부산지방법원 2025타경102078. 영촌아트빌 6층 602호, 전용 22.05㎡의 공동주택(아파트)입니다. 현재 소유자는 김은이입니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2015.08.28입니다. 국의 압류가 현재 말소기준권리로 잡히는데, 임차보증금의 기초가 된 전입일은 2012.11.30, 확정일자는 2012.11.28로 더 빠릅니다. 매각물건명세서도 을구 3번 임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 구조입니다.
등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고 보증금은 53,000,000원입니다. 다만 이는 별도의 두 번째 임차보증금이 아닙니다. 한국토지주택공사는 기사항전의 보증금을 대위·승계한 보증기관으로 표시되어 있으므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 보는 것이 맞고, 한국토지주택공사의 53,000,000원은 그 동일 보증금에 관한 승계 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102078 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 34-15 영촌아트빌 6층 602호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 부용로 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 22.05㎡ · 철근콘크리트조 10층 건 내 6층 602호 |
| 소유자 | 김은이 · 2006.08.05 상속, 2006.12.06 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 27,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 108,555,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권의 실질이 핵심
2003.07.15 설정된 강동농업협동조합 근저당권 13,000,000원은 2004.03.03 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 기준이 되는 것은 2015.08.28 국 압류입니다. 그보다 앞선 2012.11.30 전입과 2012.11.28 확정일자를 기초로 한 53,000,000원 보증금 권리가 존재하며, 2016.11.04 한국토지주택공사 명의로 임차권등기가 이뤄졌습니다. 임차권등기 자체의 등기 순위만 보고 후순위라고 판단하면 안 되는 이유입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 아님
| 구분 | 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 한국토지주택공사 승계 |
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 2012.11.30 / 2012.11.28 | 53,000,000원 | 대항권리 승계 | 有 | 기사항전 보증금 |
기사항전은 전입일·확정일자·보증금이 별도로 확인되지 않으므로 그 사람 자체를 두고 “대항력 있음”이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 한국토지주택공사가 승계한 임차권은 전입 2012.11.30, 확정 2012.11.28, 보증금 53,000,000원으로 확인되고, 매각물건명세서가 그 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 두 행의 보증금을 더하는 구조가 아니라 동일한 53,000,000원 보증금 관계를 실제 임차인과 승계기관으로 나눠 본 것입니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 약 5,300만원대 — 최저가 하락의 착시
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 27,440,000원 | 26,453,920원 | 53,893,920원 |
| 3회 유찰 시 | 19,208,000원 | 34,537,744원 | 53,745,744원 |
| 4회 유찰 시 | 13,445,600원 | 40,196,421원 | 53,642,021원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가는 27,440,000원에서 19,208,000원, 다시 13,445,600원으로 내려가지만 미배당 보증금 인수액은 반대로 26,453,920원에서 34,537,744원, 40,196,421원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 53,893,920원 → 53,745,744원 → 53,642,021원으로 거의 고정됩니다. 즉 유찰이 더 된다는 이유만으로 가격 메리트가 크게 생기는 사건이 아닙니다.
④ 시세 비교 — 비교 기준은 2,744만원이 아니라 5,389만원
영촌아트빌은 16세대, 2003.07.07 사용승인된 공동주택이며 이 물건과 면적이 맞는 전용 22.05㎡ 거래는 확인된 표본이 3건입니다. 전체 평균은 49,333,333원이지만, 과거 57,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 거래와 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 22.05㎡ | 8 | 41,000,000원 |
| 2023.10 | 22.05㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2021.10 | 22.05㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 22.05㎡ | 2건 | 45,500,000원 |
현재 최저가 27,440,000원만 시세와 비교하면 최근 12개월 평균의 60.3%로 보입니다. 그러나 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 미배당 보증금까지 더한 실질취득 53,893,920원은 최근 12개월 평균 45,500,000원의 약 118.4%, 최신 거래 41,000,000원의 약 131.4%입니다. 여기에 최근 거래군은 이전 거래군보다 -20.2% 하락한 추세입니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 해석은 이 사건에서는 성립하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,920원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 53,000,000원 | 26,546,080원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 108,555,615원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 27,440,000원이 집행비용 893,920원과 임차보증금 배당 26,546,080원으로 전부 소진됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 108,555,615원은 배당 0원이며, 임차보증금 미배당 26,453,920원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건 내 6층 602호입니다.
- 입지. 부민초등학교 북서측 인근으로 소규모 공동주택, 업무시설(오피스텔), 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 동대신역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 남측으로 폭 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,755,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 영촌아트빌은 16세대이고 확인된 전용 22.05㎡ 거래 표본은 3건입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -20.2% 낮아 가격 회복을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 판단. 현재 27,440,000원이 아니라 인수액까지 포함한 53,893,920원을 매입가격으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 실질취득 53,745,744원, 4회 유찰 시 53,642,021원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 기사항전의 보증금을 대위·승계한 보증기관이므로 별도 53,000,000원을 추가 합산하면 안 됩니다.
- 기사항전 권리 확인. 실제 임차인 기사항전의 전입·확정일자·보증금은 별도 확인되지 않아 대항력을 단정하지 말고 원본 명세서와 현황을 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 당해세로 우선 배당되면 임차보증금 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 상태 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있으므로 경매와 공매 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “보증금에 수렴하는 취득가”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 56,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 27,440,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가가 내려간 만큼 싸지는 구조가 아닙니다. 53,000,000원의 대항 가능한 임차보증금이 있고, 배당으로 메워지지 않는 부분을 매수인이 인수하기 때문입니다. 현재 회차의 실질취득은 53,893,920원이고 3회·4회 유찰 시에도 각각 53,745,744원, 53,642,021원으로 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
반면 시세는 최근 12개월 평균 45,500,000원, 최신 거래 41,000,000원이며 최근 거래 추세도 -20.2%입니다. 실질취득이 최근 시세보다 높은 데다 실제 임차인과 보증기관 승계 구조, 세금 압류, 공매 이력까지 확인해야 합니다. 낮은 최저가를 투자 메리트로 볼 수 없는 D급의 고주의 사건입니다. 이 사건의 승부처는 더 유찰되기를 기다리는 것이 아니라, 인수액과 실제 배당을 정확히 확정해 실질취득가가 시세에 맞는지 확인하는 것입니다.
