부산지방법원 2025타경101943. 부산 북구 만덕동 동원아파트 105동 2층 202호입니다. 현재 소유자는 서성미로, 2021년 10월 16일 매매를 원인으로 2022년 1월 14일 소유권을 취득했고 거래가액은 175,000,000원입니다. 이 사건의 권리 핵심은 단순한 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다. 임차인 이두철은 2021년 12월 17일 계약·확정일자를 갖추고 2022년 1월 12일 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 170,000,000원입니다.
등기상 현재 경매의 말소기준은 2024년 6월 20일 국민은행 가압류입니다. 이두철의 전입·점유가 그보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인이고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 현재 170,000,000원 매각가 가정에서는 집행비용 3,180,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 166,820,000원이 배당되어 3,180,000원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101943 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕동 925-1 동원아파트 105동 2층 202호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용중 · 철근콘크리트조 15층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 서성미 · 2022.01.14 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 · 현재 회차 5회 유찰 |
| 청구금액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있으나 확약으로 실질 인수 해소
과거 근저당·전세권은 이미 말소되어 현재 매각의 핵심 권리가 아닙니다. 현 소유자 서성미의 소유권 취득 뒤 임차인 이두철이 전입·점유했고, 임차권등기는 2023년 11월 21일 이뤄졌습니다. 이후 2024년 6월 20일 국민은행 가압류가 말소기준이 되고, 주택도시보증공사 가압류와 2025년 9월 15일 강제경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이두철 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2022.01.12 | 우선변제 확정일자 2021.12.17 · 배당요구 | 실질 0원* 2026.08.06 확약 적용 |
* 확약이 없다고 가정한 배당 계산상 현재 매각가 170,000,000원에서는 임차보증금 미배당 3,180,000원이 매수인 인수로 산출됩니다. 다만 2026.08.06 제출된 확약은 이 임차인에 대해 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.70억은 최근 거래보다 높다
동원아파트 동일면적 59.84㎡의 최근 12건 평균은 147,416,666원입니다. 최신 거래는 2026년 6월 155,000,000원, 표본 최저는 128,000,000원, 최고는 162,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.3%로, 평균보다 약 22,583,334원 높습니다. 최신 거래 155,000,000원보다도 15,000,000원 높고, 표본 최고가 162,000,000원도 넘어섭니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.84㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2026.06 | 59.84㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 59.84㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 9 | 132,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 12 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 59.84㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 2026.04 | 59.84㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2026.04 | 59.84㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 6 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 9 | 147,000,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.84㎡ | 12건 | 147,416,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 임차인 이두철 보증금 | 170,000,000원 | 166,820,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 9,585,484원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차인에게 166,820,000원이 배당되고 3,180,000원이 부족해 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 2026.08.06 확약으로 해당 임차인의 대항력과 잔존 임차보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총취득액은 보증금 수준으로 고정
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 170,000,000원이므로, 확약이 없다는 가정 아래에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 낙찰가 + 인수액이 사실상 보증금 170,000,000원 수준으로 고정됩니다. 현재 170,000,000원에서는 룰상 인수 3,180,000원, 136,000,000원에서는 36,704,000원, 108,800,000원에서는 63,523,200원이 산출됩니다. 따라서 단순히 최저가만 낮아지는 것을 보고 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 170,000,000원 | 3,180,000원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 80% | 136,000,000원 | 36,704,000원 | 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 108,800,000원 | 63,523,200원 | 실질 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백산초등학교 남서측 인근. 주변은 중대형 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 3호선 만덕역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규모·연식. 동원아파트는 988세대, 1992.12.23 준공 단지이며 대상 면적은 59.84㎡입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,558,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물로 승강기·도시가스·난방·급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.06 확약이 실제 매각절차에서 유효하게 적용되는지, 대항력 포기·잔존보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 후 말소에 필요한 서류와 절차, 실제 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 170,000,000원은 최근 평균 147,416,666원의 115.3%이고 최신 거래 155,000,000원보다 높습니다.
- 2층 동일면적 거래 참고. 최근 표본 중 2026.06 동일면적 2층 거래는 128,000,000원입니다. 해당 호수의 수리상태·향·조망 등 개별 차이는 별도 확인이 필요합니다.
- 다회유찰 배경 확인. 현재 5회 유찰 이력이 있으므로 유찰 원인이 단순 가격인지, 점유·명도·권리 인식 때문인지 현장과 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건은 처음 보면 보증금 170,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 전형적인 인수형 경매입니다. 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수가 늘어 총취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조죠. 그러나 2026.08.06 주택도시보증공사의 확약으로 이두철 임차인의 대항력과 잔존보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의하면서 실질 인수위험은 0원*으로 크게 낮아졌습니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 170,000,000원은 최근 12개월 평균 147,416,666원의 115.3%이고, 최신 거래 155,000,000원과 최근 최고 162,000,000원보다도 높습니다. 여기에 이미 5회 유찰 이력이 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 권리 리스크는 확약으로 해소됐지만, 현재 가격은 최근 시세 이상이라 보수적으로 봐야 합니다. 권리는 통과, 가격은 보류입니다.
