부산지방법원 2025타경101981. 부산 사상구 감전동 132-1의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 659,971,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 226,370,000원입니다. 다만 가격보다 먼저 확인해야 할 것이 매각 범위와 권리·점유관계입니다. 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함되고 일부 목록 1·2는 지분매각이며, 목록 1 토지는 강원중 지분 55690분의 2222를 적용해 평가했습니다. 토지 위에는 등기부상 26개 동의 건물이 존재하고, 해당 토지 지분의 특정 위치를 지정하기 어렵다는 감정 의견까지 기재돼 있습니다.

건물은 공부상 1층 창고·2층 주택이지만 현황은 주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 강원중 지분 5분의 2, 박윤정 지분 5분의 3입니다. 여기에 전입·점유가 조사된 사람이 10명이고, 박윤정을 제외한 다른 점유자들의 임차관계·보증금·확정일자가 확인되지 않아 현재 최저가를 그대로 ‘실질취득비용’으로 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 단순한 무담보 물건이 아니다

현재 등기에는 근저당권이 남아 있지 않습니다. 1999년 사상농업협동조합 근저당권 42,000,000원은 2004년 해지로 말소됐고, 강원중 지분에 설정됐던 과거 가압류와 가처분도 말소된 상태입니다. 이번 경매의 기준은 2025.09.24. 강원중 지분 강제경매개시결정입니다.

② 점유·임차 — 보증금이 모두 미상

현황조사와 매각물건명세서에는 총 10명의 전입·점유자가 확인됩니다. 이 가운데 박윤정은 등기상 지분 5분의 3 공유자이므로 임차인과 동일하게 볼 수 없습니다. 나머지 점유자의 실제 임대차 여부와 보증금은 확인되지 않았습니다. 모두 전입일이 2025.09.24. 경매개시결정보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 미상이므로 아래에서는 일률적으로 대항력 가능·미상으로 표시합니다.

또한 동일·인근 주택의 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 근거도 없습니다. 3회 유찰이라는 사실은 가격이 크게 낮아졌다는 뜻이지만, 지분매각과 토지 특정의 어려움, 점유관계 미확정까지 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 226,370,000원 가정)

현재 회차의 계산상 신청채권자 청구액 20,741,392원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 이 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 보증금이 확인되지 않은 점유자들의 실제 권리관계에 따라 소유자 잔여액과 매수인 부담 여부가 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 감전초등학교 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·중소규모 공장이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 감전역이 있습니다.
• 현황. 건물은 블록조 슬래브지붕 2층이며 외벽은 몰탈위페인팅·적벽돌붙임, 창호는 알루미늄샷시 구조입니다. 위생급·배수·전기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 공부상 일부는 1층 창고·2층 주택이지만 현황은 주택으로 이용 중입니다.
• 토지. 전체 면적 3,682㎡, 공장용지·주상용이며 평지·가로장방·소로각지입니다. 공시지가는 2,235,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함되고, 상대보호구역과 비행안전제6구역에 저촉됩니다.
• 환금성. 일반적인 단독주택 전체 소유권 매각과 달리 일부 지분매각이 포함되고, 토지 지분 위치 특정도 어렵다는 감정 의견이 있어 재매각·활용 판단 시 별도 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 소유권말소예고등기. 2010.12.29. 기재된 6번 소유권말소예고등기의 현재 효력과 관련 소송 결과를 원본 등기와 사건기록으로 확인해야 합니다.
• 점유자별 임대차 확인. 박윤정을 제외한 점유자들의 실제 임차 여부, 점유 범위, 보증금, 확정일자를 각각 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 배당요구 확인. 정무순은 2025.11.07., 안순화는 2025.10.24., 송상원은 2025.12.03. 배당요구가 확인됩니다. 배당요구만으로 인수 여부가 확정되는 것은 아니므로 임대차 원본과 함께 확인해야 합니다.
• 지분매각 범위. 일부 목록 1·2가 지분매각이고 목록 1 토지는 강원중 지분 55690분의 2222를 적용해 평가됐습니다. 낙찰 후 취득 범위를 전체 소유권으로 오인하면 안 됩니다.
• 토지 위치 특정. 토지상 등기부상 26개 동의 건물이 있고 강원중 지분의 특정 위치를 정하기 어렵다는 감정 의견을 반드시 반영해야 합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·평가 범위와 실제 점유 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 가격 판단. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 권리·지분·점유 리스크를 먼저 금액화해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 최저가보다 먼저 볼 것은 취득 범위와 인수 위험”

이 사건은 감정가 659,971,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 226,370,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 가격 할인율만으로 매력을 평가하기 어렵습니다. 일부 지분매각, 토지 지분의 위치 특정 어려움, 2010년 소유권말소예고등기, 다수의 전입·점유자와 미확인 보증금이 동시에 존재합니다.

특히 배당 계산상 신청채권자의 미배당은 0원이지만, 점유자 보증금이 확인되지 않아 매수인의 실제 인수액은 미상입니다. 따라서 현재 최저가 226,370,000원을 실질취득비용으로 놓고 시세 대비 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 “얼마에 사느냐”보다 “정확히 무엇을 취득하고 무엇을 인수하느냐”를 먼저 확정하는 것입니다.