부산지방법원 2025타경101981. 부산 사상구 감전동 132-1의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 강제경매입니다. 신청채권자는 주식회사케이비손해보험, 청구금액은 20,741,392원입니다. 등기 요약상 현재 근저당권과 압류는 각각 0건이고, 과거 사상농업협동조합 근저당권과 가압류·가처분은 말소됐습니다. 그러나 이 사건의 말소기준은 담보권이 아니라 2025.09.24 강제경매개시결정이며, 조사된 전입자 10명은 모두 그 이전에 전입한 것으로 기재돼 있습니다.

따라서 등기상 담보권이 없다는 이유만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정할 수 없지만, 전입일만 놓고 보면 대항력 가능성이 있는 미상 점유관계입니다. 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 전부 회수되지 않으면 그 미배당액이 매수인에게 남을 수 있으므로, 현재 최저가만으로 실질취득비용을 계산하는 것은 불가능합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권보다 점유·소유관계를 먼저 본다

초기 소유권보존 이후 1994년 소유권경정을 거쳐 강원중 5분의 2, 김삼순 5분의 3으로 정리됐고, 김삼순의 지분은 2006년 박윤정에게 증여됐습니다. 과거 국민신용카드 가압류, 사상농업협동조합 근저당권, 박미숙 가처분, 서울보증보험 가압류는 각각 말소됐습니다. 현재 경매는 강원중 지분에 대한 강제경매개시결정에서 시작됐습니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력 가능 10명, 보증금 전부 미상

현황조사와 매각물건명세서 등에 기재된 전입·점유관계인은 10명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 박윤정은 등기상 5분의 3 공유자이기도 합니다. 모든 관계인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 아래 대항력 표시는 확정판정이 아니라 가능·미상으로 보아야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 49%, 시세 대비 할인은 미확인

최저매각가는 감정가 659,971,000원의 49%인 323,386,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 근거가 확인되지 않고, 점유관계인들의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다.

위 회차별 계산은 신청채권자 청구금액과 집행비용을 중심으로 한 형식상 배당 시나리오입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 확인되지 않은 임차보증금 및 그 미배당 인수 가능성은 반영되지 않았으므로 소유자 잔여와 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 323,386,000원 가정)

신청채권자 청구액은 현재 회차 매각가에서 전액 배당되는 계산입니다. 그러나 임차인 보증금·최우선변제·당해세가 확인되지 않아, 위 소유자 잔여액과 매수인의 인수액은 확정값이 아닙니다.

⑤ 매각대상 구조 — 일괄매각이지만 일부는 지분

매각물건명세서 비고에 따르면 이 사건은 일괄매각이고 제시외 건물을 포함하지만, 목록1·2는 지분매각입니다. 목록1 토지는 수인의 공유지분으로 구성돼 있고, 그 위에 등기부상 26개 동의 건물이 존재합니다. 감정평가에서는 강원중 지분 55,690분의 2,222를 전체 토지에 적용했습니다.

지분매각은 낙찰 후에도 다른 공유자와의 사용·수익·관리관계가 남을 수 있고, 점유 중인 건물과 취득 토지지분의 대응관계가 불명확하면 명도·처분·재매각 과정이 복잡해질 수 있습니다. 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 일반 단독주택 전체 소유권을 취득하는 것처럼 접근해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·물적 현황 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 감전초등학교 남서측 인근이며, 주변에는 근린생활시설·단독주택·중소규모 공장이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 감전역이 있습니다.
• 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중입니다. 블록조 슬래브지붕 2층 구조이며 외벽은 몰탈 위 페인팅과 적벽돌붙임, 창호는 알루미늄샷시창입니다.
• 설비. 위생 급·배수설비, 전기설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함되고, 상대보호구역과 비행안전제6구역에 저촉됩니다.
• 공부·현황. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재됐지만, 매각명세 비고에는 목록2·3이 공부상 1층 창고·2층 주택이고 현황은 주택으로 사용 중이라고 기재돼 있어 원본 대조가 필요합니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함되며, 감정평가액은 지분을 반영해 산정됐습니다.

⑦ 입찰 전 필수 확인

• 10명 전원의 계약관계. 임대차계약서, 보증금, 차임, 실제 점유 부분, 전입과 인도 시점, 가족·동거인 여부를 사람별로 구분해야 합니다.
• 확정일자와 배당요구. 정무순·안순화·송상원은 배당요구 사실이 있으나 확정일자와 보증금이 미상입니다. 나머지 관계인의 배당요구 여부도 원본으로 확인해야 합니다.
• 실질취득 상한. 입찰가가 아니라 입찰가에 미배당 보증금을 더한 금액으로 자금계획과 시세 비교를 해야 합니다.
• 박윤정의 지위. 박윤정은 전입자이면서 등기상 공유자 5분의 3입니다. 임차인이 아닌 소유자 점유인지, 별도 계약관계가 있는지 확인해야 합니다.
• 지분 범위. 목록1·2의 정확한 매각지분, 목록3과 제시외 건물의 매각 범위, 공유자별 권리를 매각물건명세서와 감정평가서로 대조해야 합니다.
• 토지·건물 대응관계. 강원중 토지지분과 목록2·3 건물의 점용 위치가 실제로 대응하는지, 측량·배치도·건축허가 자료로 확인해야 합니다.
• 갑구 8번. 부산지방법원 2010가단135133 사건의 종결 결과와 소유권말소예고등기의 현재 처리 상태를 확인해야 합니다.
• 세금·체납. 당해세, 공과금, 공용부분 비용 및 임차인 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 감전동 단독주택·토지의 실제 거래와 지분매각 할인, 건물 상태를 반영한 현장 시세를 확인하기 전에는 감정가 49%를 가격 메리트로 보지 않아야 합니다.

맺으며 — “감정가의 49%”만으로는 입찰 근거가 되지 않는다

이 사건은 최저가만 보면 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 그러나 현재 확인되는 것은 323,386,000원이라는 입찰 출발선일 뿐, 최종 실질취득비용이 아닙니다. 말소기준일보다 앞선 전입·점유관계인 10명의 보증금이 모두 미상이고, 그중 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있으면 매수인이 부담할 수 있습니다.

물건 자체도 일반적인 단독주택 전체 매각과 다릅니다. 일괄매각이지만 목록1·2는 지분매각이고, 토지 위에 26개 동의 건물이 존재하며 강원중 지분 55,690분의 2,222가 어느 위치에 대응하는지 특정하기 어렵습니다. 비교 가능한 실거래 근거도 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율을 시세 할인으로 바꿔 읽을 수 없습니다. 전입자별 보증금·점유관계와 토지지분의 실체가 확인되기 전까지는 권리·가격 모두 보류가 맞습니다.