부산지방법원 2025타경102047. 부산 강서구 명지동 플러스존 제1동 2층 210호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 윤종대는 2018년 8월 30일 거래가 216,940,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 156,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 국가 명의의 가압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유 임차인으로 조사된 주식회사 제크 최준민의 신고일은 2023년 1월 3일로 말소기준보다 늦고, 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 10,000,000원이 배당으로 전부 회수되지 않더라도 이를 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 58,653,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102047 (부산지방법원 서부지원 임의경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3586-2 플러스존 제1동 제2층 제210호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(대지) · 근린생활시설(층별안내상 “비에스컴퍼니”) 이용 |
| 건물 | 2018.04.20 준공 · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 · 승강기·급배수·소화·주차시설 |
| 소유자 | 윤종대 (2018.08.30 소유권이전, 거래가 216,940,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 58,653,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에이치2503유동화전문 유한회사(양도전 주식회사 하나은행) / 110,191,828원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 토지 현황 | 일반상업지역 · 상업용 · 평지·정방형 · 전체 토지 2,796.9㎡ · 공시지가 3,551,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2018년 8월 30일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며 이 권리가 말소기준이 됩니다. 2025년 4월 2일 국가 명의의 가압류와 2025년 10월 22일 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2024년에 시작됐던 문성진 명의 강제경매개시결정은 2025년 10월 1일 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제크 최준민 플러스존1 210호 | 2023.01.03 | 10,000,000원 월 400,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 신고 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 승계 없음 보증기관 중복신고 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 임차인의 신고일은 말소기준인 2018년 8월 30일보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제 가능성을 단정할 수 없지만, 배당을 받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 58,653,000원으로 감정가 171,000,000원의 34.3%입니다. 다만 이 비율은 3회 유찰의 결과일 뿐, 최근 실거래 시세보다 65.7% 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 현재 시세와 직접 비교할 거래가격 기준이 없으므로, 감정가 대비 할인폭만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 58,653,000원 | 34.3% | 57,197,246원 | 98,802,754원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41,057,100원 | 24.01% | 39,918,072원 | 116,081,928원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28,739,970원 | 16.81% | 27,822,651원 | 128,177,349원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 선순위 근저당의 미배당액은 커지지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 반대로 최저가가 더 낮아진다는 사실만으로 물건의 임대수익성이나 재매각 가능성이 개선되는 것도 아닙니다. 이 물건의 가격 판단은 감정가 할인율보다 현재 임대관계·점유 상태와 실제 거래 가능한 가격을 확인하는 과정이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,653,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,455,754원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 하나은행 | 156,000,000원 | 57,197,246원 |
| 2. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 98,802,754원입니다. 국가 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됐으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 소재 부산강서세무서 남서측 인근으로, 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하며 노선버스정류소가 근거리에 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2018년 4월 20일 준공된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 급배수위생·승강기·소화·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 16m 포장도로와 동측 폭 약 15m 내외 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 인접지와 등고 평탄한 정방형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·부산진해경제자유구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 환금성. 근린생활시설 이용 상태에서 3회 유찰됐으므로, 최저가 수준과 별개로 실제 응찰수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 주체 확인. 조사된 임차인 명칭과 층별안내 표시가 다릅니다. 현장 방문으로 영업 여부, 점유자, 사업자등록 상태를 확인하세요.
- 임차관계 원본 대조. 보증금 10,000,000원·월 차임 400,000원의 계약 존속 여부와 확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%는 유찰률일 뿐 시세 할인율이 아닙니다. 현재 거래 가능한 가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 대항력은 없지만 영업 중인 점유자가 있다면 인도명령, 협의, 집행 과정에 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 집합건물 관리비와 공용부분 체납 여부, 전기·수도 등 영업시설 관련 미납 내역을 확인하세요.
- 등기 변동 확인. 2024년 강제경매는 말소됐고 2025년 임의경매가 새로 개시됐으므로, 입찰 직전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건은 말소기준이 명확하고 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하며, 실제 임차인 1명도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 비교적 단순한 소멸형 물건입니다.
그러나 근린생활시설로 이용 중인 물건이 이미 3회 유찰됐고, 현재 최저가를 시세와 직접 비교할 거래가격 기준도 없습니다. 여기에 조사된 임차인과 층별안내상 영업자 표시가 달라 실제 점유관계도 확인해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격과 점유는 보류입니다. 감정가의 34.3%라는 할인율보다 현재 누가 어떤 조건으로 사용하고 있는지, 그 상태에서 실제로 얼마에 임대·매각할 수 있는지를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
