부산지방법원 2025타경101987. 부산 북구 화명동 ‘화명동스카이타워’ 701호로, 집합건축물대장상 구분건물이면서 실제로는 7층부터 10층까지 각 층이 독립된 구조이고 현재 숙박시설로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 3,491,000,000원, 현재 최저매각가는 838,189,000원으로 4회 유찰됐습니다. 소유자는 조진환이며, 2007년 3월 30일 거래가액 2,000,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2023년 2월 1일 설정된 북부산농업협동조합 근저당권 2,892,000,000원입니다. 그 뒤 2024년 송호신의 전세권 250,000,000원, 2025년 임의경매개시결정과 부산광역시 북구 압류가 이어졌으며 이들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 다만 별도의 점유자 정보는 보증금과 전입일이 확인되지 않아 그 부분만큼은 권리분석을 닫을 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101987 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 2275-5 화명동스카이타워 7층701호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 금곡대로285번길 62 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 숙박시설로 이용중 |
| 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 지하1층 지상11층 건내 제7~10층 제701호 |
| 소유자 | 조진환 · 2007.03.30. 거래가액 2,000,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,491,000,000원 / 838,189,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 2,561,018,179원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 미상 점유자는 별도
현재 소유자는 조진환입니다. 과거 농업협동조합중앙회·국민은행·동래농업협동조합 근저당과 조임순 전세권 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2023.02.01. 을구 14번 북부산농업협동조합 근저당권 2,892,000,000원입니다. 이후 송호신 전세권 250,000,000원과 경매개시결정, 부산광역시 북구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명 표기, 한 건은 판정 미완료
| 성명 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송호신 | 스카이타워 7-10층 | 2024.10.02 | 250,000,000원 | 7,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
송호신은 2024년 10월 2일 전입했고, 말소기준권리인 2023년 2월 1일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 등기된 전세권 역시 2024년 10월 10일 설정으로 기준권리보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 반면 ‘기사항전’으로 기재된 점유자는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 미상 점유관계가 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 838,189,000원으로 감정가 3,491,000,000원의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건은 일반 아파트가 아니라 숙박시설로 이용되는 집합건물이고 4회 유찰됐습니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮은지 높은지는 확인되지 않습니다. 따라서 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율 자체를 가격 가점으로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 838,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,781,890원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 북부산농업협동조합 | 2,892,000,000원 | 827,407,110원 |
| 3. 을구 15번 전세권 · 송호신 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 3,142,000,000원, 채권자 예상배당은 827,407,110원이며 미배당은 2,314,592,890원입니다. 매수인 인수액은 배당 계산상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화명장미공원 북측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설·위락시설·숙박시설·중소규모 공동주택·아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 화명역이 있습니다.
- 이용. 현재 숙박시설로 이용 중이며 위생·급배수·냉난방·화재탐지·화재경보·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 938.1㎡, 공시지가는 3,446,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상업용지·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 구조 확인. 집합건축물대장상 구분건물이지만 실제 구조가 7~10층 각 층별로 독립되어 있어 경매 진행과 응찰 시 현황 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘기사항전’으로 기재된 점유자의 실제 전입일·보증금·점유범위를 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력 가능성을 배제하지 마세요.
- 송호신 점유범위 확인. 현황상 스카이타워 7~10층을 운영하고 있었으므로 인도·명도 대상과 실제 사용범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 구분건물 구조 확인. 701호가 대표호실이고 실제 구조는 7~10층 각 층이 독립돼 있으므로 공부상 범위와 현황이 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없습니다. 유찰률만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고 숙박시설의 실제 수익성과 거래가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 최저가 기준 북부산농업협동조합 근저당도 전액 배당되지 않고 2,314,592,890원의 채권 미배당이 발생합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상임차인 확인이 먼저”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2023년 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 송호신 전세권과 압류는 소멸합니다. 송호신도 전입이 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 별도의 점유자 1건은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부가 닫히지 않았습니다.
감정가 3,491,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저가가 838,189,000원까지 내려왔다는 사실도 그 자체로 투자 메리트를 뜻하지 않습니다. 실제 이용은 숙박시설이고 7~10층 구조가 일반적인 단일 호실과 다르며, 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 사건은 “등기 후순위는 정리되지만, 미상 점유관계와 특수한 숙박시설 구조를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”입니다.
