 배당 0원, 채권최고액 기준 미배당 100,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 부담 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 8,404,000원 | 55,147,272원 | 63,551,272원 |
| 6회 유찰 시 | 5,882,800원 | 57,623,090원 | 63,505,890원 |
| 7회 유찰 시 | 4,117,959원 | 59,356,164원 | 63,474,123원 |
세 회차를 비교하면 매각가는 8,404,000원에서 4,117,959원까지 절반 이상 줄지만, 매수인 인수액은 반대로 55,147,272원에서 59,356,164원까지 늘어납니다. 이는 대항력 있는 임차인의 보증금 63,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 큰 경우, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어 총 취득비용이 보증금 부근에서 고정되는 전형적인 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 토지는 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 명지2동행정복지센터 북동측 인근으로 대규모 아파트, 주상용건물, 근린생활시설, 근린공원 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상19층 건물 내 3층 321호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·스프링클러·소화전·자동현관·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15m 내외 포장도로에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가 1,911,000원/㎡, 국가산업단지·제1종지구단위계획구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 최저가는 8,404,000원이지만 예상 인수 55,147,272원을 더한 실질부담은 63,551,272원입니다.
- 김명훈 보증금 잔액 확인. 보증금 63,000,000원 중 실제 배당액과 최종 미배당액을 배당표 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소와 인수는 구분. 임차권등기는 매각으로 소멸하더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 채무까지 없어지는 것은 아닙니다.
- 김애리 점유관계 확인. 2024.12.05 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 점유 및 명도 상황을 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 이유를 가격만으로 해석하지 말 것. 반복 유찰은 낮은 최저가 자체보다 선순위 임차보증금 인수 구조가 응찰을 제한했을 가능성을 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 최종 배당관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “840만원 낙찰가”가 이 물건의 가격은 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 8,404,000원의 최저가지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 김명훈의 63,000,000원 보증금입니다. 전입·점유·확정일자가 2021.12.30이고 말소기준 근저당은 2022.04.05이므로, 배당으로 못 받은 보증금은 매수인에게 넘어옵니다. 현재 계산상 인수액은 55,147,272원이고 실질취득은 63,551,272원으로 감정가 50,000,000원보다 높습니다.
6회, 7회로 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 커져 총부담은 6,300만원대에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 ‘5회 유찰된 초저가 오피스텔’이 아니라 ‘선순위 임차보증금 때문에 가격 하락 효과가 거의 사라지는 인수형 오피스텔’로 보는 것이 맞습니다. 실거래 자료도 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 근거가 없고, 현재 실질취득은 감정가마저 웃돕니다. 최저가는 낮지만, 권리까지 합친 가격은 낮지 않습니다.
